안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
질문하신 상황을 기준으로 오피스텔 3채를 모두 주거용으로 신고하고 취득할 경우, 취득세 중과 여부 및 절세 전략, 이후 재산세·종합부동산세(종부세) 그리고 향후 추가 취득 시 영향까지 단계별로 정리해 드리겠습니다.
현재 상황 정리본인 명의 기존 오피스텔 1채 (2.5억)
2016년 취득
2025년 주거용으로 용도변경 신고 완료
추가 취득 (2.8억)
부모님과 반반씩 각출 → 공동명의
부모님이 실거주
주거용으로 신고 예정
추가 취득 (2.9억)
본인 단독 명의, 대출 50%
월세 수익 목적, 계약 시점부터 주거용 여부 중요
취득세 중과 여부
오피스텔은 원칙적으로 비주거용 건물이지만, 실제 용도와 주민등록상 주소이전 여부 등에 따라 주택 수에 포함됩니다.
주거용 오피스텔로 신고하면, 주택 수 포함 → 취득세 중과 가능성 발생
본인의 경우:
이미 주거용 오피스텔 1채 있음
추가로 2채 모두 주거용이면, 최대 3주택자
1세대 2주택/3주택 중과세율이 적용될 수 있음
취득세 중과 기준 (조정지역 기준)1주택 : (비조정지역) 1.1%
2주택 : (조정지역) 8%중과
3주택 이상 : (조정지역) 12%중과
단, 공동명의 주택은 지분 50% 이하일 경우 1주택으로 보지 않음. (절세 포인트)
절세 전략 제안
2.8억 공동명의 오피스텔
2.9억 오피스텔
계약 전부터 ‘주거용’ 명시 후 잔금일 이전에 주거용 오피스텔 대출 가능한지 은행 확인 필수
주거용이 아닌 비주거용(업무용)으로 등록하면 주택 수 미포함 → 취득세 중과 피할 수 있음
단, 이 경우 전입신고를 하면 자동으로 주거용 간주될 수 있으니 주의
재산세 & 종합부동산세
재산세
오피스텔은 건축물분 + 토지분으로 과세
주거용으로 활용되더라도 주택분 재산세로 전환되지 않는 경우도 있으므로 시청 확인 필요
종합부동산세
오피스텔이라도 실제로 주택으로 사용하는 경우, 공시가격 기준 주택 수 포함
1세대 2주택 이상부터 종부세 대상이 될 수 있음
주거용 3채 모두 본인 소유(또는 지분 상당하면) → 종부세 대상 포함될 가능성 있음
향후 주택 추가 취득 시 영향
이미 주택 수가 2~3으로 판단될 수 있으므로, 향후 아파트나 오피스텔 추가 매입 시 중과세 및 대출 규제가 매우 크게 작용할 수 있습니다.
아파트 취득 시:
조정지역이면 취득세 중과 8~12%
주택담보대출 금지 또는 LTV 제한
생애최초/신혼부부 혜택 불가
결론 및 순서 제안
2.8억 오피스텔은 지분 50% 이하로 공동명의 구성 → 주택 수 미포함
2.9억 오피스텔은 '비주거용'으로 계약 및 사용해 주택 수 포함 회피 가능
단, 대출기관에 비주거용 오피스텔도 대출 가능한지 사전확인
기존 주거용 오피스텔 1채만으로 주택 수 판단 받게 하여 추가 취득 시 중과 및 대출 규제 최소화
3채 전부를 주거용으로 등록하면 종부세·재산세·취득세 모두 불리해짐 → 세제상 불리
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