전세대출 근저당이 높은집 괜찮을까요?

Question

안녕하세요 2주전에 화성쪽 원룸 전세 6000만원짜리 100만원 가계약을 걸어둔 상태입니다

설 지나고 200만원 더 넣고 계약진행하기로 되어있는데 제가 등기부등본을 떼어보니
근저당이 13억가량 잡혀있다고 나와있네요..

개별주택시세를 조회해보니 9억7천만원 정도 되는걸로 확인이되어 부동산 중개인에게 연락드려서 여쭤봤었는데요

채권최고금액으로 기재되어있으며 실제 대출은 10억9천 이고 현재 4층건물의 다가구주택 평균 거래되고있는시세는 16억~17억 정도 된다고 개별주택가격은 세금 과세용으로 산정되는거라 현재거래되는 평균시세로 봐야한다고 합니다

에서 평균거래되는시세로 감정을하는게 아니고 공시가로 환산을 해서 보증보험도 들수없다고 합니다

화성의 경우 최우선변제 3400만원까지 된다고 안심하라고는 하는데 영 찝찝해서요..

현재 100만원 계약걸어둔 금액은 임대인께서 빼줄수없다고 하시는 상황이며 정 안될시에 100만원 손해보더라도 계약파기를 생각하고있습니다

(대출은 중기청 이용할 생각이고 집 문제로 대출진행 불가시 계약금 반환특약은 넣어준다고 합니다)

전문가님들 이 계약건 그대로 진행하는게 좋을지.. 손해보더라도 파기하는게 좋을지 조언 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

전세반환 보증보험을 가입할 수 없다면 안전하지 않은 전세물건입니다.

다가구 주택의 경우 선순위채권과 선순위 전세보증금을 합한 금액이 주택시세의 80%이하라야 전세반환 보증보험 가입이 가능합니다.

신중한 접근이 요구됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

숫자상 부동산 공인중개사의 말이 틀린 것은 아니나, 한가지 소액임차인 최우선 변제의 경우 다가구이기 때문에 본인 외 기존에 먼저 입주한 임차인 모두가 보증금 범위 내라면 같이 최우선 변제 대상이되고 경매최저입찰가격 1/2 한도로 나누어 배당되기 때문에 위험요소가 전혀 없는 것은 아닙니다. 또한 후순위 임차권이기 때문에 경매낙찰인에게 인수없이 소멸되므로 최우선 변제에서 전액배당을 받지 못하면 나머지 보증금은 받을 수 없습니다, 즉 위험요소를 가지고 계약을 해야하며, 혹 문제가 발생되었을 때 중개사에게 그 책임일 묻기도 어려우는 신중하게 판단하시고 계약하시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

대출금(등기부상 채권최고액) + 총보증금(본인 전세보증금 포함) 이 주택매매시세의 70~80% 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 금액에 대해서는 보수적으로 접근해야 합니다. 채권최고액이 주택시세의 70%를 넘어갑니다. 80%도 넘어갑니다.

6,000만원이 적은 돈이 아니기때문에 신중하게 생각해보고 계약을 해야합니다. 부동산에서는 안심하라고 하지만 부동산이 본인의 전세보증금을 책임지지 않습니다. 만약 경매로 넘어갈 경우 최우선변제금으로 3,400만원을 배당받고 나머지 돈을 모두 배당받을 수도 있고 일부만 배당받을 수도 있고 못 받을 수 도 있습니다. 총보증금이 얼마인지 확인해보시고 부동산에서 다시 설명을 들어보고 이것저것 물어보시기 바랍니다. 부동산에서 안심하라고 했으니 .만약 전세보증금을 반환 받지 못 할 경우대비 부동산에서 책임져주는 계약서 한 장 더 쓰자고 해보시기 바랍니다. 만약 부동산에서 계약서를 작성한다고 한다면 부동산에서 안심하라고 했고 문제없다고 했다는 문구를 작성하기 바랍니다.