근저당 공동담보가 걸린 다세대주택, 가계약금을 걸었는데 조금 불안합니다.

Question

1.89억 민간임대사업자(17년 등록) 전세집입니다. 등기부등본 상에서 신협 공동담보(2017) 근저당 8억 후반이 남아있는 다세대주택입니다. 총 13세대가 있구요. 중개사님께 보증보험 및 전세대출이 가능한 조건으로 소개받고, 매물을 확인 한 뒤 가계약한 집입니다.

두 조건이 되는 집이 서울에서 귀한 것을 알고.. 계약을 눈 앞에서 수없이 놓치다보니, 너무 정신없이 가계약을 걸어버린 것 같습니다. 등본을 받고 조금은 차분히 생각해본 뒤 가계약을 했어야 되는데, 부동산 특유의 이 매물 진짜 귀하다, 바로 나갈 것 같다. 말씀을 들으니 더 성급해졌던 것 같습니다.. (등기부등본은 가계약 전 확인 시켜주셨습니다.)

각설하고, 등기부등본을 확인한 바로는

1. 현재 전세금이 2025년 공시지가 126%를 초과합니다.

중개사님께 전세금(1.89억)이 2025년 공시지가 126%에 (1.87억) 초과해서 보증보험이 불가하지 않냐고 여쭤보니

임대인은 민간임대사업자라 보증보험 가입이 필수라서, 이미 건물 자체가 보증보험이 가입돼있다고 합니다.

제가 이사갈 집의 보험 가입서를 볼 수 있냐고 요청드리니, 토요일에 연락 드렸던거라 지금 연락드리기에는 실례같고

본계약 작성시에 보험가입서를 보여준다고 하십니다. (그 뒤에 임대보험 가입여부는 HUG 안심전세에 직접 들어가서 확인해보니 가입이 돼있는 상태로 확인했습니다.)

2. 근저당이 높아 전세대출이 어려울 것 같아 보인다고 근저당 말소 조건 얘기를 꺼냈는데 불가한 것 같습니다.

중개사 본인도 요즘 전세사기 때문에 전세대출이 어려운 것을 안다고, 근저당이 높으면 승인이 안 나올 확률이 높다는 것을 알지만 - 전세대출 및 보증보험 불가시 계약금 반환 특약을 거니까 일단 상담을 받아보셔야 될 것 같다고 하셨습니다.

3. 마지막으로, 중개사님이 하시는 말씀이 이해가 안갑니다.

건물의 근저당, 선순위 보증금(13세대) 상관없이 보증금을 모두 보호 받을 수 있다고 하십니다. 개별등기라 집 자체 선순위 보증금은 저의 보증금 외에는 없기때문에 -> 저의 보증금이 모두 보험으로 보호받을 수 있다고 합니다.

보증보험이 가입됐다고 하더라도, 건물의 근저당이 말소되지 않는 이상, 또 먼저 계약한 세대의 보증금이 지불되지 않았을 때 제 보증금을 못받을 수도 있는거 아니냐고 하니까..(저는 경매나 파산의 경우를 생각했습니다)

그냥 간단하게 뭐 건물 융자, 다른 세대 선순위보증금 이런건 제가 신경 쓸게 없다고, 보증보험 100퍼가 전부 가입이 돼있으니까 제 집의 보증금은 지켜진다고 하십니다. 무슨 말인지 이해가 안가서 신경쓸수 없다는 것을 설명해주실 수가 있냐고 여쭸는데 융자가 있고 없고 뭐 단순히 제가 생각하는 개념을 잊으시면 된다고 하십니다. (전화 녹음을 해서 해당 내용 그대로 말씀하셨던 것을 확인했습니다.)

다세대 주택 호실 개별 등기인데 건물 근저당을 왜 신경쓰냐고 3-4번 같은 말씀을 하시더니, 계속 같은 말을 반복하고 있는 것 같다고 이거는 공부를 좀 더 해보시면 안다고 들어서 하루 종일 붙잡아가며 공부했습니다. (;;)

등기부등본상에서 공동담보목록을 포함하여 발급받아보니

2016-2234 : 1번 근저당(채권최고액 884,000,000)과 연결된 공동담보목록(이게 “현재 유효” 쪽)

2016-2235 : 2번 근저당(채권최고액 520,000,000)과 연결됐던 공동담보목록(이건 해지된 쪽)

8억8천의 공동담보에는 아직 제 호수가 담보로 잡혀있습니다.

'공동담보는 하나의 근저당권이 여러 세대를 동시에 담보로 잡고 있는 구조이고

등기부에 표시된 공동근저당의 권리관계뿐 아니라 보증금 회수 가능성을 좌우하는 다른 세대 선순위 권리가 있다.'고 나와있는데, 혹시 제가 알게 된 내용들이 잘못된 건가요?

(출처:https://n.news.naver.com/mnews/article/028/0002784656

https://realestate.ehyun.co.kr/gyeongdong-dambo-list-check

https://www.naezipscan.com/blog/83984 등등..)

연휴가 지나고 HUG와 은행에서 등기부등본으로 대출 가심사를 받아보려고 했는데, 내심 불안한 마음이 많이 드네요.

그냥 가계약금을 날리더라도 이 계약을 파기해야될지, 제가 부동산 쪽으로는 잘 모르니까 오래 공부하신 중개사님의 말씀이 맞으니 불안한 마음을 좀 떨쳐도 될지 문의드려봅니다.

만약에 가심사로 해당 목적물 담보/보증 조건상 대출 진행이 원천적으로 불가능 하다면 가계약금 반환을 받을 수 있는지도 알고싶습니다. (가계약금 반환은 특약을 넣지 않았으나, 계약금 5퍼를 넣을 때 특약을 걸기로 했습니다..)

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

중개사의 설명은 법적으로 매우 위험하며 질문자님의 우려가 정확합니다. 개별등기라 안전하다는 말은 거짓말입니다. 공동담보 8.8억은 내 호수보다 먼저 돈을 가져가는 거대 선순위 채권이며 경매 시 질문자님의 보증금을 직접적으로 위험합니다. 공시지가 126%를 초과한 전세금은 추후 보증 갱신이 거절될 가능성도 매우 높고 근저당이 과다하면 보험이 있어도 사고 시 보상이 거절될 수 있습니다. 중개가사 대출 가능을 장담했으므로 은행에서 담보 부적합에 따른 대출 불가 판정을 받아서 이를 근거로 가계약금 반환을 강력하게 요구하시길 바랍니다. 만약 중개인이 반환을 거부한다면 내용증명을 발송하시고 지자체에 민원을 넣으셔서 상담을 신청하시고 최후의 방법으로 소액사건심판을 통해서도 해결이 가능합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

질문자님 공부하신 내용이 맞습니다. 중개사의 근거없는 확언에 휘둘리지 말고 은행 가심사를 통해 대출 불가 명분을 확보하여 안전하게 자금을 회수하시길 바랍니다. 공동담보 8.8억은 내 호수보다 먼저 돈을 가져가는 최우선 순위 권리이며 개별 등기 여부와 상관없이 경매 시 내보증금을 직접적으로 위험합니다. 신경쓸게 없다는 설명은 추후 중개대상물 확인 ,설명 의무 위반으로 소송 대상이 될만큼 잘못된 정보입니다. 전세금이 공시지가 126%를 초과하면 HUG 보증 가입이 거절되거나 추후 갱신이 불가능하고 부채비율이 높으면 보험이 있어도 전액 보상을 못 받을 수 있습니다. 대출/보증보험 불가 시 반환 약속을 근거로 은행에서 담보 부적합에 따른 대출 불가 판정을 받아 가계약금을 돌려받고 계약을 종료하셔야 합니다. 중개사의 말은 거짓이며 위험하니 대출 불가 명분을 만들어 가계약금을 회수하는 것이 가장 안전하다고 생각합니다. 감사합니다.

Answer 3

연휴가 지나고 HUG와 은행에서 등기부등본으로 대출 가심사를 받아보려고 했는데, 내심 불안한 마음이 많이 드네요.

그냥 가계약금을 날리더라도 이 계약을 파기해야될지, 제가 부동산 쪽으로는 잘 모르니까 오래 공부하신 중개사님의 말씀이 맞으니 불안한 마음을 좀 떨쳐도 될지 문의드려봅니다.

만약에 가심사로 해당 목적물 담보/보증 조건상 대출 진행이 원천적으로 불가능 하다면 가계약금 반환을 받을 수 있는지도 알고싶습니다. (가계약금 반환은 특약을 넣지 않았으나, 계약금 5퍼를 넣을 때 특약을 걸기로 했습니다..)

==> 대출이 불가한 경우 계약을 해제할 수 있다는 조건을 반영하였다면 대출실행이 불가한 경우 기존에 입금한 계약금 반환을 요구할 수가 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.

지역에따라 다르겠지만

현시점에서 미분양아파트라하면 그리유망해 보이지는않습니다 하지만 아파트매입역시 타이밍이중요합니다

필자의경험으로 아이엠에프중 대우건설 시흥수원등미분양 아파트분양 책임자였는데

할인분양하여 크로우징했고

그후많이상승한것으로알고있는데개인적으로 칭송을많이받았지만 운이작용된결과이기도하겠지요

Answer 5

안녕하세요. 공인중개사입니다.

공동담보가 설정된 다세대주택은 건물 전체가 하나의 담보 구조로 묶여 있어 경매 시 순위에 따라 배당이 이루어집니다. 보증보험이 있다 하더라도 보험 조건과 보장 범위를 반드시 서류로 확인해야 하며, 가심사에서 대출이 불가할 경우 특약이 없다면 가계약금 반환은 분쟁 소지가 있습니다. 계약 전 금융기관과 HUG에 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다.

Answer 6

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

1. 2026년 강화된 보증보험 가입 기준

전세사기를 막기 위해 임대사업자가 반드시 가입해야 하는 '임대보증금 반환보증'의 요건이 더 엄격해졌습니다.

- 주택가격 산정기준 일원화 : 예전에는 빌라의 경우 공시가격의 150%까지 인정받았지만, 앞으로는 공시가격의 140%까지만 주택가격으로 인정됩니다.

- 부채비율 요건 강화 : 주택가격 대비 부채(선순위 채권 + 보증금) 비율이 90% 이하일 때만 보험 가입이 됩니다.

- 실제 가입 문턱 (126% 룰) : 이 두 기준을 고려하면, 전세보증금이 공시가격의 126%(140%×90%) 이하일 때만 보증보험에 가입할 수 있습니다.

참고로, 기존 임대주택은 2026년 6월 말까지는 유예기간이 적용되지만, 이후(2026년 7월 1일부터) 새로운 계약부터는 무조건 이 기준을 맞춰야 합니다.

2. '공동담보'와 '개별등기' 주택에 숨은 위험

다세대주택이나 빌라가 개별등기인 경우에도, 여러 세대가 하나의 근저당에 묶인 공동담보 주택이라면 특히 주의가 필요합니다.

- 부채 산정의 복잡함 : 공동담보라면 건물 전체 담보가치와 모든 세대의 보증금을 합산해 부채비율을 계산합니다. 만약 다른 세대의 보증금이 많아 전체 비율이 90%를 넘으면, 내가 계약한 집 보증금이 낮아도 보험 가입이 거절될 수 있습니다.

- 경매 시 위험 : 건물이 경매에 넘어가면 공동담보로 묶인 세대들이 한꺼번에 팔리거나, 배당 순서가 꼬여 보증금을 전부 돌려받지 못할 위험도 큽니다.

3. 계약 전 꼭 확인해야 할 점과 추천 특약

민간임대사업자와의 임대차계약에서는 법적 의무를 적극 활용해 안전장치를 마련해야 합니다.

- 보증보험 가입 가능 여부 확인 : 계약할 때 임대사업자가 '보증보험 미가입 사유'를 설명하거나 보증서를 바로 보여줘야 합니다. 가입이 안 되는 집이라면 애초에 계약을 피하는 것이 가장 안전합니다.

- 가계약금/계약금 반환 특약 넣기 : 만약 대출이 거절되거나 보증보험 가입이 안 될 때를 대비해 특약을 꼭 넣으세요.

"본 계약은 임대인이 임대보증금 반환보증에 가입하는 것을 전제로 하며, 주택의 하자 또는 조건 미달로 인해 보증보험 가입이 거절되거나 전세대출이 승인되지 않는 경우, 본 계약은 무효로 하고 임대인은 받은 계약금을 즉시 전액 반환한다."

- 선순위 채권 체크 : 등기부등본에서 근저당(융자)가액이 공시가격의 60%를 넘는지 꼭 확인하세요. 60%가 넘으면 보증보험 가입이 거의 어렵다고 보면 됩니다.

4. 보증보험 가입이 불가능한 점과 가계약금 반환(가장 설득력 있는 명분)

임대사업자 물건이 보증보험 가입 요건(공시가 126% 기준)에 미치지 못할 경우, 이를 근거로 가계약금 반환을 적극적으로 요구할 수 있습니다.

또한 2026년부터 임대사업자의 보증보험 가입 기준이 한층 강화되었기 때문에, 가입이 불가능한 매물임에도 불구하고 임대인이 이를 알리지 않았거나 사실과 다르게 안내했다면 고지 의무 위반에 해당할 수 있습니다.

그리고 대법원 판례(2022다247187 등)에 따르면, 별도로 ‘가계약금은 해약금으로 본다’는 명확한 합의가 없는 한, 계약이 최종적으로 성사되지 않은 경우에는 원칙적으로 가계약금을 돌려줘야 한다는 판단이 지속적으로 나오고 있습니다.

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

보증보험 가심사 받을 때 보증보험이 심사 시 불가 판정 나며 계약을 하지 않는 것이 좋아보입니다.

서울 다세대 전세에서 근저당 8.8억 공동담보는 위험한 상황이 맞습니다. 민간임대사업자라 HUG 보증보험 가입은 맞지만 공동담보 구조상 경매 시 선순위 보증금 때문에 질문자님 보증금 1.89억 전액 회수 불가능할 가능성이 높습니다.

감사합니다.