환산보증금 산정 시 관리비와 부가세가 포함되나요?

Question

상가 임대차 계약하는 경우 환산보증금계산할 때 [보증금 + 차임 X 100]에서 차임부분에 관리비와 부가세도 포함하여 계산되는 건지, 관리비와 부가세는 제외하여 계산하면 되는지 설명 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

우선 부가가치세 관련하여 판결을 보면

수원지법 2009. 4. 29., 선고, 2008나27056, 판결 : 확정]

【판시사항】

임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항에 정한 ‘차임’에 포함되는지 여부(소극)

【판결요지】

임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항에 정한 ‘차임’에 포함되는지 여부에 관하여 보건대, 부가가치세법 제2조, 제13조, 제15조에 의하면 임차인에게 상가건물을 임대함으로써 임대용역을 공급하고 차임을 지급받는 임대사업자는 과세관청을 대신하여 임차인으로부터 부가가치세를 징수하여 이를 국가에 납부할 의무가 있는바, 임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 ‘부가세 별도’라는 약정을 하였다면 특별한 사정이 없는 한 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 위 부가가치세액을 별도로 거래징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하고, 임대인과 임차인이 이러한 약정을 하였다고 하여 정해진 차임 외에 위 부가가치세액을 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항에 정한 ‘차임’에 포함시킬 이유는 없다.

관리비의 경우에는 전기, 수도요금 등 실비변상적 차원에서 지급된다는 점에서, 건물의 사용수익대가인 월차임과는 성격이 다르므로, 관리비 등은 월차임에서 제외하는 것이 타당한 것으로 판단됩니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

관리비와 부가세가 상가임대차 보호법의 적용대상 여부를 판단하는 환산 보증금 계산에 포함되는지 여부에 대해서 답변드립니다.

우선 관리비의 경우, 임차인이 상가를 사용, 수익에 대한 비용을 지불하는 것이지, 상가 목적물 자체에 대한 대가로써 지불하는 것이 아니므로 환산 보증금에 근거가 되는 차임이나 보증금이라고 보기는 어렵다는 것이 일반적인 견해입니다.

그러나 부가가치세의 경우 분명한 입법이 없어 문제가 되나 현재 항소심 판례에 따르면 "“임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항에 정한‘차임’에 포함되는지 여부에 관하여 보건대 부가가치세법 제2조, 제13조, 제15조에 의하면 임차인에게 상가건물을 임대함으로써 임대용역을 공급하고 차임을 지급받는 임대사업자는 과세관청을 대신하여 임차인으로부터 부가가치세를 징수하여 이를 국가에 납부할 의무가 있는바, 임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서‘부가세별도’라는 약정을 하였다면 특별한 사정이 없는 한 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 위 부가가치세액을 별도로 거래·징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하고, 임대인과 임차인이 이러한 약정을 하였다고 하여 정해진 차임 외에 위 부가가치세액을 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항에 정한‘차임’에 포함시킬 이유는 없다”고 판시한 바에 따르는 경우에는 부가가치세는 임대차임에 대한 대가로 볼 수 없고, 과세관청을 대신하여 임대인이 단순히 임차인으로 부터 징수하여 국가에 납부하는 것이므로 위 환불보증금 계산에 제외하는 것이 타당할 것으로 보여집니다.

참고가 되시길 바랍니다.

이변호사 드림