상가 임대차 계약하는 경우 환산보증금계산할 때 [보증금 + 차임 X 100]에서 차임부분에 관리비와 부가세도 포함하여 계산되는 건지, 관리비와 부가세는 제외하여 계산하면 되는지 설명 부탁드립니다.