자녀가 부모에게 부동산 증여? 매매?

Question

안녕하세요

현재 본가 1억 4천주고 매매한 아파트 명의가 제이름으로 되어있고 담보대출 묶여있으며 저는 출가를 한 상태입니다. 곧 혼인신고를 해야하는데 그럼 1가구 2주택이 됩니다.

그래서 부모님께 본가 명의를 넘기고 싶은데 증여랑 매매중에 무엇이 좋은지

증여라 하면 세금은 어느정도되며 증여는 대출이 안되는지..

궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

현재 1세대 1주택 비과세 요건을 만족할 경우 양도로 처리할 경우 양도소득세 비과세 됩니다. 다만, 증여와 매매는 현금흐름이 상반되는 관계로 무엇이 이득이라 말씀드리기 어렵습니다.

보다 구체적인 내용으로 문의해주시는게 좋을 것 같습니다. 적어도 앞으로의 증여 계획이라거나 현재 주택 시세 및 담보 대출금 잔액 등에 대한 정보가 필요합니다.

차입금 전액 상환 후 1억 5천만원(주택 시가로 가정)을 증여하는 경우를 답변드리니 참고하시기 바랍니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님에게 증여한 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

매매의 경우 양도대금이 오고 가야 하며, 시세에 근접한 금액으로

매도가 되어야 할 것 입니다.

매도의 경우 취득가액과의 차이에 대해 양도세가 과세됩니다.

양도시 세금보다는 매매대금이 마련되어야 할 것 입니다.

증여의 경우에는 시세에서 직계존속에 대한 증여재산공제액 5천만원을 차감한

가액이 증여세 과세표준이 될 것 입니다. 참고하시기 바랍니다.