안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1주택자인 경우 임대소득 비과세 대상이며, 2주택자인 경우 월세 임대소득만 3주택 이상 소유할 경우 월세 및 간주임대료를 전부 과세합니다. 또한 연간 임대소득이 2천만원 이하일 때 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있으며 2천만원 초과시 종합과세 대상입니다.
분리 과세를 선택할 경우 소득세율은 14%로 단일 세율이 적용됩니다. 총 수입 금액에서 필요경비와 기본공제를 제외한 과세표준에 세율(14%)을 곱한 산출세액에서 세액감면을 뺀 금액(결정세액)을 납부하게 됩니다.
전반적인 구조는 하기와 같습니다.
총수입금액 - 필요경비(*1) - 기본공제(*2) = 과세표준
과세표준 * 세율(14%) = 산출세액
산출세액 - 세액감면(*3) = 결정세액
(*1) 필요경비
임대사업자 등록여부에 따라 차이가 있습니다. 임대사업자로 등록한 경우 총 수입금액의 60%를, 미등록 사업자의 경우 총 수입금액의 50%를 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
(*2) 기본공제
역시 임대사업자 등록 여부에 따라 차이가 있습니다. 주택임대사업자로 등록한 경우 400만원, 미등록사업자는 200만원을 공제합니다.
(*3) 세액감면
세액감면은 국민주택규모이하이면서 임대개시일 당시 기준시가 6억원이하인 주택을 충족한 주택임대사업자(구청+세무서)에 한하여 적용합니다.
산출세액의 일정액을 임대주택 등록 형태에 따라 차등을 두고 감면받습니다. 단기(4년) 임대주택으로 등록한 경우 산출세액의 30%를 감면합니다. 장기임대주택(8년)으로 등록하면 산출세액의 75%를 감면합니다.
도움이 되셨길 바랍니다.