재개발 아파트 조합원 취듭해도 유리한 점이 많을까요?

Question

인천에 재개발 지역 아파트가 있는데 조합원이 아니라

1억이상의 프리리엄을 주고서도 조합원이 되면 제에게 이득이 있을까요?

취득후에 조합원 분양받기 전까지 얼마의 금액이 들어가는지 궁금합니다.

한가지 더 제가 분양받기전에 매애를 한다면 세금은 얼마나 나올까요?

궁금합니다 지식있는분 있으시면 답변 부탁합니다.

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

재개발 조합원 주택 매수는 청약 없이 도심 내부에 신규 주택을 공급 받는 방법의 하나입니다.

즉시 입주하는 완성 주택이 아니므로 준공까지 시간이 필요하지만 매수 단계에서 어느 정도 목돈이 들어 갑니다
하지만 청약과 관계없이 신규 주택을 취득하고 배정 층 수나 옵션은 물론 분양가에서 일반 분양에 비해 유리한 측면이 많기 때문에 1억 정도 프리미엄이라면 전혀 손해는 없을 것으로 예상됩니다.

취득 후 조합원 분양 추가 금액은 전혀 예상이 불가 하지만 <추가분담금>의 대략적인 산출 산식은 이렇습니다

<조합원 분양가 ( 본인이 신청한 평형 가격 ( 일반 분양가 보다 낮음))> 에서
<본인의 주택 감정평가액 (본인이 프리미엄을 포함하여 매수한 금액보다 일반적으로 낮음) x 비례율 (재개발 사업 전체의 재산가치 상승율)>을 뺀 금액입니다.

본인의 몸 값(감정 평가액)은 크고 재개발 사업의 결과로 취득하는 주택의 가치는 적다면 분담금 없이 환급도 가능합니다.

많은 분들이 투자시 궁금한 것은 사실이지만 사업 초기 단계 (관리처분전) 본인의 주택 평가액도, 어떤 평형을 신청하였는지도, 그 분양 가격도 정해지지 않은 상태인데 <추가 부담 금액>부터 산출해 보는 것은 낳지 않은 아이 어느 쪽 눈이 큰지 알고자 하는 것과 같습니다.

신규주택 공급이 너무 부족하다 보니 청약 당첨은 점점 먼 얘기가 되었고 실수요자도 투자자도 마침 수도권에서 풍성하게 진행되는 재개발로 관심이 몰리고 투자 이익도 가늠해보고 싶습니다.

일반적인 시장 상황을 참고하시면 도움이 되실 것 같습니다.
가장 선호도가 높은 전용면적 84형, 수도권 신규 아파트의 경우 10~15억 이상 거래는 다반사 입니다.
일반 청약시는 분양가는 7~8억선입니다. 그래서 일반 청약 당첨만으로도 몇 억을 벌 수 있는 <로또 청약>이라고 하죠

그런데 일반 청약보다 더 낮은 조합원 분양가로 더 좋은 층을, 운이 좋으면 베란다 확장 정도는 무료로 주어지고....
당첨이 아닌 배정을 받는 재개발 조합원 입주권 자격을 미리 확보하는 것... 관심이 안갈까요?
조금 프리미엄을 주더라도 방법만은 확실하니까요.
이런 점에서 1억 정도 프리미엄이라고 한다면 리스크는 매우 적어 보입니다

마지막 질문 주신 중도 매매시 세금 부분은 답변을 드리기가 곤란합니다

세금 문제가 여러 구체적인 사안에 따라 다른데 주택수, 보유/거주기간, 매수매도 금액, 규제지역 여부 등 구체적인 사항이 질문상 나타나지 않으므로 더 이상 답변을 드리기는 어려우나 매도/매수 관리처분 전이라면 일반 주택 매매와 동일합니다.
주택이 멸실된 관리처분 이후에 매수하여 단기 보유후 매도한다면 고율의 양도소득세 중과됩니다.

구체적인 사항을 대입하여 세금을 양도소득세를 예상하고 싶다면 <홈텍스>에 접속하여 양도소득세 미리 알아보기 코너를 활용하시기 바랍니다

이상 답변은 필자의 현장 경험을 통한 견해로 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다를 수도 있습니다
참고가 되시기를 기대합니다

Answer 2

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.

조합원 프리미엄이 1억 이상이면 너무 비싸네요.

조합원은 일반분양보다 다른점이 먼저 로얄층을 분양받을 수 있습니다. 그리고 조합원 분양가는 일반분양가보다 조금이라도 저렴합니다.

그런데 1억은 조금 비싸다는 생각이 드네요. 34평형을 받는다면 몰라도~

재개발조합원의 분양권은 관리처분이후에는 전매금지 되어있습니다.

관리처분 이전이라도 처분을 하면 분양권이 아닙니다.

재개발의 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액(감정평가받은 금액에 비례율을 곱한 금액)을 뺀 금액을 부담해야 합니다.