상속받은 주택으로 2주택이 되었을 때 기존주택 처분시 기간과 양도소득세 중과세여부는?

Question

지인은 경기도 투기 과열지구인 도시에 단 1채의 주택을 소유하고 있으며 보유 기간은 25년이상 입니다.
(매도 예상가는 9억원이며 만일 기존 주택만을 소유하고 있다면 매도시 양도소득세 비과세 조건을 만족합니다)

그런데 15년전 강원도 면 단위 지역에 계신 부친이 타계하면서 농가 주택 1호를 남겼습니다
이 농가주택은 수십년전 타인의 대지에 지어진 주택으로 미등기 상태로 단지 건축대장만 존재합니다.

이 주택은 등기가 없는 탓에 부친 사망후 별도의 상속 절차를 하지 않아 아직도 건축 대장에는 고인이 된 부친이 소유자로 남아있습니다.

이번에 지인은 소유한 기존주택을 처분(매도가 9억원) 하려고 몇군데 부동산에서 상담을 해보니

1)
"부친의 미등기 주택이 의제 상속되어 2주택자가 되었으며
양도 차익이 큰 기존 주택을 먼저 매각한다면 상당한 비율의 양도세 과세 처분을 받는다.
따라서 재산적 가치가 적은 상속된 농가 주택의 명의를 속히 상속 처분하여 선 매도하고 후 기존 주택을 매도하라"

라는 의견과

2)
"본인의 상속 처리를 했든 안 했든, 해당 주택이 미등기 주택이든 아니든
상속이라는 본의 의지와 관계없는 사유로 2주택이 된 것이므로 상속된 농가주택이 존재하여도
기존 주택 매도시는 언제 매도하든 상속주택은 없는 것이나 마찬 가지로 보고 기존주택의 양도소득세는 비과세된다"

라는 두가지 대립되는 의견을 들었다고 하는데

어느 쪽이 정확한 것일까요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상속받은 주택 1채와 일반주택 1채를 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도할 경우, 일반주택 1채만 있는 것으로 보아 양도소득세가 과세됩니다. 단, 상속받은 주택이 동일세대구성원으로부터 상속받은 경우에는 동거봉양을 위한 합가일이전부터 보유하던 주택을 상속받은 경우에만 가능한 것입니다.

상속주택의 등기 여부와 무관합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

세법에 따르면 1주택자가 동일 세대원이 아닌 부모로부터 주택을 상속받아 2주택이 되더라도 기존에 보유한 1주택을 먼저 양도하면 1가구 1주택자로 보아 양도세가 비과세 됩니다. 우선 상속 당시 이미  주택 한 채를 보유한 경우이어야 하고, 기존 주택은 양도 당시 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추어야 합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김대영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상속으로 취득한 주택의 취득시기는「소득세법시행령」제162조제1항제5호에 따라 상속개시일이며, 상속주택이 미등기 상태에서 재상속이 되는 경우 재상속되는 지분의 취득시기는 당해 피상속인의 상속개시일이 되는 것입니다. (양도, 서면-2019-부동산-0607, 2020.06.18)

다만 소득세법 시행령 제155조 제2항에 따르면 상속받은 주택과 상속개시 당시 보유한 주택을 각각 1개씩 소유중인 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 1주택자로 간주하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하고 있으며, 처분에는 기간의 제한이 명시되어 있지 않습니다.

따라서 2번 주장처럼 기존 주택을 먼저 매도할 경우 양도소득세 비과세 규정을 적용받을 수 있을 것으로 판단됩니다.

감사합니다^^