조정지역내에 6억원 상당의 아파트 거주자로 강원도 읍면단위 1억원대 농가주택 구입시 중과세

Question

경기도 조정지역내에서 1세대 1주택을 소유하고 있습니다.
현재 주택을 매도할 계획은 없으며 조용한 시골의 1억원대 이하의 농가 주택을 매수하여 농촌생활을 체험하다가 은퇴후 귀농까지 고려하고 있습니다.
이 경우 농가주택 매입시 2주택 보유가 되는데 고율의 취득세가 부과 되는지와 현 제도가 지속된다는 가정하 훗날 혹시 급한 상황으로 두개의 주택중 하나를 매도하게 될 때 역시 고율의 양도소득세 대상이 되는지 알고 싶습니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 2주택자가 되는 것은 확정적이고, 취득세는 중과규정이 적용되지 않습니다. 1세대 2주택에 해당되는 주택이 조정대상지역 내에 있는 주택을 취득하는 경우에 8%의 취득세율이 적용되는 것이어서 강원도의 농가주택을 취득할 때는 적용되지 않습니다.

아래의 유상취득 세율이 적용됩니다.

[출처:https://www.goldpond.kr/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EC%B7%A8%EB%93%9D%EC%84%B82020%EB%85%84%EA%B0%9C%EC%A0%95%EC%95%88/}

2. 양도소득세는 중과될 가능성이 높습니다. 특히 경기도의 주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대 2주택일 때 양도하는 것이므로 1세대 1주택 비과세, 고율의 장기보유특별공제를 적용받을 수 없고, 기본세율에 10%가 가산되는 경우가 있습니다.

[출처: 삼일아이닷컴]

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

공시가액 1억원 이하의 소액주택은 취득세 중과대상에서 배제되는 것으로 사료됩니다. 따라서 종전 취득세율이 적용될 것으로 사료됩니다.

또한 농가주택은 다른 주택을 팔때 중과세 대상 주택에서 제외되어 중과세는 안될것으로 사료됩니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

비조정대상지역에서 주택을 구입할 경우 3주택 취득이상부터 중과세(3주택 : 8%, 4주택 : 12%)가 해당됩니다. 따라서 비조정지역에서 1주택이라면 중과대상은 아닙니다.

또한, 현재 기준으로 수도권 외의 기준시가 1억이하의 주택은 양도소득세 중과세 여부를 판단할 때 (중과대상 주택수에 따라 중과여부가 달라짐) 중과대상 주택수에서 제외되므로, 큰 걱정은 안하셔도 됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

농가주택 취득 자체의 취득세에 대한 감면규정은 없으며, 농가주택을 취득하고 귀농한 상태에서 기존 주택을 양도하였을 때 비과세 규정은 아래와 같습니다.

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)과 그외의 주택(이하 이 항 및 제11항부터 제13항까지에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항(1세대 1주택 비과세규정)을 적용한다. 다만, 제3호의 주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용한다.

1. 상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)

2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일 후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택

3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택