소유권이전청구권가등기가 있는 상가 임대차 계약 최우선변제권 성립될까요?

Question

개인사업을 위해 15평규모의 사무실을 임차하려던 A씨는 계약전 등기부등본을 확인한결과
갑구에 <소유권이전청구권>이 가등기된 것을 확인하였습니다

을구에 <저당권> 등 다른 권리사항은 없습니다.
지역은 경기도 이며,
임대보증금은 1000만원 월차임은 100만원 입니다.
계약후 사업자등록신고를 할 예정입니다

이 경우
1)계약시 유의하여야 할 사항은 무엇이며
2) 혹시 소유권 이전청구권 가등기의 실행으로 매매되거나, 경매진행되어도 사업자 등록만으로 상가 소액임차인의 우선변제권이 성립할까요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 경매 또는 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).

 임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항 및 제14조제1항 후단).

이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).

위의 가등기권자는 갑구의 소유 관계에 의한 것으로 이와 관계 없이 최우선 변제권 범위 요건을 갖춘다면 에애 대해서 인정이 될 수 있겠습니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 답변은 기재된 내용만을 기초로 작성된 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

소액임차인의 우선변제권은 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리입니다.

다만, 소유권이전청구권 가등기가 본등기로 이전되면 후순이 임차인은 임차권으로 대항할 수 없습니다.