부동산 빌라 가계약 입금 후 매도인이 일방적 계약 해제 통보 가계약금 배액 반환 가능한가요

Question

안녕하세요어머니 상가빌라로 매매 1억 5천짜리를 매수하기로 하여 가계약금 150만원을 매도인 계좌로 8월25일에입금 했습니다9월 3일 토요일 정식 계약서를 쓰기로 하였는데,8월 29일 월요일 오전 갑자기 매도인이 계약을 해제하겠다고 중개사에서 연락을 받았습니다현재 저희는 가계약금 150만원의 배액 배상 300만원을 요구하는 중인데매도인은 배액 배상은 무리이고 가계약금만 돌려주겠다는 식입니다현재 가계약금 입금 후 간단한 영수증만 받은 상태이고가계약서, 혹은 특약에 계약 해제시 가계약금의 배액 보상을 적은 기록이 없습니다매도인은 법대로 하자고 하고 저희는 300만원을 받으려 하는데불가능 한건가요?특약이 없고, 계약서를 작성하지 않은 상태라 민법 제 565조 계약금의 성질을 말하였는데그래도 배액은 불가능하다고 합니다가계약서,특약을 작성하지 않은상태여서 굉장히 불리한 상황입니다전문가 답변 기다립니다

홍성택 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.참고하세요.당사자간 합의없다면, 가계약금 포기 내지 배액상환만으로 해제할 수 없다대법원은 “매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다”라고 판시했습니다.(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결)이에 따라, 대법원은 아파트 매매대금 11억 원, 계약금 1억 원으로 정하고 매수인이 가계약금 1,000만 원을 매도인에게 지불한 상태에서 매도인이 일방적으로 해제의사표시를 하고 수령한 가계약금의 배액인 2,000만 원을 공탁하자 매수인이 잔금 수령거절을 이유로 매도인에게 해제통지한 사례에서, 매도인이 해약금을 지급하고 계약을 해제하려면 실제 교부받은 가계약금 1,000만 원의 배액인 2,000만 원만 상환하면 되는 게 아니고, 약정 계약금인 1억 원에 가계약금으로 받은 1,000만 원을 합한 1억 1,000만 원을 상환해야 해제된다고 보았습니다. 다만, 1억 1,000만 원 전부를 반환케 하는 것은 여러 가지 사정상 부당히 과다하므로 30%를 감액하여 70%인 7,700만 원만 상환하면 된다고 최종 판단했습니다.가계약금(계약금 일부)만 교부된 상태에서 매수인이 계약금의 잔액을 지급하지 않는 한 매도인, 매수인 모두 계약해제 불가대법원은 “매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이다. 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 해제를 할 수 있기는 하나, 당사자가 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다”(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결)라고 판결했습니다.따라서, 가계약금을 교부한 매수인이 해제하려면 계약금 잔액 전액을 교부(공탁)해야 하고, 수령한 매도인이 해제하려면 받은 가계약금에다 본 계약금을 합친 금액을 상환해야만 적법하게 해제가 되는 것입니다.매도인이 유리한상황은 아닌 듯 합니다.

강태호 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다. 가계약금 판례상 계약의 중요 부분(계약금, 잔금일 등)에 대해서 합의가 되었다면 정식으로 계약을 체결하는 것으로 봅니다.그런게 아니라면 배액을 받기는 어려울 것으로 보이고 만약에 중요 부분의 합의가 있더라도법적 소송으로 가면 질문자분이 입증을 해야 되고 그런 과정에서 시간과 비용이 상당히 많이 들기 때문에 되도록 원만하게 합의하는 방향으로 가는 것이 좋을 것 같습니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.계약금 일부 계약(통상 가계약이라고 함)시에도 주요사항이 합의가 되어 있으면 계약이 성립되었다고 봅니다.주요사항이란 물건의 특정(위치, 면적등), 거래금액, 잔금일 및 주요 특약입니다.하지만 계약이 성립되었다고 본다고하여 그것을 입증하는것은 쉽지는 않습니다. 그래서 보통 중개사들은 계약금일부가 넘어갈때 계약해제시에는 문자메시지등으로 계약서작성 전에 해제시 계약금일부를 위약금으로 한다는 기록을 남겨 두는데, 그런것이 없으면 소송을 하여도 쉽게 이긴다고 단정하기도 어렵습니다.또한 끝내 배액배상을 안하면 받는 방법은 소송인데 그 액수에 비해 이긴다고 해도 그 기간동안 받는 스트레스며 큰 실익은 없다고 할 수 있겠습니다.잘 협의하시어 배액까지 아니더라도 조금 더 받는 선에서 정리 하시는것도 좋을 것 같습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^