사업용토지와 비사업용토지 구분 방법

Question

예전에 농사를 지었다가 현재 농지를 임대중인데

매각시 사업용토지와 비사업용토지의 세율이 다른걸로 알고 있습니다

그 지역 세무사에게 문의하지 않고

사업용토지와 비사업용토지를 구별하는 구체적인 방법이 있나요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도하는 토지가 농지인 경우 「소득세법」 제104조의 3 제1항 제1호 가목 규정에 의하여 농지소유자가 농지소재지의 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말함), 연접된 시ㆍ군ㆍ구 또는 농지로부터 직선거리 20킬로미터(2008.02.22. 이후 양도하는 토지분부터 적용함) 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하면서 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 재촌자경한 농지에 해당되고, 「소득세법」 제104조의 3 제1항 제1호 나목 규정에 의하여 특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍,면지역 제외) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역을 제외함, 이하 같은) 편입일로부터 소급하여 1년 이상 재촌 자경하던 농지가 도시지역에 편입된 날부터 2년이 종료되지 아니한 도시지역 안의 농지로서 아래 요건 중 어느 하나에 해당되는 경우 사업용 토지로 보는 것이나, 어느 하나에도 해당되지 아니하는 경우에는 비사업용 토지에 해당되는 것입니다.

- 아 래 -

1) 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 재촌자경

2) 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 재촌자경

3) 보유기간중 100분의 80 이상을 재촌자경

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김명기 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

소득세법에서 정한 사업성을 인정받기 위해서는 세 가지 방법이 있다. 첫째 매각일부터 소급해 3년 중 2년 이상 사업의 목적에 따라 땅을 사용하거나 둘째 5년 중 3년 이상을 사업 목적에 맞춰 사용하거나 마지막으로 전체 보유기간 중 60% 이상을 사업의 목적으로 사용하면 된다. 셋 중 어느 하나를 만족하면 사업용 토지로 인정된다.

농지나 임야(이하 농지 등)를 제외한 대지·잡종지·공장용지·도로 등(이하 대지 등)은 재산세 납부내역으로 사업용 토지로 인정받기도 한다. 이를 위해서 토지가 어떤 유형으로 재산세가 부과되는지 확인할 필요가 있다.

토지에 대한 재산세는 ‘종합합산대상토지’ ‘별도합산대상토지’ ‘분리과세대상토지’ ‘비과세(면제)대상토지’로 구분된다. 보통 종합합산대상토지는 나대지에 부과되고, 별도합산대상토지는 주택을 제외한 건물의 부속토지에 부과된다. 분리과세대상토지는 낮은 비례세율을 적용하되 공장용지나 과수원·전·답과 같은 농지에 많다. 마지막으로 재산세가 비과세되는 토지는 도로 또는 하천 등으로 사용되고 있는 토지가 대표적이다.

만약 대지 등이 종합합산대상토지로 재산세가 부과됐다면 해당 토지는 비사업용 토지일 가능성이 상당히 높다. 현행 소득세법에서 대지 등의 토지가 별도합산대상, 분리과세대상으로 재산세가 부과되거나 비과세되는 경우에는 해당 토지를 사업용 토지로 판단한다. 물론 이때에도 사업용 토지 기간 요건을 충족해야 한다. 다만 농지나 임야는 어떤 유형으로 재산세를 냈는지 여부로 사업용 토지와 비사업용 토지를 구분하지 않기 때문에 주의해야 한다.

흔치는 않지만 대지 등은 운수사업법·도로교통법·관광진흥법 등 다양한 법률에 의해 별도합산대상토지로 구분되기도 한다. 다만 대부분의 대지는 안타깝게도 종합합산대상토지로 재산세가 과세된다. 비사업용 토지로 양도소득세의 부담이 커질 수밖에 없다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김동우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

소득세법에서 정한 사업성을 인정받기 위해서는 세 가지 방법이 있다. 첫째 매각일부터 소급해 3년 중 2년 이상 사업의 목적에 따라 땅을 사용하거나 둘째 5년 중 3년 이상을 사업 목적에 맞춰 사용하거나 마지막으로 전체 보유기간 중 60% 이상을 사업의 목적으로 사용하면 된다. 셋 중 어느 하나를 만족하면 사업용 토지로 인정된다.

농지나 임야(이하 농지 등)를 제외한 대지·잡종지·공장용지·도로 등(이하 대지 등)은 재산세 납부내역으로 사업용 토지로 인정받기도 한다. 이를 위해서 토지가 어떤 유형으로 재산세가 부과되는지 확인할 필요가 있다.

토지에 대한 재산세는 ‘종합합산대상토지’ ‘별도합산대상토지’ ‘분리과세대상토지’ ‘비과세(면제)대상토지’로 구분된다. 보통 종합합산대상토지는 나대지에 부과되고, 별도합산대상토지는 주택을 제외한 건물의 부속토지에 부과된다. 분리과세대상토지는 낮은 비례세율을 적용하되 공장용지나 과수원·전·답과 같은 농지에 많다. 마지막으로 재산세가 비과세되는 토지는 도로 또는 하천 등으로 사용되고 있는 토지가 대표적이다.

만약 대지 등이 종합합산대상토지로 재산세가 부과됐다면 해당 토지는 비사업용 토지일 가능성이 상당히 높다. 현행 소득세법에서 대지 등의 토지가 별도합산대상, 분리과세대상으로 재산세가 부과되거나 비과세되는 경우에는 해당 토지를 사업용 토지로 판단한다. 물론 이때에도 사업용 토지 기간 요건을 충족해야 한다. 다만 농지나 임야는 어떤 유형으로 재산세를 냈는지 여부로 사업용 토지와 비사업용 토지를 구분하지 않기 때문에 주의해야 한다.

흔치는 않지만 대지 등은 운수사업법·도로교통법·관광진흥법 등 다양한 법률에 의해 별도합산대상토지로 구분되기도 한다. 다만 대부분의 대지는 안타깝게도 종합합산대상토지로 재산세가 과세된다. 비사업용 토지로 양도소득세의 부담이 커질 수밖에 없다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문상철 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

일반적으로 농지의 경우

1. 최근 2년이상 또는 3년이상 또는 보유기간중 60%이상을 계속하여 소유자 본인이 직접 농사지었을 것

2. 주거, 상업, 공업지역이 아닐 것

3. 농지지역에서 30km 이내 지역이거나 해당지역에 거주 할 것

위 세가지 요건에 충족되면 사업용으로 봅니다 이외에도 특별조문에 따라 사업용으로 보는 규정들이 많으니 법규정을 확인하셔야 합니다.

Answer 5

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

농지의 경우 자경하지 않는다면 비사업용 토지입니다. 타인에게 임대를 내준 경우 타인이 농사를 지었더라도 농지 주인은 부동산을 임대해준 부동산임대업을 영위한 것이므로 비사업용 토지로 구분합니다.