합의갱신 이후에 묵시적갱신이 적용되는지의 여부
1. 계약 내용 및 경과
2024년 1월에 오피스텔 월세를 계약했습니다. 그리고 2024년 12월에 카카오톡으로 계약을 1년 연장했습니다.
최초 계약: 2024. 01. 12. ~ 2025. 01. 12 (1년)
합의 갱신: 2024년 12월에 별도의 계약서는 쓰지 않았으나, 카톡을 통해 계약을 1년 연장한다고 중개사 통해서 말씀드렸고, 임대인도 동의하여 그렇게 합의했습니다. (크게 중요한 내용은 아닌듯 하지만, 이 과정에서 월세를 조금 낮췄습니다)
퇴거 통보: 2025. 12. 23에 중개사한테 만기 퇴거하겠다고 통보했습니다. 그 전에 임대인이나 중개사가 계약 연장여부에 대한 문의가 온적은 없었습니다.
2. 현재 분쟁 상황
임대인 및 중개사 주장: 만료 2개월 전(2025. 11. 12.)까지 퇴거 의사를 밝히지 않았으므로 '묵시적 갱신'이 되었다고 주장하고 있습니다. 그리고 2026년 1월 12일까지 새로운 세입자가 구해지지 않는다면 보증금에서 한달치 월세를 떼고 보증금을 돌려주겠다고 주장하고 있습니다.
임차인(본인) 주장: 본 계약은 기간을 정하지 않은 묵시적 갱신이 아니라, 이미 1년 전 종료일을 2026. 01. 12.로 정한 '합의 갱신'이므로, 해당 날짜가 되면 계약은 당연 종료됨. 따라서 만기 퇴거에 해당하며 보증금 100% 돌려주는 것이 맞다고 생각합니다. 증거로 계약을 1년 연장하기로 합의한 카톡 대화 내용을 보유하고 있습니다. 또한 원만히 다음 세입자를 구할 수 있도록, 현재 거주 중임에도 중개사에게 집 비밀번호를 공유하여 제가 부재 시에도 집을 보여줄 수 있도록 적극 협조 중입니다.
제가 궁금한 사항을 정리하면 다음과 같습니다.
기간을 정하여 합의 갱신한 경우에도 주택임대차보호법 제6조(묵시적 갱신)의 '2개월 전 통지 의무'가 적용되는지 여부.
합의된 만기일(2026. 01. 12.)에 보증금 전액을 돌려받지 못할 경우, 임차권등기명령 신청 및 보증금 반환 청구 소송 시 승소 가능성.
임대인이 주장하는 '1개월 임대료 공제'의 법적 정당성 유무.
감사합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
합의 갱신이나 묵시적 갱신 모두
묵시적 갱신에 관한 규정이 적용되기 때문에 위와 같은 상황에 대해서는 묵시적 갱신이 인정되어서 그 만기로 계약이 종료된다고 보기에는 어려움이 있습니다.
따라서 보증금 반환이 이루어지지 않을 때 임차권 등기명령 신청이나 보증금 반환 역시 패소 가능성이 매우 높아 보입니다 이상입니다