최근 국내 건설사의 자금 사정이 안 좋다고 하는데..
우리 나라 경제는 건축 경기와 연관성이 많고 경기가 어려울때 부양책으로 많은 효과를 봤었다고 들었습니다. 그런데, 최근 들어 미국 금리 상승 및 글로벌 경기 침체로 부동산 경기 하락이 무서울 정도라
여기에 시공 건설사도 자금력이 부족한 일부 업체들의 부도 가능성이 들리더라구요
오늘 뉴스를 보면서 PF방식이라 더 위험하고 우리 나라 경제에 더큰 타격을 줄 수도 있다고 하는데..
이 PF방식이 어떤것이며, 이것이 전체 산업경제 전반에 영향을 크게 미치게 되는 흐름은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.
은행에 재직중으로 PF대출 상담과정과 진행에 대해서 설명 드리도록 할게요.
은행은 PF대출 요청이 들어오게 되면 다음과 같은 것을 검토하게 됩니다.
1.시공사의 시공 능력
2.시공사의 자본 금액
3.시공사의 신용 등급
4.시공사의 네임 밸류
위의 내용들을 검토하게 되는 이유는 시공사가 부지를 매입하고 건설을 하기 위한 PF대출을 받게 되면 시공사가 PF대출금액 외에도 추가적으로 발생하는 금액에 대한 준비가 되어있는지, 그리고 시공 중간에 부실이 나지 않고 끝까지 건설을 할 능력이 있는지, 향후 건물이 준공되었을시에 분양이 활발히 이루어져 PF대출을 상환할 가능성이 높은지가 중요합니다.
이러한 내용을 검토하게 되는것은 은행의 지점이 아니라 대부분 본점 부서에서 따로 진행을 하게 됩니다. 그래서 시공사가 네임밸류가 낮거나 자본이 적거나 혹은 신용등급이 낮은 경우는 1금융권에서 지원이 불가하여 2금융권인 캐피탈이나 저축은행, 카드여신사를 찾아가서 PF대출을 진행하게 됩니다.
1금융권에서 받는 PF대출의 경우는 따로 이름을 특정하지는 않고 보통은 '하남 1단지 XXX'이런식으로 지원되게 됩니다. 2금융권에서 지원하는 PF대출의 이름은 '브릿지대출'이라고 하며, 1금융권에서 거절된 시공사들이 2금융권에서 받게 될때 브릿지론을 받게 됩니다. 그럼 아무래도 1금융권보다 2금융권의 이자율이 높으니 건설사에게는 더 채무의 부담이 커지게 되는 것입니다.
그리고 이 PF대출을 받아서 건설을 완공하고 혹은 건설 중에 분양을 하게 되면 분양자들의 계약금과 중도금대출을 받아서 PF대출을 상환해 나가게 됩니다. 즉 건설이 진행될수록 건설사들의 PF대출잔액은 줄어들게 되고 분양받은 이들이 대출은 증가하게 되면서 대출의 크로스가 발생한다고 이해해주면 됩니다.
이렇게 PF대출을 받게 되면 통상적으로 이 대출은 '신용대출'에 해당하기 때문에 대출의 금리는 높은 편입니다. 이렇게 금리가 높음에도 불구하고 대출을 받았던 것은 지난 3년간 부동산 시장이 좋다보니 대출을 받고 분양을 완판해서 수익을 남겼는데, 최근에는 고금리로 인해서 부동산 시장이 냉각되어 분양이 거의 이루어지지 않게 되었고 건설사들은 이 PF대출을 다 본인들이 떠앉게 되고 이자율도 높아지니 재무적으로도 부담이 증가하는 상황이 발생하게 된 것입니다.
이미 중소건설사들은 '오피스텔', '상가'에 대한 PF대출 밖에 진행을 하지 못하다보니 지난 5월부터 연체가 발생하기 시작하였고 지방의 중견 혹은 중소건설사들은 부도가 발생하기 시작했습니다. 건설업체가 분양이 이루어지지 않으면 수익이 발생할 곳이 없다보니 부동산이 살아나기까지 혹은 분양이 될때까지 '사채'까지 쓰면서 견디었지만 결국에는 부도로 이어지게 됩니다.
이렇게 건설사들이 부도가 나면 심각한 것은 '건설사들은 현금결제'를 거의 하지 않는다는 것입니다. 이는 건설사들도 분양을 해서 돈을 받게 되니 보통 어음을 돌리게 됩니다. 어음의 기간연 통상 3개월의 최대 기간을 설정하게 되니 건설 자재들은 모두 '빚'이라고 봐야 합니다. 그런데 건선사들이 무너지게 되면 이 어음들을 갚을 길이 없어지게 되고 어음을 받아야 할 채무자들은 다 건설 자재를 납품했던 '중소기업'들이다 보니 건설사의 부도는 곧 건설사에 납품을 했던 모든 중소기업들의 연쇄부도로 이어지게 될 가능성이 매우 높다는 것을 의미합니다.
건설사의 부도는 곧 저축은행과 현재 보증을 선 증권사 그리고 납품을 했던 중소기업들까지의 연쇄부도로 이어질 수 있어 경제적 파장은 매우 심각할 것으로 보입니다.
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PF와 같은 경우에는 사업주로부터 분리된 프로젝트에 자금을 조달하는 것을 의미합니다.
한마디로 부동산에 있어서 미래의 현금흐름 등을 고려하여 대출을 해준다고 생각하시면 되며
해당 부동산 등이 완성 후에 그 원금과 수익을 돌려받는다고 보시면 됩니다.
이러한 건설사 등이 도산이 된다면 이에 따라서 위 PF에 투자가 많은 금융기관이 많은 등 금융체계
자체가 위험성에 노출될 수 있어 위험하다고 하는 것입니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 신동진 경제·금융전문가입니다.
PF대출은 자금조달의 기초를 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적담보에 두지 않고 프로젝트 자체의 경제성에 두는 것이라 담보력이 떨어져 리스크에 노출이 심합니다.
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