전세집 구하는 중인데 제가 지금 억지부리고 있는것인지 궁금합니다.

Question

등기부등본상 채권최고액+전세가가 국세청 오피스텔 기준시가의 140%를 넘지않는 집에 들어갈거라고 하니까

중개사님이 그런집 백날 찾아보라고 절대 없다고 환장하겠다네요

채권최고액이 8200만원, 전세가 9000만원, 국세청 오피스텔 기준시가가 1억1천인 집이라서 이렇게 이야기한건데 제가 진상고객인가요?

유창효 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.안전을 위해 본인기준에 맞는 주택을 구하는것을 진상이라고 말하지는 않습니다. 다만, 해당 매물이 오피스텔 기준 많지 않기 떄문에 위와 같은 반응이 나온것일수 있으나, 해당 중개사무소 입장일뿐 다른 중개사무소등을 통해 기준에 맞는 매물을 찾아 계약을 하시면 됩니다.답변이 도움 되셨다면 추천 부탁드립니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.요즘에, 특히 오피스텔은 잘 없는 물건이긴 하죠.그렇다고 아예 없다고 하기도 그러니 그냥 그 중개사를 이용 안하고 다른데서 구하시면 됩니다.만약 그 중개사가 어쨋든 그렇게 말하는데 계속 왜 없냐? 찾아봐라 하면 그때는 진상이 맞겠죠.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

이승환 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이승환 공인중개사입니다.기준 시가 140%를 말씀하시는 것 보니 전세 보증 보험에 가입 가능한 오피스텔을 찾고 계신 것 같습니다.제가 보았을 때 질문자님은 진상 고객이 아니라 본인의 권리를 떳떳하게 주장하시는 참된 예비 임차인입니다.

이정빈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 원스톱경매의 대표이자 법률사무소 국민생각의 국장 이정빈입니다.먼저 진상은 아니시고, 본인의 보증금보호가 우선이 되는 게 맞다고 생각합니다집이야 많고 많은데 굳이 조건에 맞지 않는 집을 찾지 마시고 시간을 두고 천천히 알아보세요.전세보증반환보증보험에 가입이 되든,  근저당설정채무와 전세보증금의 합계가 부동산시세의 70%~80%이하여야 안전합니다.아무쪼록 안전하고 편안한 집 계약하시길 바라고 힘내세요!

이상엽 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.채권최고액은 근저당권으로 담보되는 한도액으로, 집주인이 은행에서 대출할 수 있는 최대 금액입니다. 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 이 비율이 높아지면 임차인이 집주인으로부터 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 전세가율이 100%를 넘는 경우는 전세가가 매매가를 초과하는 것으로, 전세사기의 위험이 매우 높습니다. 따라서 전세가율이 100%를 넘는 물건은 절대로 계약하지 않는 것이 좋습니다. 전세가율이 100%에 가까운 경우에도 신중하게 판단해야 합니다. 일반적으로 전세가율이 80% 이상인 경우는 전세가가 매매가의 대부분을 차지하는 것으로, 임차인의 입장에서는 불리하다고 볼 수 있습니다. 전세가율이 60% 이하인 경우는 전세가가 매매가의 절반 이하를 차지하는 것으로, 임차인의 입장에서는 유리하다고 볼 수 있습니다. 전세가율이 60%~80%인 경우는 전세가가 매매가의 적정 수준을 차지하는 것으로, 임차인과 집주인의 입장에서는 균형적이라고 볼 수 있습니다.전세가율은 지역별로 다르게 산정될 수 있으므로, 전세로 오피스텔에 들어가려고 하시는 경우에는 해당 지역의 전세가율을 확인하시는 것이 좋습니다. 전세가율을 확인하는 방법은 다음과 같습니다.1 국세청 홈택스 (www.hometax.go.kr)에서 「조회ㆍ발급→기타 조회→기준시가 조회→오피스텔 및 상업용건물」을 클릭하고, 건물의 주소와 동호수를 입력하여 기준시가를 확인합니다.2 기준시가를 매매가로 나누어 전세가율을 계산합니다. 예를 들어, 오피스텔의 기준시가가 3억원이고, 매매가가 4억원이라면, 전세가율은 3억원 ÷ 4억원 × 100% = 75%입니다.3 전세가율이 60%~80% 사이에 있는지 확인합니다. 만약 그렇다면, 전세가가 적정하다고 볼 수 있습니다. 전세가율이 80% 이상이거나 60% 이하라면, 전세가가 부적정하다고 볼 수 있습니다.전세집을 구하실 때는 전세가율뿐만 아니라 채권최고액도 확인하셔야 합니다. 채권최고액은 등기부등본에서 확인할 수 있으며, 채권최고액이 전세보증금보다 낮거나 같아야 안전합니다. 채권최고액이 전세보증금보다 높은 경우는 집주인이 추가로 대출을 받을 수 있으므로, 임차인의 보증금이 위험에 노출될 수 있습니다. 따라서 채권최고액이 전세보증금보다 높은 경우는 감액등기를 요구하거나, 임대차보증보험에 가입하거나, 계약을 취소하는 것이 좋습니다.질문하신 사례에서는 채권최고액이 8200만원, 전세가가 9000만원, 국세청 오피스텔 기준시가가 1억1천인 집이라고 하셨습니다. 이 경우, 전세가율은 9000만원 ÷ 1억1천 × 100% = 81.8%로, 전세가가 매매가의 대부분을 차지하는 것으로, 임차인의 입장에서는 불리하다고 볼 수 있습니다. 또한, 채권최고액이 전세보증금보다 800만원 낮은 것으로, 집주인이 추가로 대출을 받을 수 있는 여지가 있습니다. 따라서 이 경우는 전세가가 부적정하고, 보증금이 위험하다고 판단할 수 있습니다. 중개사님이 그런 집이 없다고 하셨다면, 현재 시장에서 전세가가 매매가에 비해 과열되어 있거나, 채권최고액이 낮은 집이 적거나, 중개사님이 임차인의 입장을 고려하지 않고 집주인의 입장만을 우선시하고 있거나, 세 가지 이유가 있을 수 있습니다.  진상고객이라고 생각하지는 않습니다. 전세집을 구하실 때는 자신의 권리와 안전을 지키기 위해 적절한 전세가율과 채권최고액을 확인하고 요구하는 것이 당연한 것입니다.