상가 매도 시 매매 형태와 부가가치세는 어떻게 되나요?

Question

안녕하세요 ^^

일반 구분상가 매매 관련 질문인데요

제가 정보를 찾아보고 질문을 한번 정리해봤는데..답변 부탁드립니다 ^^

(매도자 : 임대업 / 일반과세자)

포괄양도양수는

1) 매도 매수자의 사업자 유형(임대업), 과세 유형(일반과세자)로 동일해야하고

2) 매수자가 10년간 일반사업자를 유지해야하는 조건이 있던데

혹시라도 매수자가 폐업하거나 간이로 변경하는 등 유지가 안될 시,

매도인에게 부가세를 추징하게 되는 케이스가 발생하는 것 같더라구요..

1) 일종의 사업이 아니라 단순 임대업도 포괄양도양수가 가능한가요?

가능은 한데 혹시 꼬투리잡힐 여지가 있는건지... 일반 매매로 진행하는게 제일 좋다라고 들은 것 같아서요...

(사업에 관한 모든 인적,물적권리와 의무 등 전체를 매수인이 승계받는 것이 포괄양도양수라고 하는데

사실 임대업은 그런게 딱히 없잖아요. 게다가 공실일 경우 승계할 임차인도 없고..)

2) (포괄양도양수는 추후에 저런 문제가 발생할 여지가 있을거 같아서 일반 매매로 진행하려 하면...)

부가세 별도로 계약을 하고 매도자는 세금계산서 발행하고 매수자에게 받은 부가세를 납부하고

매수자는 다시 환급신청해서 돌려받는게 맞나요?

3) 부가세는 어떻게 정하나요?

예전에 줏어듣기로는 정하기 나름이라고 하던데...

4) 이렇게 부가세 별도로 진행하게 되면, 매수자에게 받은 부가세 납부하는 것과 별개로

매도자가 처음 샀을때(분양) 환급 받은 부가세를 사업을 10년 유지 못했기에 혹시 별도로 토해내야 하나요?

그리고..양도소득세 계산시..

5) 포괄양도양수시에는 양도세 계산이 어떻게 되나요?

예를들어 매도자가 공급가액 7억 부가세 4천에 샀음. 포괄양도양수로 7억에 팔면 양도차익 없는거고

7.4억에 팔면 양도차익이 4천이 되는게 맞나요? (단순계산으로요)

Answer 1

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

포괄양도 후 매수인이 폐업을 할 경우 매수인에게 부가가치세가 추징이 됩니다.

임대당시 임차인이 반드시 있어야 포괄양도가 인정이 됩니다.

일반과세지의 경우, 부가가치세는 공급가액의 10%입니다. 공급가액이 7억이라면 부가세는 7천만원인 것입니다.

양도세 계산시엔 부가가치세를 제외합니다.