답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.샀을때랑 가격차이가 없다면 나중에 팔때도 양도세는 걱정안하셔도 됩니다.다만 보유세의 경우 재산세+종부세를 합산 공시가액이 9억을 넘느냐가 관건 입니다.넘는다면 매년 12월에 종합부동산세 고지서를 받게 될 겁니다.아버님 께서 연세기 있으시다면현재 보유세보다 나중에 증여나 상속에 더 집중하셔야 합니다.합산 가액이 12억이상일때 높은 상속세율이 적용되기 때문입니다.잘 판단하셔서 현명한 대처 하시길 권합니다.즐거운 명절 되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부모 자식 간에도 전세 계약 자체는 가능하며임대차 보호법의 적용도 받을 수 있습니다.하지만 실제 돈이 오갔느냐와 증여로 볼 수 있느냐를 입증하는 것이 매우 까다롭기 때문에 사실상인정받기 어려운 경우가 많습니다.세무서나 법원에서는 보모 자식 간의 계약을 일단 통정허위표시로 의심하는 경향이 강합니다.진짜로 돈을 주고 받은 계약임을 입증하지 못하면 법적 보호를 받기 어렵습니다.또한 시세보다 현저히 낮거나 높은 금액으로 계약할 경우 증여세를 부과 할 수 있습니다.정말 맘편히 들어가 사실길원하신다면계약서를 쓰시고 전세권을 설정하시길 권합니다.이보다 확실한건 없으니까요세무서나 국가에서도 이것은 어떻게 못하죠^^즐거운 명절되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세는 없어져야 할 제도 입니다.전세라는 제도 자체가 전제 조건이 있습니다.세입자는 매매보다 싸게 들어가 살수 있고집주인은 앞으로 오를것을 기대해서 전세를끼고 적은 돈을 투자하는 형태입니다.만약 이게 깨진다면?집주인 입장에선 전세를 놓을 이유가 전혀 없겠죠?우리가 흔히 신차를 사서 다른사람에게 신차가격에 70%수준의 돈만 받고잠깐 빌려 주는 경우가 있을까요? 없죠왜냐 차는 사는 순간부터 감가삼각이 시작되기 때문이죠집가격도 앞으로 오르기 보단 안정을 찾아간다면수익률로 월세를 받는건 가능하나미래에 집가격이 오를거라는 기대에 전세를 놓지는 않겠죠^^전세는 우리나라만 있는 특이한 제도입니다.산업화를 거치면서 집값의 고공행진으로 사실상 벼텨왔지만앞으론 점점 줄어들걸로 예상됩니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요즐거운 명절 되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.항상 말씀드리지만 어디에 원룸을 운영하냐가 가장 중요합니다.경기 남부의 반도체 벨트 예를들어 용인 평택이나 사울 주요 업무지구 접근성이 압도적인 초역세 노후 도심에원룸 사업을 한다면 장기적으로 운영이 가능하겠지요다만 일자리와 젊은 층의 유입이 없다면?그냥 나락으로 가는 지름길 입니다.큰돈이 투자되는 만큼 사전답사와 철저한 계획으로현명한 투자 하시길 바랍니다.즐거운 명절 되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.어떻게든 도와드리고 싶은데..상황이 어렵네요ㅜㅜ일반 주택담보대출을 먼저 받은 후 디딤돌대출로 갈아타는 것은 원칙적으로 불가능합니다.대환대출은 기존에 디딤돌대출을 이용 중인경우나 가능하지 일반대출에는 적용이 불가능합니다.아무리 머리를 쥐어짜봐도 방법이 생각나지않네요혹시 다른 방법이 생각나면 다시 답변드릴께요^^즐거운 명절 되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 지자체가 사유지를 매입하는 조건이 있습니다.미지급 용지 또는 장기 미집행 도시계획시설에 해당할 때입니다.안타깝게도 질문자님의 경우 소송에서 패소하셨다면, 법원은 해당 토지가 배타적 사용수익권이 포기된 상태이거나 이미 공공의 목적으로 사용되는 것을 용인해야 한다고 판단했을 가능성이 높습니다.이 경우 긴급하게 매수할 법적 의무가 없으므로 예산의 범위 내에서 협의해야 합니다.담당 부서 보통 이런 경우 도로과에서 관리하니 도로과에 전화해서과거 소송 이력이 있는 필지인데, 시에서 공공요지로 계속 활용할 계획이 있다면 감정가보다 낮은 금액으로라도협의 매수를 진행하고 싶다. 올해 혹은 내년 예산에 반영될 여지가 있느냐? 라고 문의를 해보세요현재로썬 딱히 방법이 없습니다.꼭 좋은 결과 있기를 기원합니다.즐거운 명절 되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.금리가 인하되면 가장 먼저 반응하는 것은 전세 시장입니다.전세대출 이자 부담이 줄어들면 전세 수요가 늘고,이는 전세가 상승으로 이어져 결국 매매가를 밀오 올리는 동력이 됩니다.2026년 현재 고금리에 ㅈ쳐 관망하던 대기 수요자들이 급매물을 소화하기 시작하는 계기가 될 것입니다.다만 그림가 내려가는 속도 보단 대출 규제라는 벽이 더 높아서 앞으로 부동산은 하향 안정화가 될것으로 전망합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.인구 소멸은 이미 비수도권 군 단위 지역과 광역시 외곽의 노후 도심에서 동시에시작되었습니다.단순히 지도상의 아래쪽부터 사라지는 것이 아니라 일자리와 인프라가 부족한 곳부터 점조직 형태로 나타난다고 보시면 됩니다.즐거운 명절 되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.사업시행인가 고시까지 득했다면 곧 감정평가를 받게 되실겁니다.재개발 자산평가는 국가에서 정한 공시가격 그대로 받지 않습니다.공시가격보다는 훨씬 높고 실제 시세보다는 다소 낮은 수준에서 결정되는 것이 보통입니다.감정가액보다 비례율이란게 있습니다.이게 높게 나와야 유리합니다.재개발에서는 감정평가액*비례율이 권리가액이므로 이 비례율이 얼마가 나오냐가 내가치를 인정받는 척도가 됩니다.좋은 금액에 감정평가 받으시길 기원합니다.즐거운 명절 되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.항상 어설프게 아는데서 사고가 남니다.제가 쓴 글 중에 잉크에 이 내용을 정리한게 있어요 한번 읽어보세요조금이나마 도움이 되실거예요그래도 제가 설명드리는게 낫겠죠?^^묵시적연장? 연장합의? 다 웃기는 소리 입니다.그냥 이게 맞아요주택임대차보호법 제4조:기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다다만,임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다가장 상위법인 주임법에서 2년 미만으로 기간을 정하면 무조건 몇년 살수있다고 되어있나요?2년이죠그러니집주인이든 중개사에게 전화해서 저는 같은 조건으로 2년을 거주할겁니다.10%올르든 100%올르든 동의할 필요 전혀 없어요그냥 나는 잘 모르겠고 2년 거주 할거니까 알아서 해라 라고 하세요중개사가 머리가 있는 분이라면 알아들을거예요꼭 주임법 4조 확인하라고 하세요그래도 못 알아들으면 구청 주택과에 불법행위 조장으로 신고한다고 하세요묵시적연장은 2년 후 부터 적용되요일단 2년은 기본으로 살 수 있고 추후 갱신권도 사용할수 있습니다.그냥 일단 2년은 편히 살고 다음에 또 집주인이 지랄하면 그때 어떻게 대응 할지 말씀드릴께요맘편히 명절 보내세요~^^