경제
이번 일반단독주택(50년) 42평 자산평가는 어느
재개발 확장인가고시득.50년된노후 일반단독주택 실거주중 42평 입니다. 자산평가는어느정도일까요 궄가자산평가는 1억잉안되는것같은데 국가자산평가 그대로받나요
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
사업시행인가 고시까지 득했다면 곧 감정평가를 받게 되실겁니다.
재개발 자산평가는 국가에서 정한 공시가격 그대로 받지 않습니다.
공시가격보다는 훨씬 높고 실제 시세보다는 다소 낮은 수준에서 결정되는 것이 보통입니다.
감정가액보다 비례율이란게 있습니다.
이게 높게 나와야 유리합니다.
재개발에서는 감정평가액*비례율이 권리가액이므로 이 비례율이 얼마가 나오냐가 내가치를 인정받는 척도가 됩니다.
좋은 금액에 감정평가 받으시길 기원합니다.
즐거운 명절 되세요~
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
안심하셔도 될 점은 국가가 정한 공시가격 1억원이 곧 보상금이 되지는 않습니다. 공시가격은 보유세를 매기기 위한 행정적 지표일 뿐 재개발 현장에서의 자산평가는 전문 감정평가사가 주변의 실제 거래 시세를 반영하여 새롭게 산정하는데 보통 공시지가의 1.3배에서 1.7배, 사업성이 좋은 곳은 그 이상으로 책정됩니다. 50년된 건물의 가치는 소멸된 것으로 간주하여 감정평가시 건물은 지금 다시 지을때 드는 비용에서 노후도에 따른 감가상각을 적용하는데 사실상 건물값 보다는 그 땅을 차지하고 있는 42평이라는 대지 지분이 자산 가치의 90% 이상을 결정합니다. 재개발에서 가장 중요한 자산은 땅이니 42평은 단독주택으로서 상당히 큰 지분에 해당하며 이는 나중에 새 아파트를 분양받을 때 내야 하는 추가 분담금을 줄여주는 결정적인 역할을 하게 됩니다. 그러니 단순히 현재 낡은 집의 상태만 보고 걱정하지 않으셔도 됩니다 . 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
재개발 확정인가고시 후 50년 된 노후 단독주택의 자산평가는 국가 표준평가액이 기본이며 실거주 여부에 따라 보상가약이 8천만 원 ~ 1.5억 수준으로 책정될 가능성이 높습니다. 1억 안 된다는 추정은 낮게 본 것이며 조합 협상이나 감정평가로 상향 조정 여지가 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
국가자산평가는 세금 기준일 뿐이라 실제 보상은 주변 시세를 참고한 감정평가액으로 결정합니다. 50년 된 건물값은 거의 없지만 질문자님의 땅 42평에 대한 가치는 현재 시세에 맞춰서 제대로 평가 받게 됩니다. 평가 금액은 주변 표준지 공시지가에 보정률 1.5배~2배를 곱해서 시세에 가깝게 맞추는데 42평은 지분이 커서 유리하게 작용합니다. 건물은 노후도가 심해 금액은 낮지만 구조나 관리 상태에 따라서 소액 추가됩니다. 최종적으로 토지평가액 + 건물평가액 X 비례율 = 실제로 받는 권리가액입니다. 결론적으로 공시지가가 1억 미만이라도 실거래가와 입지를 반영하면 그보다 훨씬 높은 금액이 나옵니다. 큰땅을 보유하셨으므로 향후 새 아파트 분양시 분담금 부담에서도 매우 유리한 위치에 계시니 국가자산평가는 크게 신경쓰지 않으셔도 됩니다!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 재개발이 진행이 되게 되면 기존 소유 부동산에 대해 2곳 이상이 감정평가를 실시를 해서 감정평가액을 받게 됩니다. 향후 조합원이 되어서 조합원 분양신청을 하게 되면 조합원 분양가에서 감정평가액의 차익 만큼 추가분담금이 생길 수 있습니다. 또한 분양 신청을 하지 않을 경우 현금청산도 될 수 있습니다. 또한 조합원이 되어 감정평가액 + 조합원 프리미엄으로 매도를 할 수도 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
일반 단독주택 재개발 구역의 자산평가는 단순한 국가공시가격 그대로 적용되지 않고 감정평가법인이 토지와 건물을 각각 평가하여 산정합니다. 50년 노후주택은 건물가치는 거의 없고 토지가격이 대부분을 차지하는 경우가 많습니다.
국가공시가격은 참고자료일 뿐이며 실제 보상평가는 사업시행인가 고시일을 기준으로 2개 이상 감정평가사가 산정한 평균가로 결정됩니다. 시세와 차이가 발생하는 경우도 있습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 감정평가액 산정의 법적 근거
재개발 구역 내 자산 가치는 도시정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등)에 근거해 결정됩니다.
- 평가 주체는 시장·군수 등 구청장이 직접 선정해 계약한 2곳 이상의 감정평가법인입니다. 이들이 평가한 금액의 산술평균값을 사용하므로, 조합이 임의로 정할 수 없습니다.
- 가격 기준일은 사업시행계획 인가 고시가 있던 날입니다(법 제74조 제1항 제2호). 즉, 지금 시세가 아니라 고시일 당시의 가격으로 평가가 이루어집니다.
2. 토지와 건물 평가 방식(최신 감정평가 실무지침 기준)
질문하신 '50년 된 단독주택'은 토지와 건물을 따로 평가한 뒤 합산합니다.
- 토지(공시지가 기준): 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」상, 해당 지역의 표준지 공시지가를 기준으로 삼습니다. 여기서 지가변동률, 지역 특성, 개별 조건(도로와의 접면, 지형 등), 기타 요인도 함께 반영됩니다.
- ‘국가에서 정한 공시지가만큼만 받는 건가요?’라는 질문에 대한 답은 “아닙니다.”입니다. 실제로는 주변 거래 사례 등 다양한 보정요인이 적용돼, 일반적으로 공시지가의 140~170% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다.
- 건물(원가법 적용): 50년 된 노후 주택은 건물 구조와 관리 상태를 고려해서 ‘원가법(재조달원가에서 감가된 금액)’으로 평가합니다.
- 내용연수가 다 된 건물이라면, 건물값 자체는 거의 반영되지 않거나 극히 낮게 책정되는 게 보통입니다. 다만 실제로 거주 중이라면 ‘관찰감가법’을 함께 적용해 약간의 잔존 가치를 인정받기도 합니다.
3. 권리가액 산출과 비례율
감정평가금액만 높다고 이익이 커지는 게 아니라, 실제로는 아래 산식으로 내 권리가액이 정해집니다.
권리가액 = 감정평가액 × 비례율
- 여기서 비례율은 정비사업의 수익성을 나타내는 지표로, (총 분양수입 – 총 사업비) ÷ 종전자산 총 평가액으로 산정합니다.
- 법 제74조 제2항에 따라, 조합원 간 형평성이 최우선이기 때문에, 내 집만 불리하게 평가되진 않습니다. 구역 내 모든 자산이 동일한 법적 기준으로 평가받습니다.
■ 결론: 법적으로 이렇게 보호받습니다
- 공시지가보다는 높게 산정됩니다. 여러 법령에서 정한 ‘적정가격’을 반영하도록 되어 있기 때문에 단순 공시지가보다는 더 높게 평가됩니다.
- 보상의 기준이 되는 날은 인가 고시일입니다. 50년 된 집이라 건물은 노후도가 불리하게 작용하겠지만, 42평 규모의 대지 위치나 도로 조건이 중요한 평가 요소입니다.
- 감정평가 결과에 동의하지 않을 경우, 관리처분계획 공람 기간에 이의 신청도 할 수 있고, 행정소송 등 법적으로 대응할 수 있는 절차도 준비되어 있습니다.