경제
어머니가 건물주이고 자식이 자기 돈으로 어머니와 계약해서 세입자로 들어가서 살면 임대차보호법의 적용을 못 받나요?
어머님이 건물주이고 아들이 나가서 5년 살다가 그 보증금을 빼서 집으로 들어와서 보증금을 주고 계약을 하고 산다고 했답니다. 어머니는 아들이니까 무상으로 살으라고 하시고 아들은 그래도 돈을 드리고 사는 게 마음이 편할 거 같다면서 계약서를 쓰자고 했는데 결국은 어머니가 안 썼다고 하더라구요. 부모자식간에 전세계약을 할 수 없다고 하던데 이유가 뭔가요?
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
부모 자식 간에도 전세 계약, 매매 계약 등 모두 가능 합니다. 다만 이렇게 법적으로 가능은 하지만 상속, 증여 등의 문제로 인해서 매우 조심해야 하고 다른 계약들 보다는 좀 더 신중하게 접근을 하셔야 합니다. 형식만 계약의 형태를 띠고 실질적인 증여로 판단이 될 위험성이 크기 때문에 하지 않는게 좋다라는 이야기들이 들리기도 합니다. 저가 임대, 무상거주, 보증금 반환 능력 등이 주요한 쟁점 중에 하나입니다.
안전하게 계약을 하기 위해서는 실제 계좌 이체 내역이 있어야 하고 주변 시세에 준하는 조건으로 계약을 해야 하며 임대소득 신고 등과 같은 세무처리 등도 다른 건들과 동일하게 진행을 해야 일반적인 계약이라고 볼 수 있습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
부모와 자식간에도 법적으로 전세계약을 맺는 것은 가능하지만 세무당국은 이를 가짜 계약을 통한 증여로 의심할 가능성이 매우 높기 때문에 주의가 필요합니다. 현실적으로 임대차보호법을 적용받으려면 아드님이 번 돈으로 실제 보증금을 입금했다는 금융거래 내역서와 적정 시세를 지켰다는 증거가 확실히 필요합니다. 만약 증빙이 불충분하면 부모님이 자식에게 공짜로 집을 빌려준것으로 간주하여 증여세가 부과될 수도 있고 집이 경매에 넘어갈 경우에는 가족간 계약은 가짜로 취급되어 보증금을 보호받지 못합니다. 즉 이러한 위험이 크므로 계약서도 쓰시고 계좌이체 내역과 확정일자 등 객곽적인 증빙 절차를 거치시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부모님의 건물에 자녀가 세입자로 들어가더라도 임대차계약서를 작성하고 임차료를 실제지급한 후 전입신고하고 실거주했다면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 또한 확정일자도 받았다면 우선변제권도 취득할 수 있습니다. 국세청에서는 부모 자녀간거래시에 대해서 증여가 아닌지 확인할 수 있으므로 정확하게 임대차 계약서를 작성해야 하며, 부모와 함께 거주하면 증여로 판단될 수 있으며 전세대출은 허용되지 않음에 유의하셔야 합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
부모 자식 간 계약도 법적으로 가능합니다. 다만 실질적 임대차로 보기 어려운 경우 세법이나 보증 보호에서 인정받기 어려울 수 있습니다. 실제 보증금 지급, 확정이라, 전입신고 등 요건을 갖추면 보호대상이 됩니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
부모 자식 간에도 전세 계약 자체는 가능하며임대차 보호법의 적용도 받을 수 있습니다.
하지만 실제 돈이 오갔느냐와 증여로 볼 수 있느냐를 입증하는 것이 매우 까다롭기 때문에 사실상
인정받기 어려운 경우가 많습니다.
세무서나 법원에서는 보모 자식 간의 계약을 일단 통정허위표시로 의심하는 경향이 강합니다.
진짜로 돈을 주고 받은 계약임을 입증하지 못하면 법적 보호를 받기 어렵습니다.
또한 시세보다 현저히 낮거나 높은 금액으로 계약할 경우 증여세를 부과 할 수 있습니다.
정말 맘편히 들어가 사실길원하신다면
계약서를 쓰시고 전세권을 설정하시길 권합니다.
이보다 확실한건 없으니까요
세무서나 국가에서도 이것은 어떻게 못하죠^^
즐거운 명절되세요~
어머님이 건물주이고 아들이 나가서 5년 살다가 그 보증금을 빼서 집으로 들어와서 보증금을 주고 계약을 하고 산다고 했답니다. 어머니는 아들이니까 무상으로 살으라고 하시고 아들은 그래도 돈을 드리고 사는 게 마음이 편할 거 같다면서 계약서를 쓰자고 했는데 결국은 어머니가 안 썼다고 하더라구요. 부모자식간에 전세계약을 할 수 없다고 하던데 이유가 뭔가요?
==> 가족관계에 있어도 정상적인 임대차계약을 체결한 경우에도 전입신고 등을 하였다면 주택임대차보호법에 따라 보호를 받을 수가 있습니다. 전세계약도 가능하지만 부모와 자식간인 경우 보증금 대출이 불가한 면이 있을 뿐입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부모님과 자식간에 별도 전입이 되어져 있는 세대가 분리된 상황에서는 정상적인 임대차계약이 가능합니다.
단 세대가 같은 경우는 부모 자식간에 임대차계약이 성립이 되지 않습니다.
또한 부모 자식간에 무상거주에 대한 증여 비과세는 5년에 무상이익이 1억미만일 경우 비과세 처리가 되게 됩니다.
즉 부동산 기준시가 13.18억원 이하인 부동산에서는 무상거주가 가능하기 때문에 대부분 무상거주를 선택을 하게 되는 것입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약서를 안쓴 이유는 세금 리스크와 불필요함 때문이라 생각합니다.
실제 돈 거래 없이 가족끼리 살 때는 허위 계약으로 간주되어 증여세 추징 위험이 크기 때문에 계약서를 쓰지 않는 듯 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
부모와 자식 간에도 임대차 계약을 정상적으로 체결하고 실제로 보증금을 주고받았다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 다만, 현실적으로는 다음과 같은 이유로 어려움이 따를 수 있습니다.
1. 임대차 계약의 진정성 입증
부모와 자식 사이는 보통 별도의 임대차 계약 없이 무상으로 거주하는 경우가 많다 보니, 세무서나 법원에서는 이런 계약을 ‘형식적인 계약’으로 의심할 수 있습니다. 따라서 법적으로 보호받기 위해서는 아래와 같은 조건을 충족해야 합니다.
- 보증금 송금 내역: 현금이 아니라 계좌이체 등 명확하게 입출금이 확인되는 증거가 필요합니다.
- 합리적인 임대료: 주변 시세와 크게 차이가 나지 않는 적정 수준의 임대료여야 합니다.
- 실제 거주 및 대항력 요건: 전입신고와 확정일자를 갖추고 실제로 해당 집에서 거주해야 합니다.
2. 증여세 문제
보증금이 시세보다 지나치게 낮거나, 자금의 출처가 불분명하다면 국세청은 이를 임대차 계약이 아닌 증여로 보고 증여세를 부과할 수 있습니다. 실제로 부모 자식 간 전세계약을 두고 “불가능하다”라는 이야기가 나오는 건, 이런 세무 리스크 때문입니다.
3. 대출 및 전세보증보험 가입 제한
대부분의 은행에서는 부모 자식(직계존비속) 간 전세계약에 대해 전세자금대출을 해주지 않습니다. 또, 허위 계약을 통한 보험금 편취 우려로 인해 HUG(주택도시보증공사) 등에서도 전세보증보험 가입을 거절하는 경우가 많습니다.
정리하자면, 부모와 자식 사이의 전세계약이 법적으로 금지된 것은 아니지만, 자금 출처와 실제 거래 내역을 분명히 증명할 수 있어야 하고, 대출이나 보험 등 실제 거래에서는 여러 제약이 따른다는 점을 꼭 염두에 두시기 바랍니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
국세청은 부모와 자식 간의 계약을 정상적인 임대차가 아니라 자금을 세금 없이 주고 받는 편법 증여로 보는 경우가 많아 안된다고 합니다. 가족은 대가 없이 사는 것이 일반적이라 판단하여 계약서가 있어도 실제 거래로 인정받기 매우 어렵습니다. 건물이 경매에 넘어가게 되면 법원은 부모와 자식간의 계약을 가짜 세입자로 간주하여 보증금을 돌려받을 권리를 인정하지 않는 사례가 많으며 대부분의 은행은 부모 소유 집으로 들어가는 자녀에게 전세대출도 해주지 않습니다. 인정받기 위해서는 현금이 아닌 반드시 계좌로 보증금을 주고받는 증거가 있어야 하며 주변 시세와 너무 차이 나는 보증금은 증여로 보기 때문에 시세를 꼭 준수 하셔야 하고 일반 세입자와 동일하게 확정일자와 전입신고를 하셔야 합니다. 정리하면 계약 자체는 가능하지만 대출이 안되고 세무조사를 받을 위험이 크며 계약을 강행하신다면 반드시 통장 입금 내역을 남겨두셔야 합니다.