답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.우선 전세사기의 형태에 따라서 대응형태가 달라질 수 있을것 같습니다.일단, 제공해주신 내용을 토대로 몇가지 추정해보면 다세대 주택인것으로 보입니다.현재 상황에서는 LH에 매입 신청을 하는 것이 가능하다면, 가장 현실적이고 안전한 구제 방안으로 보여집니다.1. 우선매수권 양도를 통한 공공매입 진행직접 낙찰의사가 없으시다면, 특별법에 따라 피해자에게 부여되는 '우선매수권'을 LH에 양도하는 방식을 활용하시는게 가장 좋아보이기는 합니다. 질문자님께서 우선매수권을 LH에게 양도하시면, LH가 이를 바탕으로 해당 주택의 경매에 참여하여 대신 낙찰을 받게 됩니다.2. 반지하 거주자의 주거 상향 및 경매차익 지원특별법에 따라 LH가 피해주택을 매입하면 원칙적으로 그 집을 피해자에게 공공임대로 재공급하지만, 반지하 주택은 주거 취약성 문제로 재공급 대상에서 제외됩니다. 대신 질문자님께는 인근의 지상층 공공임대주택이 우선적으로 대체 제공되어 '주거 상향' 지원을 받을 수 있을 것으로 보입니다. 이 경우, LH가 경매에서 해당 주택을 낙찰받으며 발생한 '경매차익(감정가-낙찰가)'을 이주할 대체 공공임대주택의 보증금 및 임대료로 지원받아, 최장 10년간 비용 부담 없이 거주할 수 있습니다. 추후 퇴거 시 남은 차익 잔액이 있다면 현금으로 정산받아 손실된 전세보증금의 일부를 회복할 수 있습니다.3. 경매 배당참여 방식해당 주택을 소유하거나 공공매입 절차를 거치지 않고자 한다면, 관할 법원에 '임차권등기명령'을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지한 채 다른 곳으로 이사하는 방법이 있습니다. 이후 주택 경매가 진행되어 제3자가 낙찰을 받으면, 배당 절차에 참여하여 낙찰대금 중 순위에 따른 배당금을 수령하게 됩니다. 다만, 반지하 주택의 특성상 여러 차례 유찰되어 낙찰가가 현저히 낮아질 확률이 높으므로 보증금 회수율이 매우 저조할 수 있다는 한계가 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.1. 묵시적 갱신 성립 요건 및 해지 효력 발생 시점주택임대차보호법에 따르면 만기일로부터 6개월~2개월 사이에 임대인과 임차인 사이에 계약 조건을 변경하겠다거나, 계약을 갱신하지 않겠다는 등의 통지가 없으면 임대차계약은 자동으로 갱신되며 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.질문자님의 경우 만기 2개월 전이 경과한 시점인 4월 1일에 연락하셨으므로 법적으로 묵시적 갱신이 성립된 상태입니다.계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있도록 규정되어 있으나, 임대인에게 3개월의 시간을 주어야 합니다. 법은 임대인이 임차인으로부터 해지하겠다는 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다고 규정하고 있으므로, 4월 1일 통보 도달 기준 다음 날부터 계산하여 3개월이 되는 7월 1일 자정에 계약이 종료된다는 집주인과 부동산의 설명이 맞습니다.2. 7월 1일 보증금 반환 요구 및 대처 방법만기 직전에 임대차계약 해지 통보를 하였더라도, 임차인은 그 후 3개월이 지나면 계약 해지 및 보증금 반환을 정당하게 요구할 수 있습니다. 임대인에게는 "4월 1일 통지된 시점으로부터 3개월이 경과하는 7월 1일에 이사할 집의 잔금을 치뤄야하니 보증금 꼭 반환 부탁드린다"는 취지로 말씀해주시면 됩니다.임대인의 반환을 미리 강제할 수는 없습니다. 다만, 반환되지 않을 경우는 그때 취할 수 있는 조치들이 있습니다(임차권등기명령 등).3. 새로운 임차인 중개수수료 부담 주체해지 통보 후 3개월이 지나 임대차계약이 종료되면, 새로운 임차인을 구하는 데 드는 중개수수료도 임차인이 아닌 임대인이 스스로 부담하여야 합니다. 따라서 7월 1일에 맞춰 다음 세입자를 구하는 과정에서 발생하는 부동산 수수료에 대해서는 질문자님이 지불할 의무가 없습니다.4. 핵심임대인도 현금 흐름을 관리하기 때문에 갑작스러운 요청에 전세금을 갑자기 반환하기는 어려울 수 있습니다. 그렇기에 법에서도 계약 해지를 할때에 최소한의 기한과 기간을 두고있는 것입니다. 따라서 실무에서 일반적으로는 새로운 임차인을 구해서 보증금을 받아 질문자님께 보증금을 반환하는게 관례이긴 합니다. 물론, 새로운 세입자가 구해지지 않더라도 7월1일에 반환해야하는 의무가 사라지는것은 아닙니다. 다만, 원하는 날짜(새로운 임차인이 들어오는 시점)에 전세금을 반환받을 수 있는 가장 좋고 확실한 방법이 부동산에 전세매물을 내놓고 새로운 세입자를 구하는게 가장 좋다는 의미입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.1. 통상적인 손모(자연 마모)에 대한 원상회복 면제임차인은 임대차 계약이 종료되면 주택을 원래 상태로 회복하여 반환할 의무가 있습니다. 그러나 일상적이고 정상적인 주거 생활을 하는 과정에서 자연스럽게 발생하는 벽지의 변색, 생활 기스, 장판의 가벼운 눌림 등 '통상적인 손모(자연 마모)'에 대해서는 임차인이 원상회복 비용을 부담하거나 보상할 의무가 없습니다.2. 장기 거주 시의 보상 기준통상적으로 몇 년을 살아야 보상 의무가 완전히 면제된다고 법으로 명시된 기간은 없습니다.하지만 부동산 거래 관행과 주택임대차 분쟁 조정 기준 등에 따르면, 일반적인 합지 벽지의 내용연수(수명)는 약 6~7년 정도로 봅니다. 질문자님처럼 6년이라는 긴 시간 동안 거주했다면, 일반적인 수준의 벽지 변색이나 장판의 마모는 세월의 흐름에 따른 자연스러운 노후화로 인정될 확률이 매우 높으므로 임대인에게 도배 및 장판 교체 비용을 보상할 필요가 없는 것이 원칙입니다.3. 예외적으로 임차인의 보상 책임이 인정되는 경우거주 기간이 길더라도 자연적인 마모를 벗어난 '고의 또는 중대한 과실'로 인한 훼손이 있다면 보상 책임이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 반려동물이 벽지나 장판을 심하게 뜯어놓은 경우, 무거운 가구를 끌다가 장판이 깊게 파이고 찢어진 경우, 임차인이 환기 의무를 심각하게 게을리하여 집안 전체에 구조적인 곰팡이를 발생시킨 경우 등은 통상적인 손모를 넘어선 훼손으로 보아 임차인이 수리비를 일부 부담해야 할 수 있습니다.4. 예외사항위 내용에도 불구하고, 특약 등으로 당사자간에 달리 정한 바가 있으면, 그 내용에 따르기 때문에 계약사항 등을 확인해보시고 임대인과 적절한 협의를 거치시길 권장드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 전세 계약 시 입주청소 및 시스템 에어컨 청소 비용 부담 주체1. 입주청소 비용 부담의 일반적 기준임대인은 임차인이 목적물을 정상적으로 사용 및 수익할 수 있도록 유지할 의무를 지닙니다. 그러나 이는 보일러 고장, 누수 등 주택의 주요 구조부나 기본 설비에 대한 중대한 수선 의무를 의미합니다. 이전 임차인의 생활 흔적, 단순한 묵은 때나 먼지 등을 제거하는 입주청소는 거주를 불가능하게 할 정도의 하자가 아니므로, 통상적으로 입주때 깨끗한 상태였다면 기존 임차인이 건물을 임대인에게 반환하면서 본인의 비용으로 다시 깨끗하게 입주청소를 하고, 반대의 경우는 새로 입주하는 임차인이 본인의 필요와 위생을 위해 직접 비용을 부담하여 진행되기도 합니다. 처음에 임대인이 비용을 지불했다면, 보증금 반환 시 공제하고 반환하기도 합니다. 법적으로 강제되는 부분은 아니기 때문에 협의가 중요합니다.2. 시스템 에어컨 청소 비용 부담시스템 에어컨이 옵션으로 제공된 경우 기계적인 고장이나 부품 수리는 임대인이 책임져야 합니다. 하지만 고장이 아닌 단순 오염, 냄새, 위생 관리를 위한 내부 분해 및 필터 청소는 소모품 관리나 일상적인 유지·보수 영역에 해당하므로 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다. 단, 입주 전부터 에어컨 내부에 곰팡이가 육안으로 확인될 정도로 심각하여 정상적인 가동이 도저히 불가능한 수준이라면 임대인에게 청소 비용이나 조치를 요구해 볼 수 있습니다.3. 임대인과의 사전 협의 권장위의 내용은 일반적인 법리와 관행에 따른 것이며, 가장 좋은 방법은 계약 체결 전이나 잔금 지급 전에 임대인과 원만히 협의하는 것입니다. 법적 강제 사항은 아니지만, 임대인에 따라 거주 환경 개선 차원에서 청소 비용의 일부를 지원해 주는 경우도 있으므로 사전에 요청해 보고, 합의된 내용이 있다면 계약서 특약 사항에 명시하는 것이 분쟁을 예방하는 방법입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 공인중개사 자격증 취득 요건 및 절차1. 학력 제한 없는 응시 자격 공인중개사 자격시험은 학력, 나이, 성별, 경력 등에 어떠한 제한도 두지 않습니다.2. 시험 구성 및 과목 시험은 1차 시험(2과목)과 2차 시험(3과목)으로 구성되며, 매년 1회 치러집니다. 모든 과목은 객관식 5지선다형으로 출제됩니다.■ 차수별 시험 구분1차 시험: 부동산학개론, 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정2차 시험: 공인중개사 업무 및 부동산 거래신고 등에 관한 법령 및 중개실무, 부동산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정, 부동산공시법 및 부동산세법■ 합격기준합격 기준 및 유예 제도 합격 기준은 1차와 2차 시험 모두 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 득점해야 하는 절대평가 방식입니다. 만약 1차와 2차를 동시에 응시하여 1차만 합격 기준을 충족한 경우, 다음 회차 시험에 한하여 1차 시험을 면제받고 2차 시험만 응시할 수 있는 유예 제도가 마련되어 있습니다. 1차 시험에 불합격하고 2차 시험에만 합격 점수를 받은 경우에는 전체 불합격 처리됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.개인적인 판단으로는, 가격상승이 뚜렷했던 지역을 중심으로 이익실현 목적의 매물들이 늘어났다고 생각합니다.주변 이야기나 상담하시는 분들을 종합적으로 보았을때, 정책에의한 매물증가 보다는, 최근 전반적인 경제문제로 인하여 고령층이나 가계에 어려움있으신 분들이(물가상승, 사업실패, 사업자금 확보, 실직 등의 문제) 이익실현겸 아파트를 정리하고 갈아타면서 현금 확보하려는 분들이 꽤 있으십니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.현재와같은 정책기조가 계속 유지된다면, 다주택자 수는 줄어들 수 밖에 없고, 다주택자가 줄어들면 전월세시장의 공급자가 줄어들게 됩니다. 특히 서울은 더욱 그러합니다.이에따라 서울 주택시장은 실거주 위주로 돌아가게되고, 전월세공급은 줄어들 수 밖에 없습니다. 이러한 상황이 지속되면, 전월세 시세가 올라가게될 수 있습니다. 가끔 나오는 전월세 매물은 매수자가 투자는 서울에하고 전월세를 맞추고 본인의 실거주는 외곽에 하는 형태가되겠죠.실제로 시장이 이렇게 흘러가고있고, 정부에서는 여러가지 이유로 실거주를 유도하고 있습니다. 우려스러운 문제중 하나는 현재의 임차인과 미래의 임대인 실거주문제로 인한 마찰이 증가할 수도 있다는 점입니다.사실 지금의 상황은 부동산 가계부채 문제가 먼저 터지느냐, 경제문제가 먼저 터지느냐의 눈치게임같은 분위기 입니다.조심스러운 발언이지만, 늘 그래왔듯이 특정 시점으로 한번 부채들이 정리될것으로 봅니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.직장인이 일을 병행하며 준비한다고 했을때, 시험만 준비하는 분들보다는 당연히 어려움이 있습니다. 각 개인의 기본 지식이나 역량에따라 합격률은 크게 차이나지만, 제 주변에 준비하셨던분들을 봤을때 불가능한 수준은 아닙니다.사실 제일 핵심은 시험내용이 나랑 결이 맞느냐인것 같습니다. 노베이스더라도 누군가는 3개월 6개월만에 붙기도 하고, 누군가는 2년, 3년이 걸립니다.직장과 병행하며 준비하는 분들은 실제로 제 주변에도 많이계셨고 지금도 일을 병행하며 준비하는분들이 많습니다.다만, 철저한 시간관리와 전략적으로 접근하셔야할 필요는 있습니다.보통 동차합격을 노리지는 않습니다.(그래도 밑져야 본전이니, 1차과목과 2차과목을 동시에 공부 하는 경우가 있긴합니다.) 1차와 2차 나누어 합격하는걸 목표로 해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.참고로 토지대장이나 지적도는 정부24에서 무료로 발급받으실 수 있습니다.오차를 감안하고, 대략적으로나마 확인하고 싶으신 거라면,소지하고계신 휴대전화를 활용할 수 있습니다.네이버지도나 카카오맵은 설정에서 지적편집도를 제공하고 있습니다. 이걸 위성지도와 겹쳐볼 수 있는데, 이를 통해 대략적인 경계부근을 확인하실 수 있습니다.만약 토지가 이어져있어 확인이 어렵다면, 현장에서 지도를 켜고 GPS로 내 위치를 확인하면서 이동하여 경계부근을 확인하는 방법도 사용해볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 기획부동산에 관하여부동산 경기가 좋지않다는것도 조금 자세히 살펴볼 필요가 있습니다. 거래가 죽고, 공급량이 죽고, 신축물량이 줄어들어 관련 업계 전반적으로 돈이 돌지않는것은 사실이나, 아파트값은 계속 상슨추세였습니다. 이런점을 노려 기획부동산은 “소액(수천만 원)으로 내 땅을 가질 마지막 기회”, “확실한 개발 호재(GTX, 신공항, 산업단지 등)”라는 말로 아파트 등의 가격 상승을 누리지 못한분들의 절박한 심리를 파고듭니다.특히 개발이 사실상 불가능한 맹지나 보전산지(임야)를 헐값에 통으로 매입한 뒤, 수십~수백 명에게 지분으로 잘게 쪼개어 수배의 폭리를 취하고 회사를 폐업해 버리는 방식을 아직도 씁니다.■ 토지의 처리방법에 관하여질문자님께서 “공동명의를 혼자서 팔 수 없다”고 알고 계신 부분에 대해 정확히 바로잡아 드리겠습니다.일단, 내 지분을 혼자 파는 것은 법적으로 ‘가능’합니다. (하지만 일반적으로 살 사람을 찾기가 어렵습니다)이 경우 공유물분할 소송 등을 제기하여 전략적으로 ‘공유물분할을 위한 형식적경매’를 진행할 수도 있습니다. 이때 땅은 전체가 경매로 진행되게 됩니다. 그리고 매각대금에서 지분대로 나눠갖는 방식입니다.■ 토지의 가치에 관하여지인분께서 매수하신 토지의 객관적 가치를 한번 판단해보길 바랍니다. 여기서 가치란, 토지가 건축행위가 가능한지, 호재가 반영되는 토지인지 등을 검토하는 것을 말합니다.그리고 당장 토지가 도로에 접해있지 않다고 하더라도, 인접토지에 도로가 있거나, 구거, 하천, 국유지 등 토지 주변 상황에따라 맹지를 벗어날 수 있는 방법이 있을 수 있습니다.