답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1주택자는 당장의 5월 9일 이후 적용되는 다주택자 양도세 중과와는 무관하지만 정부에서 추가적으로 검토하고 있는 보유세 인상의 영향을 받을 가능성은 남아 있습니다. 하지만 기존 보유주택이 고가 주택이 아니라면 큰 영향을 받지 않을 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존에 근저당권이 없었다면 변제 순서는 기존 임대차 계약 보증금이 1순위, 근저당권이 2순위, 새로 증액된 보증금이 3순위가 될 수 있습니다. 기존에 받은 확정일자는 계속 유효하여 기존 보증금의 권리를 보장하며 새로 부여받는 확정일자는 증액분에 대한 권리만을 보장하게 됩니다. 주민센터에서 확정일자는 당일 바로 처리가 되며 갱신 계약인 경우에는 발급받는 즉시 효력이 발생합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약 중에서도 최우선변제 금액을 초과하는 전세 계약인 경우 전세사기에 특히 조심하셔야 하는데, 등기부등본상에 있는 근저당권이외에도 가등기, 가압류, 압류, 경매, 임차권 등이 있는지도 확인해보셔야 하고, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하며, 임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등도 확인해보시는 것이 필요합니다. 전세사기를 피하기 위해서는 공인중개사를 통한 계약이 바람직하며, 전세보증보험에 가입하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 정부에서는 다주택자들이 보유 주택을 내놓을 수 있도록 양도세 중과와 더불어 보유세 증세도 검토중인 것으로 알려지고 있습니다. 법개정이 필요없는 공정시장가액비율 조정이나 공시가격현실화율 조정 등이 검토되고 있는 것으로 알려지고 있는데, 공시가격이 적으면 낮은 세율이 적용되므로 공시가격이 적은 소형주택이라면 크게 문제되지는 않을 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세법에서는 공부상의 용도 보다는 실사용에 따라서 주거로 사용되면 주택으로 인정하므로 주거로 사용되고 있거나 주택으로 등록되어 있다면 주택으로 판단되어 주택수에 잡힐 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대사업자로서 6년 단기주택임대사업자의 경우에는 임대개시 당시 비아파트로서 주택의 공시가격이 4억원 이하인 경우 혜택을 받을 수 있고 (비수도권 2억) 6년의 의무 임대기간이 주어지고 27년 12월 31일까지 취득하는 경우 주택 크기에 따라 취득세 와 재산세 감면 혜택을 받을 수 있으며 종부세와 소득세, 양도세 등에서도 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 임대료 상승은 연 5%로 제한이 되며 6년간 재산권 행사를 할 수 없게 됩니다.10년 장기임대주택사업자의 경우에는 임대개시 당시 아파트포함 전용면적 85m2이하의 주택으로 공시가격이 6억원이하 (비수도권 3억원 이하)일 때 혜택을 받을 수 있으며 10년의 임대 의무기간이 주어지고, 27년 12월 31일까지 취득하는 경우 취득세, 재산세 및 소득세 감면을 받을 수 있고 종부세 합산배제 및 양도세 감면 혜택도 받을 수 있습니다. 안정적인 수익과 세금 감면을 받을 수 있습니다. 하지만 10년간 재산권 행사를 할 수 없고 임대료 상승이 연 5%이내로 제한되는 단점이 있습니다. 세부적인 내용은 찾기쉬운 생활법령정보에서 민간임대주택사업자 -> 납부세금별 세제혜택 (https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=864&ccfNo=4&cciNo=1&cnpClsNo=1) 을 통해서 조회해 보실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대주택은 정부 또는 민간기업이 건축 또는 매입해서 임대 방식으로 공급하는 주택 및 그 제도를 말합니다.종류에는 공공임대, 국민임대, 영구임대, 매입임대, 청년매입임대, 민간임대, 행복주택 등이 있습니다.공공임대에는 5년/10년 공공임대와 50년 공공임대가 있는데, 5년/10년 임대는 청약이나 추가임대를 통해서 5년 또는 10년간 주택을 임대해주고 월세나 반전세 수준의 임대료를 내며 거주하고 기간이 지나면 입주자에게 분양 우선권을 줍니다. 50년 공공임대는 누구나 입주 가능한 영구임대주택입니다.국민임대는 입주민에게 분양하지 않고 첫 계약 후 2년마다 재계약을 하여 최장 30년까지 거주하게 하는 주택입니다. 흔히 임대아파트라고 하는 대부분의 아파트가 국민임대로 운영중입니다. 임대보증금을 LH에 예치하고 월 임대료를 납부하게 됩니다.영구임대는 사회취약계층에게 매우 저렴한 가격에 공급되며 13평 미만의 적은 평수가 많습니다. 저렴한 임대료와 계약조건으로 입주 신청을 해도 대기를 오래할 수 있습니다.매입임대주택은 빌라 등 소형 공동주택을 짓던 건설업체가 도산하여 LH나 SH공사가 매입하여 시중가 보다 싸게 내놓은 주택으로 보통의 임대주택보다는 보증금이 좀 비싸지만 일반적 시세보다는 저렴하여 인기가 많습니다.청년매입임대주택은 만39세 이하인 청년을 대상으로 매입임대주택에 완화된 조건으로 입주할 수 있게 만든 제도입니다.민간임대는 민간 임대사업자가 관련법에 따라 등록한 주택을 말하며 장기일반임대사업자와 공공지원민간임대사업자가 있습니다. 건설 또는 매입에 따라 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세만 인상된 경우에는 반드시 계약서를 작성해야하는 것은 아니지만 추후 문제가 생겼을때를 대비하기 위해서 계약서를 작성하시는 것이 좋은데, 기존 계약서 특약난에 인상된 월세금액과 기간을 기재하고 임대인과 임차인이 모두 서명 또는 날인하셔도 되고 새로 계약서를 작성하셔도 됩니다. 보증금의 인상이 없는 경우에는 새로 확정일자를 받을 필요는 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청소비 특약에 입실시 상태로 유지하지 못하고 청소를 요하는 경우 청소비 지급으로 되어 있으므로 이전 상태에 대한 사진 촬영분이 있다면 비교 제시하여 임대인을 설득할 수 있을 것입니다. 하지만 증빙자료가 없고 일부 청소를 요하는 상태라면 일부라도 청소비를 부담하셔야 할 것으로 판단됩니다. 어느 경우이든 임대인과 잘 협의해 보시고 부동산을 통해 협조를 받아보는 것이 필요할 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차계약신고시에 임대목적물 현황의 종류란에 표시할 주택의 종류를 모를 경우에는 건축물대장에 적힌 해당 주택의 용도를 참고하여 표기하시면 됩니다. 사례의 경우에는 고시원을 선택하시면 됩니다.