답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농가주택을 철거 하는 경우에는 철거 방법등을 기재한 철거 신고서와 등기 내용의 삭제를 위한 멸실 신고서를 각각 작성하여 제출하고 정상적으로 접수 처리가 되면 철거를 진행할 수 있습니다. 철거 및 멸실신고하여 건축물 관리대장에 말소가 기재되면 이를 발급받아 말소 등기 처리를하면 됩니다. 이때 폐기물 처리 절차를 준수해야 합니다. 미등기 건물이라도 미등기 건축물 관리대장에 기록이 있을 수 있으므로 해당 관청의 건축과에 확인을 하셔야 합니다. 이렇게 철거 및 말소한 후에는 나대지가 되고 1주택자가 될 수 있습니다. 철거 범위와 철거 조건 등을 정리하여 여러업체에서 견적을 받아서 비교한 후 업체 선정하여 진행하시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역내에서 아파트에 대한 지분을 매수하는 경우에도 서류를 갖추어 토지거래허가를 받아야 하며 실거주 의무도 이행하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.잔금일 변경이나 연장 등에 대한 합의나 특약이 없는 경우 부동산 매매 계약에 대한 잔금이 기한내에 지급되지 않더라도 바로 계약을 해제할 수는 없으며, 민법에 따르면 계약 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 않는 경우 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 않는 때에는 계약을 해제할 수 있다고 되어 있습니다. 따라서 먼저 먼저 의무 이행을 할것을 요청하는 내용으로 매수인에게 내용증명 등으로 최고하고 이행 기한을 통지(보통 2주 정도)한 후 기간내에 잔금을 지급하지 않는 경우 매매계약해지에 대한 내용증명을 발송하여 계약 해지 절차를 밟을 수 있습니다. 실제 절차를 밟게 된다면 법률전문가의 도움을 받아서 진행하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세만기는 다가오는데 전세보증금 반환 지연이 예상되는 상황이라 많이 답답하시리라 생각됩니다. 먼저 이미 갱신 거절의 의사를 계약종료 2개월 전에 밝혔으나 계약종료시 보증금 반환에 대한 약속이 되지 않고 있는 현재 상황을 잘 정리하여 내용증명을 보내시고 전세만기 경과에도 보증금 반환이 되지 않으면 임차권 등기명령을 신청하셔야 할 것 입니다. 임차권 등기명령에도 보증금 반환이 되지 않는다면 전세보증금 반환 소송을 진행하셔야 할 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산중개인의 입장에서는 반드시 수행해야할 의무가 아닌 경우에는 다른 업무도 있어 바쁠 때 부수적인 서류 업무에 소극적일 수가 있습니다. 요청하신 서류는 충분히 주장할 수 있는 것들이며 중개수수료를 지급하고 업무를 의뢰하는 것이므로 적극적으로 요청해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산의 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 부부 공동명의로 하는 경우 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.1세대 1주택인 경우에는 12억원까지 양도세가 비과세가 되므로 당장은 큰 효과가 없더라도 향후 주택가격이 오르거나 추가 구매를 할 수도 있으므로 공동명의로 하시는 편이 좋을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 문제가 되고 있는 전세사기를 방지하기 위해서는 전세계약을 하기전에 서류를 잘 검토하는 것이 중요한데, 이미 계약을 하셨다면 아래 내용 중 빠진 사항을 확인해보시고 다음번 계약시에 활용하시기 바랍니다.전세계약전에 검토할 서류로서 먼저 등기부등본을 확인하고 (소유자와 계약자 일치여부 및 문제가 되는 권리관계가 없는지 등을 확인해야하고 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 주택을 선택하는것이 바람직 합니다.) 건축물 대장 확인(건축물종류 확인, 불법건축물 여부 확인) 전입세대내역서 및 확정일자 부여현황 조회, 임대인 정보조회, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 무엇보다 전세보증보험 가입이 중요하고 공인중개사를 통해 거래하는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1년 계약인지 2년 계약인지에 따라서 달라질 수 있습니다만 기본적으로 계속 거주 가능하신 상태로 판단됩니다. 임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전까지 갱신거절이나 조건변경 등을 임차인에게 통지할 수 있는데, 이 기간중에 아무런 통지가 없었고 임차인도 아무런 연락이 없었다면 1년 계약인 경우에는 기본 기간인 2년 계약으로 전환되고, 2년 계약인경우에는 2년간의 묵시적 갱신이 이루어집니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약시에는 전입신고가 되어야 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 발생할 수 있으므로 전입신고는 매우 중요합니다. 그런데 주택에 따라서 전입신고를 금지하는 주택이 있는데 이는 대부분 임대인의 세금관련한 사항으로 예를 들어 업무용 오피스텔인 경우 전입신고를 하면 주거용으로 전환되어 주택수에 잡혀 주택에 준한 세금이 과세되므로, 이를 막고자 전입신고를 금지하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발 찬성 동의서를 내지 않으면 동의율 계산시에 해당 동의서 숫자가 계산되지 않습니다. 이에 따라 계산된 동의율이 일정비율을 넘어서게되면 실제 의사와 상관없이 조합원으로 전환될 수 있습니다. 이후 입주권을 받을 지 감정평가액에 따른 현금청산을 받을지 결정하게 될 수 있습니다.