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전세사기가 어떻게 해서 발생되었는지 알고싶네요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택도시보증공사(HUG)에 의하면 올해 1분기 전세보증금 반환보증보험 사고액은 작년도 1분기 대위변제액 보다 50.8% 증가했다고 합니다. 작년도 한해동안 전국에서 약 2만여명이 보증금을 받지 못해 HUG에 반환 신청을 했고 계속해서 증가하고 있는 상황이라고 합니다.최근 전세사기가 많이 발생한 것은 주택가격 상승시기를 맞아 차익 실현이 쉬웠고, 직업을 구하기 위한 수도권 집중화 현상으로 비교적 저렴한 빌라에 대한 수요가 많았는데 특히나 신축 빌라는 실거래 가격을 알기가 힘든 점을 이용해서 가격을 부풀리기가 쉬웠던 점 등 몇가지 요소가 복합적으로 어우러져 전세사기로 이어진 것입니다.전세사기는 몇가지로 분류해 볼 수 있는데, 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 하루 뒤에 형성되는 것을 이용하는 것으로서 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있고, 갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 실 거래가를 알기 힘든 빌라의 집값을 부풀려 전세금을 받아 유용하고 경매로 넘어가면 보증금 반환을 안해주는 것입니다. 신탁을 이용한 방법은 부동산 소유권을 신탁회사에 넘겨주고나서 대출을 받는 방법이 있는데 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이므로 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다. 그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황 악화로 세금을 내지 못하거나 전세가 하락으로 후속 임차인 수급에 문제가 생겨 경매나 공매로 넘어가 보증금 제대로 받지 못하는 피해를 주는 경우도 있습니다.다양한 방법의 사기 방법이 있기에 직거래보다는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하며 등기부등본과 건축물대장 확인, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자 획득, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 반드시 필요합니다.
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부동산
24.06.23
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토지등기부등본 알려주세요. . ~~
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.본인명의 토지를 저당잡히고 대출을 받으셨다는 것으로 이해되는데, 누구든지 등기사항전부증명서(등기부등본)를 열람 할 수 있으니 열람하게되면 근저당설정이 등기기록으로 올라가 있어 대출사항을 알 수 있습니다.
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부동산
24.06.23
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아파트 주차장 공간확보를 위한 좋은 아이디어 없을까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주차장문제 정말 심각합니다. 여러가지로 아이디어를 내더라도 결국 공간이 부족한 것은 어떻게 할 뾰족한 방법이 없어 보입니다. 일본같은 경우에는 대도시는 경차외에는 주차공간을 확보해야 차를 구입할 수 있게하고 아파트에도 비싼 주차비를 부과하여 차량 운행을 어렵게 하고 있다고 합니다. 아마 우리나라도 조만간 이런 제도들이 점차 도입되지 않을까 하는 생각입니다.
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부동산
24.06.23
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부동산 경매 후 낙찰받았을때 주의해야할점은 뭐가 있을까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매에 넘어온 물건은 이미 어떤 문제가 발생하여 경매까지 넘어오게 된 것이니 무엇보다 입찰에 참석하기 전에 권리분석을 잘해야 합니다. 낙찰받고 난 이후에는 취할 수 있는 방법이 제한적이므로 사전에 권리분석을 잘 할 수 있도록 충분히 경매에 대한 학습과 가상 입찰등을 해보시는 편이 좋습니다. 경매에 대해 잘 모르신다면 개인 사정에 맞추어 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램 중에서 선택하여 학습하시면 됩니다. 학습과 더불어 현장을 보시려면 각급 법원 본원이나 지소 등 경매를 실시하는 장소에 시간에 맞추어 방문시면 되고, 법원경매정보 사이트, 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하며 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 인터넷으로 운영하는 공매는 학습 및 입찰준비에 참조를 할 수 있습니다. 본격적인 경매 참여 한다면 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하여 물권분석과 세부적인 내용을 살펴보고 가상 투자를 통한 학습도 하여 실제 입찰시 활용하시면 됩니다.
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부동산
24.06.23
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아파트 매도 시에 식기세척기 빌트인을 놓고가야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌트인 기기를 어떻게 해야 한다는 법조항이 있는 것이 아니므로, 계약을 할 때 빌트인 세척기 부분을 어떻게 할 것인지 협의하여 특약에 남기시면 됩니다. 싱크대 하부장 리폼 등으로 검색하시면 관련 업체들 찾으실 수 있으니 견적을 받아보시고, 매수인과 협의하여 금액을 좀 빼주던가 아니면 하부장과 걸레받이를 제작해서 설치해 놓고 가시면 됩니다.
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부동산
24.06.23
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부동산 대출중 브릿지론과 PF(프로젝트 파이넨징)차이점은 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.브릿지론은 신용도가 낮은 시행사 등이 부동산 개발사업 초기단계에서 토지매수 등 필요한 금액을 저축은행 등 제2금융권에서 차입을 하는 것을 말합니다. 이후 사업이 진행되어 건물이 착공단계가 되면 자산가치가 높아지고 리스크가 줄어들게 되어 사업성을 담보로 제1금융권의 저렴한 이자로 대출을 갈아타게 되는데 이것을 PF(Project Financing)이라고 합니다. 이후 계약금 및 중도금으로 PF대출의 일부를 상환하고 건물이 중공되면 입주자로부터 잔금 수령하여 PF대출 상환을 하게 됩니다. 따라서 대출을 비교해 보면 브릿지론은 단기대출이며 이자율이 매우 높고 토지 매수시에 실시하는 위험도가 높은 대출이고, PF대출은 장기대출이고 이자율이 높으며 건설 착공때 시행되고 위험률이 높은 대출입니다.
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부동산
24.06.23
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최근 오피스텔 월세 비중이 증가하고 있는 이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라(다세대, 연립 등)에 대한 전세사기 여파로 전세에대한 사기 우려사항과 더불어 전세대출에 대한 인정 비율이 낮아짐으로 전세대출이 막힌 갱신 대상자들이 월세로 많이 전환하고 있는 상황입니다.이와 같은 세태에다가 고금리가 지속이 되며 전세대출시 이자가 높다보니 월세를 내는 것이 이자를 따졌을 때 별차이가 없으며 오히려 전세 보증금 리스크 관리측면에서 더 나을 수 있다는 생각이 퍼져 월세 비중이 높던 오피스텔의 월세 비중이 더욱 상승하고 있는 상황입니다.
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24.06.23
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아파트 분양할 때 할인 분양하는 아파트들은 어떤 거죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.할인분양이든 페이백이든 시행사의 사적자치에 속하는 사항이므로 세부적인 내용을 알 수는 없으니 실제 손해인지 아닌지 입증을 할 수는 없지만 대체로 건설공사는 이윤이 매우 높은 편이기에 실제로 손해로 이어지지는 않을 것이라 생각됩니다. 오히려 분양이 늦어져 자금회수가 늦어지게되면 그만큼 이자 부담 등으로 건설사로서는 더 손해 볼 수 있는 상황을 해결할 수 있어 전체적으로 보면 이득이 되기 때문에 그런 행사를 하는 것이지요. 오히려 정작 할인 행사로 피해를 보는 사람들은 비싼 금액으로 분양받은 사람들인데 손해배상 소송으로 이어지는 경우도 있으나 배상을 받는 경우는 드문 것으로 알고 있습니다.
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24.06.23
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공인중개사의 자격증 시험 과목에는 어떤 것들이 있고 몇 점이 커트라인인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증 시험은 1차 부동산학개론과 민법, 2차 중개사법, 공법, 공시법, 세법으로 모두 6과목으로 구성되어 있어 부동산학개론을 제외하면 모두 법과목 으로 되어 있습니다. 공시법과 세법은 과목은 다르지만 한개의 시험지에서 출제되므로 실제로는 5개의 시험과목이 되어있는데 시험과목당 40점 미만이면 과락으로 탈락하게 되며 1차시험과 2차시험 각각 평균 60점 이상이 되어야 합격합니다. 아직까지는 점수만 만족하면 합격이 되지만 향후 상대평가를 도입한다는 말이 있는데 도입되면 등수로 커트 할 수 있을 것입니다.
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24.06.23
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요즘 부동산 경기가 좋나요? 서울은 전고점 근처거나 뚫고 매도자 우위같은데요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울지역을 중심으로 집값이 약간씩 상승하고 있으나 거래량이 많지않아 아직까지는 대세 상승으로 보기에는 이른 감이 있습니다. 부동산은 여러가지 요인에 의해 복합적으로 가격이 움직이므로 어느 한가지 원인으로 말하기는 힘들지만 금리가 주요 요인중의 하나인 것은 사실입니다. 부동산은 고가의 자산이므로 100% 현금으로 구매하기가 힘들기도 하지만 대출을 통해서 구매하는 것이 효율적(레버리지 효과)이기도 하기에 현금이 있어도 대출을 이용하는 경우가 대부분입니다. 대출을 하게되면 이자상환에 대한 부담이 있으므로 금리가 높으면 상환자체가 부담이 되기도 하고 수익률을 낮추는 효과가 있어서 투자를 생각하는 사람들은 모두 금리인하를 기다리고 있는 상황입니다.
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24.06.23
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