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임차인에게 불리한 특약은 모두 효력이 없는 것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최초 2년 전세계약이라면 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약종료나 계약내용 변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어나게 됩니다.임대인이 통지 가능한 기간내에 통지를 했을 떄 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 사용할 수 있는데 이때 임대인은 5% 이내에서 전세보증금을 올릴 수 있습니다.그러나 만일 임대인이 직접거주를 하는 사유로 계약 종결을 요구하는 경우에는 임차인은 계약갱신요구권을 사용할 수 없습니다.계약은 양 당사사의 의견의 합치에 의한 것이므로 임대인과 임차인이 합의에 이르렀다면 기간이나 조건 등을 얼마든지 변경할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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계약 만료 28일 전 월세를 올릴 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최초 2년 임대차계약이라면 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 임대종료나 계약내용 변경 등의 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어나게 됩니다.이미 계약 종료 2개월전이 지난 시점이므로 묵시적 갱신을 주장하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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전세권설정과 전세보증보험 중 어느 것이 더 보증금을 지키기 안전한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.결론적으로 보면 어느 것이 낫다고 하기는 힘들지만 전세보증보험이 좀더 효과적입니다.기본적으로 어느 경우이든 거주(주택의인도)와 전입신고(주민등록)으로 대항력을 발생시키고 계약서에 확정일자를 받아 우선변제권은 확보해 놓아야 합니다.전세권설정은 등기부에 기록되므로 물권으로서 당일 바로 효력 발생하고 변제가 되지 않았을 때 바로 경매 신청 가능합니다. (대항력은 전입신고 익일 오전 0시 발생) 전세권은 양도도 가능하고 전전세를 줄 수 있습니다.그러나 임대인의 동의가 필요하고(설정을 꺼리는 임대인이 많음) 설정 비용이 상당히 발생합니다.경매는 시간이 많이 소요되고 기본적으로 건물에만 설정되므로 토지는 추가로 설정이 필요 합니다.전세권 설정은 소액에 대한 최우선 변제 적용이 되지 않습니다.이에 반해 전세보증보험은 만기가 도래했을 때 경매 단계 없이 바로 지급 가능하고임대인의 동의없이 가입이 가능하므로 적용이 용이 합니다.반드시 확정일자와 함께 병행해야 하며 특정 주택에서는 보험가입이 제한(주택의 위험도에 따라 거절 될 수 있고 선순위 대출이 있는 경우 시세의 60%이내만 가능) 될 수 있습니다.전세권이나 보증보험이 보증금을 완벽하게 지켜주는 것은 아니므로 계약시부터 위험성 있는 부동산을 피하고 권리관계 등을 잘 확인한 후 진행해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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실거주의무에 대해서 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.비조정지역에서 매수한 경우에는 거주요건이 없으므로 바로 전월세가 가능 합니다.취득일 당시 비조정지역인 경우 후에 조정지역으로 변경되어도 거주요건이 없습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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본인 소유의 건물을 다른 사람에게 전세/월세로 임대해주면 부동산임대업자가 되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가 임대를 하게되면 지속적이고 반복적으로 사업을 하게되고 세금문제가 발생하므로 사업자로 등록을 하게 되는데 자신의 업종 특성과 매출 규모, 매입 비용 등을 고려하여 일반과세자와 간이과세자 중 선책하여 신청합니다.주택인 경우는 조건을 만족하는지와 본인의 선택에 따라 임대사업자가 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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공인중개사 관련(관내 공인중개사 이용건)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가능합니다. 공인중개사는 전국 어느곳의 부동산이라도 중개가 가능 하므로 사무소 위치와 무관하게 중개가 가능합니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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임차권등기명령 못하고 나왔습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직 주민등록 이전을 안하셨기를 바랍니다. 대항력과 확정일자가 있는 상태에서 임차권등기명령을 해야 대항력과 확정일자가 계속 유지되는 데 주민등록 이전을 하시게 되면 다시 전입한다 해도 권리 순서에서 후순위가 되어 권리순서를 따지는 일이 발생하는 경우 문제가 될 수 있으므로 주의하셔야 합니다. 혹시 퇴거하셨다면 다시 전입신고 하시고 임차권등기명령도 빨리 신청하시기 바랍니다. 임차권등기명령은 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일자등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른세입자를 들일 수 없게하여 임대인을 압박할 수 있습니다. 또한 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다.임차권 등기가 되면 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. (동시에 진행하지 않으면 임대인에게서 관련비용 받기가 어려울 수도 있습니다.)그래도 받기가 어려우면 전세보증금 반환 소송을 하셔야 겠지요. 임대인이 보증금을 돌려줄 마음이 없는 것이 아니라면 소송으로 가면 승소를 한다 해도 시간과 비용이 소요되므로 가급적 임대인과 잘 협의하여 집값을 낮추거나 하는 방법으로 빠른 해결을 보는 게 바람직합니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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전세 임대보증금과 보증금액 상이한 문제
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택가격은 공시가격의 140%로 계산하는 것으로 알고 있습니다. 임대주택은 법률로 보증보험에 가입하게 되어 있는데 지정된 조건을 만족하면 전세 일부 보증보험이 됩니다.자세한 사항은 보증보험사에 문의해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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전세사기 안 당하는 법은 무엇일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.요즘 전세사기가 많아 걱정되시지요?사기가 걱정되신다면 가능한 빌라보다는 실거래가가 명확한 편인 아파트를 알아보시는게 좋습니다. 그리고 등기부등본상 선순위 권리(저당권, 압류, 가압류 등)가 없는 집을 선택하셔야 하고 건축물대장상 위반건축물이 아니며 대장상의 정보와 실제가 일치하는 지 등기부상 소유주와 일치하는 지 등도 확인하시는게 좋습니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는게 좋습니다.혹시라도 아파트가 아닌 빌라를 알아보신다거나 집 시세에 비해 전세가율이 높은 편이라면 전세 보증보험에도 가입하시는 것이 좋습니다. 가입을 위해 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다. 신규계약인 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 갱신 계약이라면 기존에 전입신고는 되어 있으니 가입시 계약기간이 1년 이상 남았을 때 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하시는 것이 좋습니다. 또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가증기 등)이 없어야 합니다.소중한 자산을 지키기 위해 스스로 주의하시는 것이 좋습니다. 주기적으로 등기부 등본을 확인하여 소유권이나 권리관계 등에 변화가 있는지 살펴보는 것도 도움이 되리라 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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전세 계약할 때 연 단위로 밖에 계약 못 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약 기간은 임대인과 임차인의 의사만 일치되면 임의로 설정이 가능 합니다.주택임대차 보호법상 약자인 임차인을 보호하기 위해 2년 미만으로 맺는 계약은 임차인만 주장할 수 있게되어 있는데 이는 최소한 2년은 살 수 있게 보장해주기 위함 입니다.1년으로 계약을 맺었어도 임차인은 2년까지 기본으로 살 수 있습니다.그러나 6개월이하로 너무 단기인 경우에는 임시거주로 간주되므로 주택임대차보호법을 적용받지 못할 수 있으니 주의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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