답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 예외적인 대규모인 주상복합이나 아파텔을 제외하고는 일반적으로 임대를 주 목적으로하는 수익형 부동산으로서 장기 보유시에도 가격이 잘 오르지 않는 경우가 많습니다. 이는 오피스텔이 아파트와 달리 각종 편의시설이 부족하고 주변 인프라도 취약하며 내부에 갖추어진 옵션들이 시간이 지나며 열화되어 가치가 떨어지기 때문입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축법상 다가구주택은 전체가 1개의 단독주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 층수(지하층과 기둥 뿐인 필로티로된 층은 제외)가 3개층 이하에 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 즉, 다가구주택은 단독주택의 한 종류로서 일반적으로 원룸은 다가구 주택으로 분류됩니다. 다가구주택에 대한 임대차계약(특히 전세계약인 경우)시에도 전세사기 등을 피하기 위해서 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 통해 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 가급적 소액보증금으로서 전액 최우선 변제 대상이 되도록 계약하시는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신청구권을 사용하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보게되므로 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법으로 통지를 하고 임대인이 이를 받았음을 확인하면 계약 갱신이 이루어질 수 있습니다. 하지만 분쟁 예방을 위해서 내용증명이나 문자로 명확하게 근거를 남기는 것이 필요합니다. 계약갱신청구권을 사용하여 갱신된 경우 임차인이 계약해지 통지를 하고 임대인이 이를 받은 날(수령 확인)로부터 3개월이 지나면 보증금을 반환받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이재명 대통령이 4월 6일 다주택자 양도세 중과유예 제도관련하여 5월 9일 토지거래 허가 신청을 한 사람들까지 혜택을 받을 수 있도록하는 방안을 제안하였습니다. 이는 기존에는 5월 9일까지 토지거래허가를 완료하고 계약까지해야 했는데 허가 승인 절차 등에 시간이 소요되므로 4월 중순 이후에는 사실상 매각이 불가능하여 조만간 다주택자들이 집을 더이상 내놓지 않게될 것이 예상되다보니 취해진 조치로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 임대차계약에 대한 갱신 거절이나 조건 변경등에 대한 사항을 계약종료 2개월전까지 임대인에게 통지해야 합니다. 1년 계약인 경우 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 계약종료 2개월전이 경과하게되면 기본 계약 기간인 2년으로 변경되게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가상한제는 2005년 3월에 투기수요 억제와 실수요자보호를 위해 도입 되었습니다. 공공택지와 민간택지 모두에 적용된 후 점차 보완되다가 2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제 해제되었고, 실거주 의무는 폐지 대신 최초 입주 후 3년 이내로 완화되었습니다. 그후 2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되었으며 실거주 의무 시작시점이 최초 입주 후 3년이내로 변경되었습니다. 아파트 분양가는 사업주체나 지자체가 정하게되는데 분양가상한제가 적용되는 곳의 공공주택은 LH나 지자체 등에서 택지비, 택지가산비, 기본형건축비, 건축가산비 등으로, 민영주택은 감정평가액, 택지가산비, 기본형건축비, 건축가산비등을 더하여 분양가격을 결정하고 입주자 모집공고에 세부내역과 함께 공시하며 분양가심사위원회의 심사를 받도록 되어 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 부동산 정책은 아파트 공급 및 수요억제 정책 등으로 주로 이루어지고 있습니다. 아파트 공급을 위해서는 기획에서 토지매입을 거쳐 건설까지 상당한 시간이 소요되는데 반해 새로 들어선 정부는 임기내에 실적을 보여주려고 하다보니 여러가지 공약만 내놓고 제대로 마무리가 되지 않는 경우가 많습니다. 현재 서울지역은 다른지역에 비해 주택보급률이 낮아서 작은 충격에도 값이 올라갈 수 있는데, 정부에서 일관되지 않은 부동산 정책으로 이미 국민들에게 신뢰를 잃은 상태이며 강남 불패 등의 믿음만 심어주게 되다보니 어지간한 정책에도 반응을 일으키지 않는 상황이 되었습니다. 부동산은 여러해에 걸쳐 가격이 형성되므로 정권이 교체되더라도 좀 일관적인 정책을 펼쳐 꾸준한 주택 공급이 되도록 하는 것이 바람직하다고 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차의 경우 월세를 2개월이상 연체했을 때 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인의 입장에서는 월세가 연체되면 반복이 되기 쉽고 임차인을 강제로 내보내는 것이 쉽지않다보니 2개월 연체시 즉시 퇴거요청을 할 수 있습니다. 이를 해소하기 위해서는 최대한 신속하게 밀린 월세를 납부해야하는데 지연된 만큼 이자도 지급하셔야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.저당권자는 저당권의 권리자로서 채권이 변제되지 않았을 때 해당 부동산을 처분할 수 있는 사람을 말하고, 저당권설정자는 저당권을 설정해준 사람으로서 부동산 소유자인 채무자나 물상보증인을 말합니다. 즉, 저당권이 설정(채무자 또는 물상보증인이 설정)된 건물에 대해 채권이 변제되지 않으면 점유자와 상관없이 저당권자가 해당 건물을 처분하여 채권을 변제받게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금에 변화가 없다면 부동산을 거치지 않고 기존 계약서의 특약난에 변경되는 계약기간과 월세금액을 기재하고 임대인과 임차인이 서명 또는 날인하여 사용하실 수 있습니다. 보증금의 변화가 없는 경우에는 확정일자도 새로 받을 필요가 없습니다.