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월세 계약시 주의사항 및 계약조건 알려주세요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세는 전세에 비해 상대적으로 보증금이 적으므로 사기를 당하는 경우가 적기는하지만, 전액 최우선변제 대상 (서울의 경우 5500만원 이하)이 되지 않는다면 역시 주의를 기울이셔야 할 수 있습니다. 이를 위해서는 계약전에 서류를 꼼꼼하게 확인하시고 공인중개사를 통해 거래하시고 실제 방문을 통해 월세 목적물을 잘 살펴보시는 것이 필요합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위 채권(저당권 등)+보증금이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하고, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 등기부등본상 권리관계 유지, 전세대출이 있는 경우는 대출 불가 시 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 하며, 전세보증 보험 가입을 하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.11.22
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반전세 실거래가 누락될수도 있나여.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차신고를 하셨고 부동산거래관리시스템에서 조회도 되고 신고필증도 나온다면 누락이 되지는 않은 것을 알 수 있습니다. 하지만 주택임대차신고시에 주소 등 입력데이터를 정확하게 기입하지 않으신 경우에는 실거래 조회가 잘 되지 않을 수도 있음에 유의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.11.22
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토허제지역 거래 동시에 약정서와 매매계약서
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역의 경우에는 가계약을 맺고 약정서 등을 통해 먼저 허가를 받은 후 본계약을 진행합니다. 편의상 약정서와 계약서를 동시에 작성하는 경우도 있습니다만, 허가가 나지 않는 경우에는 계약자체가 무효하게되나 무효 특약이 있더라도 계약체결 행위가 발생하면 법적책임을 피할 수 없으므로 선계약을 하는 것은 바람직하지 않습니다. 허가 불허로 인한 무효시에 계약금 반환 이나 중개수수료문제, 지체 책임 등 부수적인 법적 분쟁이 발생할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.22
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공인중개사 같은 경우에는 몇과목을 시험보고 그리고 합격기준은 어떻게 되나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험 과목은 1차 부동산학개론과 민법, 2차 중개사법, 공법, 공시법, 세법으로 모두 6과목으로 구성되어 있으며, 부동산학개론을 제외하면 모두 법과목 입니다. 1차와 2차 각각 평균 60점을 넘기면 합격 (과목별로 40점을 넘기지 못하면 과락으로 불합격 될 수 있습니다.) 할 수 있는데, 대체로 1차 시험의 합격률이 2차 시험보다 낮으며 1회에 한해 1차 시험만 합격한 경우 다음 시험에서 1차 시험 면제를 받을 수 있습니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.11.22
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공인 중계사 같은 경우 매년 뽑는 인원이 다른가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증 취득을 위한 시험은 매년 1회 치러지는데, 인원을 정하고 뽑는 방식이 아니라 평균 60점 (과락 40점)을 넘기면 자격증을 취득할 수 있는 방식이므로 해마다 자격을 취득하는 인원이 달라질 수 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.11.22
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집주인이 임대사업자에서 일반인으로 바뀌면 보증보험 한도가 내려가나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 전세보증보험은 공시가격의 126%가 적용되지만 임대사업자가 의무 가입하는 임대보증금 보증은 주택의 종류, 금액 그리고 가입시기에 따라서 상이한데, 2025년 6월 4일 전에 등록한 공동주택이며 9억 미만인 경우에는 150%, 2025년 6월 4일부터는 공동주택이고 9억 미만은 145%, 9억~15억은 130%, 15억 이상은 125%이며 단독주택이고 9억 미만은 190%, 9억~15억은 170%, 15억 이상은 160%이 적용됩니다. HUG홈페이지에서 확인 하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.22
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등기부등본에 갑구 을구에 대한 질문입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기부등본상의 갑구에는 소유권 관련한 사항이, 을구에는 소유권 외의 권리에 관한 사항이 기재됩니다. 따라서 주택을 담보로 대출을 하는 것은 소유권 이전과는 직접적인 관계가 없으므로 을구에 기록됩니다. 갑구에는 소유권 관련한 권리인 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한 등기가 기록될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.22
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오픈스페이스제도란 어떤 제도인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오픈스페이스는 건물이나 구조물 등이 많지 않고 대부분이 비건폐지로 유지되는 토지를 총칭하여 일컫는 말인데, 공원이나 녹지 등을 포함한 녹지공간의 개념으로 사용됩니다. 건축분야를 비롯하여 생활전반에 사용되는 용어인데, 주택단지에서의 오픈스페이스는 경관 요소와 더불어 쾌적한 시각요소 및 공기 순환통로 기능을 하고 옥외 레크리에이션 활동을 위한 장소를 제공하는 등 주거생활의 질적 향상에 기여하는 역할을 합니다. 우리말로는 열린 쉼터로 표기됩니다.
경제 / 부동산
25.11.22
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고시원 들어가려고 합니다 어떤가요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고시원은 보증금이 없거나 매우 낮고 월세만 부담하면 거주가 가능한 잠자고 공부하는 정도의 용도로 사용할 수 있는 주거 형태인데, 방음이나 조명, 환기 등의 조건이 열악해서 주변 환경에 예민한 사람이라면 불편할 수도 있습니다. 개별적인 화장실을 갖추고 있는 곳도 있으나 공용시설을 이용해야 하는 경우가 많습니다. 단기간의 임시적인 거주라면 부담없는 선택지가 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.21
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청약 국민주택 아파트는 30평이상은 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국민주택은 국가나 지방자치단체, LH 나 지방공사가 공급하거나 국민주택기금의 지원을 받아서 공급하는 주거전용면적 85m2(33평형)이하의 주택을 말합니다. 국민주택은 무주택자들을 위해서 정부에서 저렴한 가격으로 임대 또는 분양하기 위해 지어진 주택으로서 많은 수를 공급하기 위해 가장 큰 평수가 33평형으로 제한됩니다.
경제 / 부동산
25.11.21
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