답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대출로 인한 근저당이 설정되어있는 집이라도 월세로 임대할 수 있습니다. 하지만 집값에 비해서 근저당 비율이 높다면 그만큼 보증금이나 월세를 낮게 설정해야 할 수 있을 것입니다. 특히 아직 등기가 되지 않은 미등기 아파트인 경우에는 세입자를 들이기가 쉽지 않을 수 있으며 등기시에 세입자의 전입을 빼야할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 계속되고 있어서 전세에서 월세로의 전환이 많이 일어나고 있는 상황입니다. 전세사기를 피하기 위해서는 계약전 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 통해 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH임대주택은 거주기간이 상이한 여러가지 주택 유형이 있는데, 영구임대는 50년, 통합공공임대·전세임대·국민임대주택 30년, 매입임대주택·행복주택·장기전세주택은 20년의 기간을 가지고 있으며 보통 2년 단위로 재계약을 체결하는 방식으로 이루어집니다. 마이홈 (www.myhome.go.kr)을 통해 세부사항을 확인해 보실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라는 인구밀도가 매우 높은 편인데, 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등 생활에 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 많은 서울 및 수도권을 중심으로 사람들이 많이 거주하다보니 많은 사람들을 수용가능한 아파트가 적용되었고, 수요에 비해 공급이 절대적으로 부족하다보니 가격이 계속해서 상승하고 있는 상황입니다. 특히 서울 및 수도권 주요지역을 중심으로 높은 가격을 형성하고 있는데, 1세대 1주택인 경우 세제혜택까지 주다보니 똘똘한 한채에 집중 현상이 나타나서 더욱 더 인기지역의 아파트 가격이 상승하게 되고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유주택자인 어머니와 합가를 하는 경우 자녀가 무주택자인 경우에는 어머니의 재산세나 종부세에 영향을 미치지 않습니다. 하지만 자녀가 유주택자라면 주택수를 합산할 수 있으므로 (과세기준은 청약과는 별개 입니다.) 재산세나 종부세가 증가할 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약 중 임차인 명의를 변경하려면 임대인의 동의가 필요하므로 먼저 임대인과 협의를 해야 합니다. 합의가 이루어졌다면 새로운 임차인 명의로 기존 계약서 명의를 변경하거나 새로운 계약서를 작성할 수 있으며, 확정일자도 새로 받아야 합니다. 이렇게 새로운 확정일자를 받게되면 임차권의 권리순서가 확정일자를 받은 날로 변경됨에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인의 입장에서는 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 갱신되는 묵시적갱신 보다는 협의에 의한 갱신이 유리하며 적어도 계약갱신청구권을 사용하게 하는 것이 유리할 수 있으므로 임차인이 계약갱신 관련하여 회신을 하지 않는다면 전화를 하시거나 내용증명을 보내시는 방법이 좋을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트는 10년 후 반드시 분양전환이 되는 것이 아니고 무조건 임차인에게 분양권을 주는 것이 아니며 분양가가 높을 수도 있으므로 모집공고문 등의 조건을 잘 확인하셔야 합니다. 또한 최근 민간임대시장에서 매매예약금 관련 불공정계약 등으로 인한 피해가 나타나고 있어 주의하셔야 합니다. 향후 분양 전환된다는 점을 악용한 꼼수 분양 피해가 늘어나고 있는데, 법적제도가 아닌 "매매예약금"이란 것을 만들어 임대종료 후 소유권이전을 약속해 주고 있으며 예약금 설정 범위등에 대한 규정이 따로 없다보니 사업장마다 요구하는 금액이 천차만별 입니다. 더욱이 관련 규정이나 법이 없다보니 사업자가 부도나 파산이 되면 매매예약금을 돌려받을 길이 없어서 주의를 요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약 체결후 마음이 바뀔 수도 있으므로 가급적 빠른 시일내에 본 계약을 체결하는 것이 좋습니다. 가계약은 조건이 마음에는 들지만 시간이 제한되어 제대로 확인이나 검토가 어려울 때 우선 매물을 확보하기 위해 보증금의 일부로 진행하는 경우가 많은데, 가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 계약시 대출심사 결과가 불확실 하다면 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣는 것이 필요할 수 있습니다. 이때 이를 수용하지 않는 임대인도 있다보니 부동산에서 달가워하지 않을 수 있습니다. 그러나 대출심사에서 문제가 되면 이후 큰 문제가 될 수 있으므로 반드시 필요함을 알려서 임대인과 협의를 해보도록 하셔야 할 것입니다.