월세계약시 확정일자에 대한 문의드립니다

Question

10년넘게 월세로 있는데

중간에 주인이 바뀌고

계약서에 임차인도 언니이름인데 언니는 안살고 있는 상황이라

현재 재개발 발표가 나서 나중에 보상시 문제가 생길것 같아 계약서를 다시 작성하려고 합니다

이경우 신규계약 또는 재계약(연장)으로

다시 계약서 작성할경우

두경우 모두 확정일자는 다시 받아야 하는건가요?

확정일자를 다시 받게 되면 어떤게 안좋은지도 설명부탁드립니다

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

신규계약은(새로 작성) 반드시 다시 받아야 합니다

재계약도(단순 연장) 받는 게 원칙적으로 안전합니다

이유는

확정일자는 그 계약서 기준으로 효력이 생깁니다

즉, 계약서를 새로 쓰면 기존 확정일자는 효력이 없어지고, 새 계약서 기준으로 다시 받아야 합니다

확정일자를 다시 받으면 우선순위는 새로 시작됩니다

하지만 지금 상황에서는 명의 정상화가 더 중요합니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 명의자가 바뀌게 될 경우 새로운 임대차계약이 되게 되고 기존 계약과 연결이 끊어질 가능성이 크다고 사료됩니다.

즉 기존 언니 명의의 임대차는 끝나게 되고 새로운 명의자와 새롭게 임대차를 맺게 되고 확정일자를 받게 되면 확정일자의 경우 새롭게 받은 시점 부터 우선변제권 및 대항력이 시작될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임대차 계약 중 임차인 명의를 변경하려면 임대인의 동의가 필요하므로 먼저 임대인과 협의를 해야 합니다. 합의가 이루어졌다면 새로운 임차인 명의로 기존 계약서 명의를 변경하거나 새로운 계약서를 작성할 수 있으며, 확정일자도 새로 받아야 합니다. 이렇게 새로운 확정일자를 받게되면 임차권의 권리순서가 확정일자를 받은 날로 변경됨에 유의하셔야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

몇일전에 답변드린 내용으로 보이긴 하는데 위와 같은 경우 당사자 모두 변경이 된 상황이고, 이전 계약자인 언니분이 전출이 된 상태라면 사실상 대항력 유지도 되지 않기에 현실적으로 새로운 계약으로써 보시고 그에 따라 전월세신고와 확정일자부여등을 다시 하셔야 합니다. 다만 전입신고는 현재 질문자님이 되어 있기에 별도 할 필요는 없겠으나, 대항력은 실제 계약서상 시작일자부터 발생이 된다고 보시면 될듯 보입니다.

재계약의 경우 보증금 변화가 없다면 별도의 확정일자 신고는 불필요하나, 질문의 경우는 재계약으로 볼수 없기에 어차피 계약서 작성이후 위처럼 전월세 신고 및 확정일자 부여등은 다시 하셔야 할듯 보입니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

보증금 변경이 있다면 확정일자를 다시 받아야 하지만 그대로라면 계약서 작성 하지 않으셔도 됩니다.

재개발 시점 기준으로 새로운 계약으로 보일 수 있기 때문에 지금까지 10년을 한 번도 계약을 안 바꾸고 살았다는 점이 더 유리할 수도 있습니다.

감사합니다.