답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약시에 다른사람에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력은 전입신고와 거주(소액임차인인 경우 최우선변제권도 발생)로 이루어집니다. 여기에 확정일자를 받으면 경매시 후순위권리자에 우선하여 배당을 받을 수 있습니다. 최근까지도 문제가 되고 있는 전세사기를 방지하기 위해서는 전세계약을 하기전에 서류를 잘 검토하는 것이 중요한데, 먼저 등기부등본을 확인하고 (소유자와 계약자 일치여부 및 문제가 되는 권리관계가 없는지를 확인해야하고 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다.) 건축물 대장 확인(건축물종류 확인, 불법건축물 여부 확인) 전입세대내역서 및 확정일자 부여현황 조회, 임대인 정보조회, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 무엇보다 전세보증보험 가입이 중요하고 공인중개사를 통해 거래하는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.학습의 목적에 따라서 방법은 달라질 수 있다고 판단됩니다. 단순히 부동산에 대한 상식을 늘리고 재테크 등에 활용하기 위해서 지식을 늘리는 차원이라면 유튜브 등에 올라와 있는 무료강좌와 인터넷 상의 법률지식(법제처 국가법령정보센터 등 활용) 및 부동산 관련 정보, 법원경매정보사이트 및 사설경매사이트의 무료 경매정보 활용 등을 통해서 지식을 쌓아나갈 수 있을 것입니다. 하지만 공인중개사 자격증을 취득할 생각이라면 매년 갱신되는 법과목 특성상 비용을 지불하고 인강을 수강하거나 학원에 출강하여 제대로 학습을 해야 소기의 목적을 달성할 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세와 월세 중 어느것이 유리한지는 상황에 따라서 달라질 수 있습니다.고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 전세의 장점은 달마다 월세가 나가지 않으니 안정적인 생활을 할 수 있고 언젠가 활용할 수 있는 전세금이 있으니 미래를 준비해 나갈 수 있는 장점이 있습니다. 단점은 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 것입니다.반면 자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 월세의 장점은 많은 보증금이 묶이지 않으므로 자산 활용에 보다 유리한 점이지만, 단점은 달마다 월세를 조달해야 하는 것이 부담으로 될 수 있는 점 입니다. 최근에는 높은 금리 및 대출규제로 인해 월세로 전환하는 사람들이 많으며, 전세사기로 인한 문제때문에 아예 전세를 폐지하자는 주장까지 나오고 있는 상황이라 향후에는 새로운 형태의 전세나 월세가 나올 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공임대는 LH 나 지자체 등에서 주관하는 임대주택이고, 공공지원민간임대는 공공자금의 지원을 받아서 공급되는 임대주택으로 무주택자 위주로 시세보다 저렴한 임대료로 제공되는 등 공공성을 더한 임대주택이며, 민간임대는 공공의 지원없이 민간임대사업자가 임의로 공급하는 주택을 말합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다주택자에 대한 양도세 중과는 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도할 때 부과되는 제도이므로, 양도세 중과 유예가 끝나더라도 현재 상황으로는 서울 전역과 경기도 일부지역 등을 제외하고는 양도세 중과 대상이 아닙니다. 하지만 조정대상지역은 "주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역" 에 대하여 지정할 수 있으므로 향후 해당지역의 부동산 경기가 과열된다면 추가로 조정대상지역으로 지정될 가능성이 있을 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차(전세 또는 월세)의 경우 1년 계약을 하더라도 임차인은 2년의 기간을 주장하고 계속 거주가 가능합니다. 이는 주택임대차보호법에 의해 약자인 임차인을 보호하기 위한 것인데, 이러한 문제가 발생하는 것을 방지하기 위해서는 사전에 임차인에게서 퇴거확약서를 받아놓으시고 필요시 이사비 지원 등을 하셔야 할 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자격증 공부중인데 암기에 어려움을 겪고 계시군요. 기본적으로 암기는 자꾸만 반복해서 외우는 것이 효과적인데, 잘 외워지지 않는다면 무엇때문에 잘 외워지지 않는지를 분석해보시는 것이 좋습니다. 암기를 할 때는 될 수록 주변에 영향을 받을 수 있는 요인 (소음, TV·휴대폰·인터넷 등 매체, 사람과의 대화, 그밖의 환경 등)을 최소화하고 집중하여 본인이 암기가 잘되는 방법 (예: 첫글자를 따서 외우는 방법, 노래가사 형식으로 외우는 방법, 반복적으로 필기를 하는 방법 등) 을 찾아서 자리에 앉아있는 시간대비 실제 순수하게 공부에 매진하는 시간(순공 시간)을 계산해보고 이에 대한 비율을 높이는 방법을 찾으셔야 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금은 공동주택관리법에 따라서 300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 그리고 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 등에 해당되는 경우 장기수선계획에 따라 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별관리비입니다. 공동주택의 관리주체인 관리사무소에서 규약에 따라 매월 관리비에 장기수선충당금을 포함해 부과하는 것이 관행이며, 집주인이 부담하여야 하나 세입자가 있는 경우에는 현실성을 감안하여 세입자가 사용 수익하는 동안 납부하고 퇴거 시에 관리소에서 납부내역을 받아서 임대인에게 청구하여 반환 받습니다. 이는 특약에 의해 달라질 수 있어 차임을 감액하고 임차인이 부담하기도 합니다. 아파트 소유자가 아파트를 매도하는 경우에는 장기수선충당금을 돌려받을 수 없으며, 관리사무소에서는 장기수선충당금을 장기수선계획에 따라서 주요 시설을 수리하는데 사용하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집값과 월세는 가격 상승 및 하락 요인이 다를 수 있으므로 항상 같은 방향으로 움직이지는 않습니다. 예를 들어 집값이 상승하여 전세가격이 비싸지면 월세를 찾는 사람이 많아져서 월세 수요증가로 월세가 올라갈 수 있습니다. 주택을 구매한 후 집값이 많이 상승한 경우 매도 가능성도 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 집값이 전체적으로 상승하고 더 올라갈 것으로 기대된다면 주택을 매도하는 것이 수월할 수 있으나 내가 보유한 주택 가격이 유난히 많이 상승했고 매수세가 약한 상태라면 매도가 어려울 수 있습니다. 부동산은 금리, 환율, 수요와 공급 상황, 경제 상황, 정부의 정책 등 여러가지 요인의 영향을 받기에 거래시 종합적인 검토가 필요할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시행사는 사업의 주체로서 개발사업을 기획, 관리, 감독하는 회사를 말합니다. 건설을 위해 필요한 토지 매입, 인허가 취득, 자금조달, 분양 공고, 계약 및 입주 등 전 과정을 계획하고 실행하는데, 시행사는 수수료를 지급하고 분양업무를 분양대행사에 맡기곤 합니다. 반면 시공사는 건설업체로서 시행사에게서 건설 사업을 위탁 받아 시행사의 계획에 따라 건축물의 설계, 토목공사 시공 등 실제 공사를 집행하는 회사입니다. 현대건설, GS, 포스코건설, 대우건설 등 건설회사로서 시공만 담당하므로 분양이나 계약 등 책임은 시행사에 있습니다.시행사는 초기에 브릿지론을 통해 토지매입 및 인허가 등을 추진하고 인허가 후 착공을하게되면 PF대출로 전환하여 본격적인 공사를 진행하게되는데 이러한 과정에서 분양을 통해 자금을 회수하게됩니다. 그런데 미분양이되면 자금을 회수할 수 없어서 PF대출을 상환하지 못하게되므로 시행사는 중도금 무이자, 정액제 등 여러가지 유인책을 내놓게되고 그럼에도 악성미분양이 발생하면 PF대출 상환이 어려워지므로 할인분양 등을 통해서라도 이를 해결하려고 하게 됩니다.