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도심과 교외 지역의 부동산 가격 차이의 원인은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원격근무로 가능한 직업은 한정적이므로 교외로 이동이 가능한 인구수 역시 한정적일 것입니다. 서울의 경우 예전보다 인구수는 줄어들었습니다만 1인이나 2인 등 소형 가족 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가(서울의 세대수: 2011년 419만여 세대, 2024년 448만여 세대)하고 있습니다. 더욱이 서울의 경우에는 각종 편의시설과 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 있으며 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되는데 반해 주택보급률이 2022년기준 93.7로 대부분 100을 넘긴 다른지역과 달리 주택 수요가 많아서 아직까지 상승여력이 있다고 봅니다. 모두가 살기 편한 곳에 거주를 원하지만 주택은 한정되어 있고 더 지을 공간조차 없으니 서울 인기지역의 집값은 지방에 비해 높을 수밖에 없는 구조인 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.01.30
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신축아파트 구입시 어떤게 유리한지?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 경우라면 옵션을 선택하여 구입하시는 편이 편리합니다. 만일 전세를 줄 목적이라면 기본적으로 필요한 발코니확장, 시스템에어컨, 우물천장 정도만 선택해도 될 것이고 (너무 많은 옵션 선택은 오히려 도움이 안되는데 반해 비용만 소요될 수 있습니다.) 본인이 거주하신다면 필요한 항목을 충분히 선택하시는 것이 좋을 것입니다. 발코니 확장, 시스템에어컨, 붙박이장 등은 기본으로 선택하고 가전과 가구는 취향에 따라 선택하는 편이 무난할 것입니다. 개인적으로 꾸미는 것을 좋아하신다면 마이너스 옵션(바닥재, 벽, 천장, 일반가구, 주방 및 욕식, 창호, 조명 등)을 선택해서 별도로 시공 (구경하는 집 적용)하는 방법도 있는데 마이너스 옵션을 선택하면 건설사에서 일부만 취사 선택이 불가능하게 해놓은 경우가 많음을 확인하실 필요가 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.30
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공인중개사 자격증으로 할 수 있는 것은 무엇이 있을까여?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 취득하게되면 공인중개사로서 개업을 하거나 소속공인중개사로서 중개사 사무소나 중개법인에 소속이 될 수도있고, 한국토지주택공사나 한국자산관리공사 등의 공기업에 가산점을 가지고 지원할 수 있으며, 부동산 컨설팅회사나 투자신탁회사에 개업 또는 취업이 가능할 수 있습니다. 그밖에도 부동산관련 업무를 담당하는 금융기관등에 취업할 때 도움이 될 수도 있을 것입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.30
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부동산 월세 보증금 질문합니다 답변 주세요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 HUG 가입 가능하며, 주택공시가격 적용비율 140% 이므로 실질적으로 전세가격이 주택의 공시가격 126% 이내라야 가입이 가능 합니다. 전세보증보험회사는 HUG주택도시보증공사가 대표적이고 SGI서울보증보험와 HF한국주택금융공사가 있는데, 보증금액과 한도기준, 보증료에서 적용 방식에 차이가 있으니 사전에 확인하시기 바랍니다.전세보증보험은 가입을 위해 신청 제한 조건이 있음에 먼저 유의하셔야 합니다. 신규계약의 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 갱신 계약이라면 기존에 전입신고는 되어 있으니 가입시 계약기간이 1년 이상 남았을 때 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하는 것이 좋습니다. 또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 (단독,다중,다가구주택의 경우 후순위, 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내), 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없어야 합니다. 신규, 갱신시 주택 가격은 KB시세나 부동산테크 가격을 우선적용하고 없으면 감정평가금액, 공시가격의 140%를 순서대로 적용합니다. 단독 다가구 다중주택 선정 시 공시가격 140%를 매매가보다 우선 적용합니다. 거주형태로는 단독주택, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지, 주거용 오피스텔, 아파트 등이 가능 합니다. 그리고 서민정책으로 수도권은 7억, 지방은 5억 이하만 가능하고 지역별로 상이하므로 미리 확인하셔야 합니다. 세부적인 상품 개요는 주택도시보증공사 홈페이지 ( https://www.khug.or.kr/ ) 등 해당 기관에서 확인 바랍니다. 또한 공인중개사를 통한 계약인 경우만 허용된다는 점도 유의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.01.30
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주택을 농막 30평형같은것으로 짓는거는 어떤가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농막은 농지인 전, 답 또는 과수원안에 바닥면적 20m2 미만의 규격으로 설치하는 창고로서, 농사에 필요한 농자재와 농기계보관, 농산물 보관 및 간이처리, 농작업 중 일시적인 휴식을 취할 수 있는 시설입니다. 바닥 콘크리트 타설이나 진입로를 만들 수 없고, 상수도는 수도 인입비용을 지불하고 설치할 수 있으며 (지하수는 지자체 허가를 받아 설치), 전기도 한전에 요청하여 연결할 수 있으나 정화조는 지역마다 설치 여부 규정이 다를 수 있습니다. 농막은 가설건축물이므로 해당 지자체에 신고를 하여 사용할 수 있고 존치기간은 3년이지만 3년마다 연장하여 계속 사용이 가능합니다.또한 농막은 주택이 아니므로 건축법의 적용을 받지 않아서 맹지나 개발제한 구역, 농업진흥구역에도 설치가 가능하고 세금 부담도 적으며 적은 비용으로 기초공사 없이 설치가 가능합니다. 농막에 관한 규정은 농지법의 시행령과 시행규칙에 규정이 되어 있습니다. 크기가 큰 경우에는 농어촌주택이 될 수 있습니다. 농어촌주택은 읍·면 또는 인구 20만명 이하의 시지역에 지어진 주택으로 연천군,옹진군을 제외한 수도권지역, 도시지역, 조정대상지역, 토지거래허가구역, 관광단지 에 포함되는 지역의 주택은 제외 됩니다. 농어촌주택이 1가구 2주택 양도세 비과세를 받으려면 일반주택을 먼저 취득한 뒤 2003.8.1~2025.12.31기간 중 공시지가 3억원이하에 농어촌주택을 취득 해야하고, 농어촌주택을 3년이상 보유해야 일시적 2주택으로 일반주택에 대한 양도세가 12억까지 비과세 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.29
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재건축예정 월세입자 거주이전비 지원은 불가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축 대상 건물에 거주하던 조합원 및 임차인은 주거이전비를 받을 수 없습니다. 하지만 재개발 대상 건물에 거주하던 임차인은 거주기간이 3개월 이상인 경우 주거이전비를 받을 수 있습니다. 재건축 대상 건물의 임차인의 경우에는 소유자와의 협의에 따라서 이사비만 지원 받을 수 있습니다. 공사 진척 상황에 따라서 달라질 수 있지만 보통 거주 이전 통보가 되면 6개월에서 1년 정도 후에 철거가 시작될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.29
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중소기업청년전세대출 조건에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중기청대출은 전세금이 2억원 이하여야 하고 대출한도는 1억원입니다. 최대한도로 대출을 받기 위해서는 최소 근속연수가 1년이상이 되어야 하고 1년 미만인 경우에는 한도가 줄어들 수 있습니다. 중기청대출은 금리가 낮기는 하지만 조건이 까다로워서 잘 확인해보셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.01.29
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중국인이 한국의 땅을 많이 구매했나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지난해에 부동산을 매수한 외국인 중 65%가 중국인이었으며 중국인이 다수 거주하는 경기 부천, 화성, 안산 등을 많이 구입했다고 합니다. 상호주의에 입각하여 법률을 적용하므로 중국인의 매수를 금지 하는 것이 현실적이지는 않지만 만일 법안을 세운다고 해도 전체 부동산에서 외국인이 차지하는 비중이 1.1% 수준이기에 큰 영향을 미치지는 않을 것입니다.
경제 / 부동산
25.01.29
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노후 신도시의 재건축, 재개발 비교?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축 사업은 재개발사업 보다 정비기반시설이 양호한 곳을 개선하는 것입니다. 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 개선하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후, 불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수 있습니다. 재개발 순서는 기본계획수립 → 정비계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회구성 → 조합설립 → 시행자선정 → 시공사선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주, 철거, 착공 → 준공(아파트완공) → 이전고시 및 청산의 순으로 진행되며, 재건축은 기본계획수립 후 안전진단을 거치게 됩니다.재개발 사업에 참여하는 조합원은 이사비와 조합원들이 임시로 이주하기 위한 이주비, 이주정착금(현금청산자 중 실거주하던 자에 지급)을 받을 수 있습니다. 또한, 재개발 대상이 된 건물에 실 거주하고 있었다면 공익사업에 대한 거주민의 손실 보상인 주거이전비를 추가로 받을 수 있다는 이점도 있습니다. 이주비와 이주정착금은 재개발 사업이 진행되는 동안 거주할 임시적 거처공간을 마련하는데 있어 발생되는 비용을 보조한다는 의미가 있습니다. 구체적인 재개발 보상금 책정 방법은 조합 정관에 상세히 규정되어 있으므로 정관을 잘 확인하는 것이 좋습니다. 반면 세입자는 소유자와 협의하여 이사비를 받을 수 있고 3개월이상 거주시 주거이전비를 받을 수 있습니다.아파트 재건축시에는 조합이 조합원들에게 조합원이 임시로 지낼 거처를 마련할 수 있도록 이주비를 무이자로 지원금 대출해줍니다. 조합원을 이를 이용하여 정비 기간동안 지낼 수 있는 거치를 마련하고 준공 이후 입주를 한 후 상환하게 됩니다. 무이자라고 하지만 실제로는 조합에서 조합원들을 대신하여 이자를 납부하고 향후 배당 소득의 형태로 세금이 부과되는 경우가 많습니다. 재건축시에는 이주비와 이사비를 지원받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.29
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생애최초 주택 취득으로 취득세 감면을 받은 주택은 몇년동안 실거주해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생애최초로 취득세 감면을 받은 경우에는 취득일로부터 3개월내 전입신고 및 실거주를 해야 합니다. 예외의 사항은 잔여기간 1년 미만의 세입자있는 주택을 매입한 경우나 기존 거주자 퇴거 지연으로 인도명령을 신청한 경우나 기존에 살던 전셋집 보증금 반환 지연으로 대항력 유지상태로 1년이내까지 인정해 줍니다.만일 주택을 취득한 날로부터 3개월 이내에 상시 거주를 시작하지 않거나, 주택 취득한 날로부터 3개월 이내에 1가구 1주택이 되지 않거나, 해당 주택에 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 해당 주택을 매각·증여하거나 다른 용도(임대 포함)로 사용하는 경우에는 취득세 감면 추징 요건이 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.29
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