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계약기간 남은 상태에서 이사할 경우 보증금
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약기간이 남아있는 상태에서 계약을 중지하는 것은 임차인에게 불리합니다 계약 기간도 계약의 중요한 요건이기 때문에 임차인의 사정으로 중도에 해지해야 되는 상황으로 불이익이 따를 수밖에 없습니다 일단 임대인이 동의하여야 되고 임대인이 새로운 세입자가 구하는 조건으로 아 계약을 종료하겠다고 하면 이에 따를 수밖에 없겠습니다.빠르게 임차인이 맞춰지는 고시텔 같은 임대차에서는 중도 해지 요건에 특약을 하고 보증금을 돌려주는 경우도 있습니다.보통은 임대인에게 중도이사로서 발생하는 부동산 중개 수수료도 임차인이 대신 납부하는 조건으로 진행됩니다 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
25.05.17
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이미 패업한 기획부동산을 고소할수 있을가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대표가 폐업한 기획부동산이라 해도 고소가 가능하실 수 있습니다.회사 자체는 없어졌더라도그걸 운영했던 대표 개인은 사기 혐의로 형사처벌 대상이 될 수 있어요.특히 "곧 개발된다", "가치가 급등한다" 같은 거짓 설명으로시세보다 훨씬 비싸게 팔았다면형법상 사기죄로 볼 수 있는 가능성이 큽니다.사기죄의 공소시효는 보통 7년인데요,말씀하신 것처럼 5년 정도 지났다면아직 공소시효는 남아 있어서 고소가 가능합니다.다만, 고소가 성립하려면몇 가지 입증자료가 문제가 될 것 같습니다증거자료가 꼭 필요해요.예를 들어계약서나 지분 명세서당시 개발 관련해서 들었던 설명이나 광고자료문자, 이메일, 통화 녹음혹시 같은 피해자들이런 것들이 있으면 대표의 고의성을 입증하는 데 도움이 됩니다.민사소송도 가능하긴 한데회사나 대표가 재산이 없거나 은닉한 경우라면실질적으로 돈을 돌려받기는 어려운 경우도 많아요.그래서 보통은형사 고소부터 진행하고, 유죄 판결이 난 다음에 민사로 넘어가는 방식이 더 효율적입니다.혼자 하시기 어렵다면 단체 피해자 고소로 힘을 모으는 것도 방법입니다.일단 이부분은 법률적 문제이니 아하 법률 토픽에 질문을 추천합니다
경제 / 부동산
25.05.17
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주택을 구입할때 자금조달계획서를..
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전체 매매금액 100% 기준으로 자금조달계획서를 써야합니다이걸 통해서 집 살 때 돈이 어디서 나왔는지 전부 확인하려고 하기 때문이에요탈세나 편법 증여 같은 걸 막으려고 하는 거죠예를 들어서 15억짜리 아파트를 산다고 치면10억은 본인 돈이고, 5억은 대출 받아서 산다고 해도그 15억 전부를 자금조달계획서에 빠짐없이 써야 돼요이 안에는 내 돈, 부모님한테 받은 돈, 대출, 주식 팔아서 마련한 돈, 전세 보증금 받은 돈까지모두 다 포함해서 쓰는 거고요그리고 지역이나 금액에 따라 증빙자료까지 제출해야 되는 경우도 있어요투기과열지구나 조정대상지역은 더 까다로워요자금조달계획서를 허투루 쓰거나 일부만 적으면 추후 증빙요구,과태료, 세무조사 받을 수도 있으니까 유의하시고항목별 작성방법은 부동산에서 안내 받으세요
경제 / 부동산
25.05.16
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공시지가는 왜 실제매매보다 값이 더싸나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공시지가는 국가에서 세금 등을 산정할 때 기준으로 삼기 위해 정해놓은 가격입니다.실제로 사고파는 가격, 즉 시세와는 목적 자체가 다르기 때문에 금액 차이가 나는 것이 자연스럽습니다.예를 들어 매매가격이 4억인데 공시지가는 1억 8천이라면, 시세의 45% 수준인데요.이 정도 차이는 단독주택이나 빌라, 지방 주택에서는 흔히 나타나는 수준입니다.공시지가가 시세보다 낮게 책정되는 이유는 다음과 같습니다.우선 공시가격은 세금 부담을 고려해 시세보다 보수적으로 책정됩니다.그리고 공시가격은 매년 한 번만 발표되기 때문에 시장 변화 속도를 따라가지 못합니다.만일 현실과 같은 공시가격이라면 시장의 변화를 반영하기도 어렵고 보유자들은 엄청난 세금이 부과될 수 있습니다정부에서는 공시가격을 시세의 90% 수준까지 끌어올리겠다고 여러 번 밝혔지만,정책 부담이 커서 실제 반영은 더디게 진행되고 있습니다.정리하자면, 공시지가는 세금 등 행정 목적의 기준 가격이기 때문에,실제 시장에서 사고파는 가격보다 낮게 나오는 것이 일반적이며 이상한 일이 아닙니다.
경제 / 부동산
25.05.16
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전세 계약일 한달전에 중도 퇴실할시 중개수수료는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.물론 특약으로 적혀 있을 수 있으나 현실적으로 계약 종료를 앞두고 한두 달 전후시기로 임차인과의 날짜를 조율하기 위해서 날자가 조정되는 경우가 많습니다이때 날자보다 빠르다고 임차인에게 기존 임차인에게 중개수수료를 부담하는 거라고 요구하는 임대인은 없습니다.만일 그렇게 요구를 한다면 원하는 날 무조건 나가고 신규 세입자가 없어도 보증금을 무조건 돌려 주도록 요구할 수도 있겠죠 그래서 만기 한두 달 앞 뒤로는 융통성을 대부분 발휘해 줍니다 이렇게 참고하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.05.16
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부동산 매매계약서를 작성할 때 무조건 인감도장을 사용해서 해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 매매계약, 임대차 계약 시 인감도장은 전혀 필요하지 않습니다 인감도장은 물론 도장 자체가 없어도 서명만으로 계약은 가능합니다다만 위임계약, 매매잔금시 등기대리업무, 법인계약 등 특별한 경우 등록된 인감이 필요합니다일반적인 계약이라면 필요치 않으나 만일 인감이 반드시 필요한 특별한 사례에 해당된다면 공인중개사가 따로 안내해 드릴 것이니 안심하셔도 좋습니다
경제 / 부동산
25.05.16
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집주인이 주택담보대출을 원해서 전출을 원하는데요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인으로서는 좋지 않은 선택입니다 아시겠지만 현재 전입 신고와 확정 일자를 통해서 선순위와 대항력을 유지하고 있는 상황일 것입니다 근데 주인의 대출을 위해서 이 전입신고를 무산시킨다 그러면 선순위 사라지게 되는 것이고 주인이 맞는 대출의 후순위로 밀리게 되는 것입니다 물론 지역별로 다른 우선 변제금 범위 내에 현재의 계약금이 들어있을 가능성이 높으나 우선 변제금으로 보장받는 금액의 범위는 선 순위를 통해서 현재의 확보된 안전보다는 훨씬 취약합니다 특별한 사유가 없다면 거절하시는 것이 좋겠습니다
경제 / 부동산
25.05.16
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공인중개사가 많은 진상손님을 상대해야 하는 직업인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.어느 업종이나 마찬가지일 겁니다 불쾌하거나 대면하고 싶지 않은 분들도 찾아올 수는 있겠죠 대인 업무를 하기 때문에 성격도 부동산업에서는 상당히 중요하고요 이부분 자신이 없더라도 사업을 하면서 익숙해지고 대처방법도 생겨날 수 있는 문제입니다미리 너무 걱정하실 필요는 없다고 생각합니다 불편한 분도 있고 좋은 분도 있습니다 오래 하시다 보면 자신에게 맞는 분들이 더 많이 찾아오게 마련 입니다
자격증 / 공인중개사 자격증
25.05.13
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공인중개사가 되면 반드시 사무실을 내고 영업을 해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 사무소는 개설 등록시 오프라인 사무소가 있어야만 합니다.그것을 근거지로 해서 시에서 허가를 받아야 사업자 등록을 할 수가 있습니다 그래서 사업장은 필수인데요 주거용 자택은 불가합니다 근린 용도의 사무실이어야 되는데 평수랑 층 이런 거에는 제한을 두고 있지 않습니다 그래서 비용이 부담이 되신다면 소규모라도 사무실을 먼저 준비하셔서 임대차 계약서 등을 준비하셔서 개설신고를 하여야 하며아시겠지만 사전에 개설 교육도 이수하여 이수증도 지참하여야 합니다.건투를 빕니다
자격증 / 공인중개사 자격증
25.05.13
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월세 집 명의변경 시 비용이 드나요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약서 명의를 변경하는 것은 부동산에서 해 주는 것이 아니고, 당사자간 합의를 바탕으로 임대인께서 승낙하여야 진행을 할 수 있습니다부동산에서는 새롭게 계약서를 작성하여 권리관계를 문서로 정리하는 역할을 합니다 부동산은 행정 봉사기관이 아니기 때문에 작은 일을 하더라도 유료 서비스 요금이 발생할 수밖에 없습니다.구체적인 금액은 합의할 수 있는 것이나 유료가 된다는 것은 참조하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.13
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