답변 내역

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.국토 교통부 집계에 따르면, 최근 기준으로 국내에서 주택을 소유한 외국인은 약 10만 명, 이들이 가진 주택은 약 10만 채 조금 넘는 수준입니다. 이중 국적을 보면 중국 국적 지가 약 절반 이상을 차지해, "외국인 주택 소유자 중에서는 중국인이 가장 많다"는 정도는 사실에 가깝습니다.한국에 거주하거나 투자 목적으로 주택을 소유한 외국인 중 중국 국적 자의 보유 호수가 약 50~60%를 차지하는 것으로 알려져 있습니다. 2023년 상반기 기준으로 외국인이 보유한 아파트가 약 8만 호(채)에 육박했으며, 이 중국인이 절반 이상을 소유하고 있는 것으로 보고 되었습니다.한국 내에서 경제 활동을 하거나 유학 등으로 장기 거주하는 중국인들의 실수요 목적 보유도 많지만, 서울 및 수도권의 주요 지역이나 제주도 등은 투자 목적으로도 매입이 활발합니다.외국인 전체 주택 보유는 주로 경기, 서울, 인천 등 수도권에 집중되어 있으며, 중국인 보유 역시 이 지역에서 높은 비중을 차지합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.저 소득 층 가구의 안정적인 주거 확보를 이한 정책은 크게 두 가지 축으로 이루어져 있습니다.1. 공공 임대 주택 공급 확대 : 저소득층 및 주거 취약 계층이 안정적인 주거 환경을 확보할 수 있도록 임대 주택의 공급을 확대하는 정책입니다. 영구 임대, 국민 임대, 행복 주택 등 공공 임대 주택의 공급 물량을 확대하여 주거 취약 계층이 저렴한 비용으로 장기간 거주할 수 있는 주택을 충분히 제공해야 합니다. 이는 주거 비 부담을 덜어주고 주거의 질을 향상 시키는 데 기여합니다. LH 한국 토지 주택 공사(lh.or.kr)와 같은 공공 기관에서 이러한 주택들을 공급하고 있습니다.2. 주거 급여 지원 : 소득과 주거 형태, 주거 비 부담 등을 종합적으로 고려하여 주거 급여를 지급하는 제도입니다. 이를 통해 저소득층 가구는 실제 주거 비 부담을 덜고 주거 안정성을 높일 수 있습니다. 소득 및 재산 기준을 완화하고, 실제 주거비 부담을 충분히 경감할 수 있도록 급여 액을 인상하여 실질적인 지원 효과를 높여야 합니다. 3. 민간 임대 시장과의 협력 : 매입 임대 주택 확대 : 정부나 지방자치단체가 민간 주택을 매입하거나 전세 계약을 체결하여 저소득층에게 저렴하게 재 임대 하는 매입.전세 임대 사업을 지속적으로 확대하여 도심 내 주거 지를 확보해야 합니다. 착한 임대인 제도 : 저소득층에게 임대료를 인하해주는 민간 임대인에게 세제 혜택 등 인센티브를 제공하여 자발적인 주거 안정 기여를 유도해야 합니다.이러한 정책들은 저소득 층이 '집이 없어 더 가난해지는'상황을 막고, 최소한의 주거 권을 보장하며, 삶의 질을 높이는 데 목적을 둡니다. 단순한 주택 공급을 넘어, 주택 시장의 전반적인 안정과 저소득층 주거 공간의 훼손 방지를 전제로 해야만 진정한 주거 복지가 이루어질 수 있다는 점도 중요하게 고려됩니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가 구역은 부동산 투기를 막기 위해 도입된 제도이며, 주택 매수 시 엄격한 실 거주 의무가 부과됩니다. 이는 소유권 이전과 동시에 실 거주를 시작해야 한다는 원칙에 기반을 두고 있습니다.일반적으로 토지 거래 허가 구역에서 주택을 매수하시면, 소유권 이전 등기일 이후 지체 없이 전입 신고를 하고 실 거주를 시작하는 것이 원칙입니다. 이는 도배, 줄 눈, 입주 청소 등 간단한 내부 정리 작업이라 할지라도, 실 거주 의무 시작 시점을 늦추는 행위로 해석될 수 있어 문제가 될 소지가 있습니다.한 주 정도의 기간이라 하더라도 , 법령 상 명확하게 유예 기간을 두지 않는 한 실 거주 의무 위반으로 판단될 가능성이 있습니다. 위반 시에는 토지 거래 허가 계약 취소되거나 2,000만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.따라서 본인께서 다음과 같은 방안을 고려해 보시는 것이 좋습니다. 1. 잔금일 조율 및 사전 작업 : 가능하시다면 잔금을 조율하여 입주 청소나 간단한 수리 작업을 소유권 이전 등기 전에 완료 하거나, 최소한 등기일 당일 전입 신고를 하고 이후 나머지 작업을 진행하시는 것이 가장 안전합니다.2. 관할 구청 문의 : 해당 주택의 관할 구청 토지 거래 허가 담당 부서에 직접 문의하시어 구체적인 상황(단순 청소 및 정리 목적의 단기간 유예)에 대한 유 권 해석이나 실무 지침을 확인해 보시는 것이 좋습니다. 하지만 명확한 유예 규정이 없을 경우 원칙대로 해석될 수 있음을 염두에 두셔야 합니다. 3. 전입 신고와 실 거주는 별개 : 전입 신고 만 해 놓고 실제 거주를 늦추는 것도 실 거주 의무 위반에 해당할 수 있으므로, 전입 신고와 실제 거주(이사)를 동시에 하는 것이 중요합니다. 결론적으로, 토지 거래 허가 구역은 규제가 강하기 때문에 일주일의 유예는 원칙적으로 실 거주 의무 위반의 소지가 있으며, 행정 당국이 엄격하게 판단할 경우 이행 강제 금 부과 등의 불이익을 받을 위험이 있습니다. 가장 안전한 방법은 소유권 이전 등기일 직후(당일 또는 1~2일 이내) 전입 신고와 실제 입주를 완료하는 것입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.서울 월세 계약에서 임차인이 리모델링 비용을 부담하고 월세를 할인 받는 경우, 계약서에 리모델링 관련 특약과 동물 허용 특약을 명확히 기재해야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 4년 계약은 임대인 동의 여부에 따라 가능하나, 주택 임대차 보호 법상 2년 기본 기간 후 갱신 청구 권(최대 2년)이 보장되므로 협상 시 이를 활용할 수 있습니다.특약 사항 기 재 예 ==>"임차인이 리모델링 비용을 전액 부담하며, 이에 따라 월세를 월 00만 원 할인한다. 리모델링 내용은 별도 견적서 기준으로 사전 합의하며, 계약 종료 시 리모델링 시설의 소유권은 임대인에게 무상 이전한다""리모델링으로 인한 계약 조기 종료 시, 임대인은 임차인에게 이사 비(00만 원)및 중 개 보수 료를 별도 지급한다. 리모델링 후 24개월 이내 종료 불가 하며, 위반 시 손해배상 청구 가능.""임차인은 반 려 동물(개/고양이 1 두 이내, 15kg이하)을 사용 가능하며, 소음 / 훼손 발생 시 즉시 원 상 회복 및 보상한다. 반 려 동물 보험 가입 증 빙을 계약 후 7일 내 제출""반 려 동물 사육으로 인한 이웃 민원 발생 시 임차인 책임으로 계약 해지 및 퇴거 가능. 훼손 복구는 통상 마 모 제외 견적 2곳 평균으로 산 정." 특약 위반 시 해지 통보가 가능하니 사전 합의가 핵심입니다.이웃 세대에 대한 피해(소음 등)발생 시 임차인의 책임과 해결 의무를 명시하는 것이 좋습니다.이외에도 임대인 분의 합의 하에 추가하고 싶은 내용이 있다면, 계약서에 명확히 기재하여 양측의 의사를 문서로 남기는 것이 중요합니다. 혹시 모를 상황에 대비하여 , 계약 전 공인중개사와 충분히 상의하시거나 법률 전문가의 자문을 구하시는 것을 추천합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.10.15 부동산 대책은 투기 수요 억제를 위해 서울 전역 및 경기 일부 지역을 규제 지역(투기 과열 지구, 조정 대상 지역, 토지 거래 허가 구역)으로 확대 지정하고, 대출 규제를 대폭 강화하는 내용을 담고 있었습니다. 그럼 이재명 대통령 정부에서 10.15 부동산 대책에 대해 속도 조절의 필요성을 느낀 배경을 핵심으로 살펴보겠습니다.지나친 대출 규제로 인한 실 수요자 피해 우려 : 10.15 대책에서 주택 담보 대출 비율(LTV)을 70%에서 40%로, 토기 거래 허가 구역 지정 확대와 2년 실 거주 의무 부과로 인해 갭 투자는 물론, 1 주택 자의 거주 이동(갈아타기)과 무 주택 자의 신규 주택 매수가 사실상 어려워 졌습니다. 이런 강화한 조치는 실 수요자들의 내 집 마련 기회를 어렵게 하여 주거 불안을 심화시키고 국민적 불만을 야기 했습니다.부동산 시장 경 착륙을 유발 및 경기 침체 가능성 : 고강도 대출 규제가 주택 거래량을 급감 시키고 시장의 경 착륙을 유발, 전반적인 경기 침체로 이어질 수 있다는 우려가 커졌습니다.지역 균형 발전과 공급 확대의 중요성 강조 : 대통령 실은 단기적인 규제보다는 장기적인 관점에서 주택 공급 확대와 지역 균형 발전을 통한 근본적인 문제 해결을 강조했습니다.정책 효과와 국민 정서 간 괴리 : 정부의 시장 안정 화 목표와 달리, 실 수요자의 내 집 마련 기회만 박탈한다는 불만이 커지면서 정책 재검토의 필요성이 제기된 것입니다. 이러한 문제들로 인해 , 정부의 강력한 의도와 달리 정책이 부동산 가격 안정이라는 목표 달성에 기여하기보다 서민과 실 수요자들에게 피해를 주고 시장에 혼란을 야기할 수 잇다는 우려가 대통령 실의 재검토 판단에 영향을 미친 것으로 보입니다. 따라서 대통령 실의 '브레이크'는 단순히 규제 완화가 아닌, 현시점의 시장 상황과 국민의 주거 안정을 종합적으로 고려하여 정책 방향을 미세 조정하려는 시도로 볼 수 있습니다. 앞으로 이재명 정부의 부동산 정책은 서민 주거 안정과 주택 공급 확대에 중점을 두면서도 시장의 충격을 최소화하는 방향으로 진행될 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가장 적은 돈으로 확실히 나가는 방법은 다음과 같습니다. 집주인에게 월세 미납 사실을 알리고 계약 해지 의사를 명확히 통보합니다. 보증금이 없으므로 집주인이 곧바로 명도(퇴 거)를 요구할 명분이 충분합니다. 집주인에게 이번 달 월세와 미 납 금은 인정하되, 소송 없이 몇 월 며칠까지 자진해서 나가겠다는 조건으로 합의를 시도하시는 것이 좋습니다(이 방법이 소송 비용을 막는 가장 좋은 방법입니다). 현재 2년 중 8개월 차에 보증금 300만 원이 이미 월세로 모두 차감 된 상태입니다. 이번 달부터 월세 납부가 어려워 조기 퇴 거를 원하시지 만, 집주인이 나가려 해도 허락하지 않을 까봐 걱정 하고 계시는 상황입니다.조기 계약 해지와 법적 이해 ==>임차인의 의무 : 계약 기간을 다 채우지 않고 나갈 경우, 새로운 세입 자가 구해질 때까지 의 월세와 중 개 보수 료를 부담하는 것이 일반적입니다.보증금 소진 : 이미 보증금이 소진되었으므로, 앞으로 월세를 연체하게 되면 임대인은 계약 해지를 통보하고 명도 소송 등 법적 절차를 진행할 수 있습니다.최소한의 비용으로 퇴 거 하는 방법 ==>집주인과의 협의 : 집주인께 어려운 사정을 다시 한번 정중히 설명하고, 새로운 세입 자를 찾는 데 적극적으로 협력하겠다는 의사를 전달해 보세요적극적인 세입 자 찾기 : 부동산 중개업소에 직접 방문하거나 온라인 플랫폼을 통해 새 세입 자를 구하는 데 동참하시면 월세 부담을 최소화할 수 있습니다. 새로운 세입 자를 구하고 나가는 경우, 새로운 계약이 체결될 때 까지 의 월세와 복 비는 본인이 부담하실 가능성이 큽니다.내용 증명(신중하게 고려): 집주인과의 소통이 어렵다면 계약 해지 의사를 내용 증명으로 보내는 것도 방법이지만, 월세 연체와 관련된 법적 분쟁을 불러올 수 있으니 신중해야 합니다. 절대 피해야 할 행동 ==>짐을 임의로 두고 퇴 거 : 임의로 짐을 처분할 수 없으므로, 연락 두절된 채 짐을 버리고 나가시면 법적 문제가 발생할 수 있습니다.무단 잠금 장치 변경 : 집주인의 동의 없이 문을 잠그거나 인도를 거부하는 행위는 피해야 합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.친족 간 거래는 세무 당국에서 '부당 행위 계산 부인' 또는 '증여세'문제가 발생할 가능성이 높다고 보고 엄격하게 검증합니다.가족 간 오피스텔 매매 핵심 주의 사항 ==>1. 증여세 위험과 시가 확인 : 직계 존 비속 간의 매매는 세법 상 '증 여'로 추정될 수 있습니다. 매매로 인정 받으려면 부모님의 명확한 자금 출처와 대금 증 빙이 중요합니다. 특히 거래 가액이 현재 시간의 70% ~130% 범위를 벗어나거나 시가와의 차 액이 3억 원 이상일 경우, 차 액에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다. 따라서 정확한 감정 평가를 통해 오피스텔의 현재 시가를 확인하고, 이 범위 내에서 매매 가격을 설정하는 것이 매우 중요합니다.2. 대금 증 빙 및 자금 출처 소명 : 부모님께서 매매 대금을 지급했다는 사실을 금융기관 계좌 이체 등으로 명확히 증빙 해야 하며, 부모님께서 해당 자금을 어떻게 마련 하셨는 지에 대한 자금 출처 소명 자료를 미리 준비해 두셔야 합니다. 오피스텔의 시가는 보통 '불특정 다수인 간의 매매 사례 가액' '감정 가액'등을 통해 판단합니다. 현금 거래보다는 부모님의 계좌에서 자녀분(본인)의 계좌로 매매 대금이 전액 이체되어야 합니다. 부모님께서 해당 오피스텔을 매수할 자금이 부모님 소유임을 입증할 수 있어여 합니다(소득, 기존 재산 등)3. 양도소득세 고려 : 오피스텔 매도로 인해 최초 취득 가액 대비 양도 차익이 발생한다면, 본인께서 양도소득세가 부과되니 미리 예상 세액을 계산해보시는 것이 좋습니다. 증여세 과세 기준이 매매 가액이 시가와 30% 이상 차이가 나거나 그 차액이 3억 원 이상인 경우 시가와 매매 가액의 차 액에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다.결론적으로, 가족 간 부동산 거래는 세금 문제가 복잡하므로, 안전하고 원활한 진행을 위해 본인이 세심하게 체크해야 하겠지만, 가능하면 세무 전문가와 상담하시어 최적의 전략을 수립하시길 강력히 권해드립니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.HUG 청년 버팀목 전세 대출 목적물 변경 관련 ==>결론부터 말씀드리면, HUG 청년 버팀목 전세 대출을 SH청년 주택으로 목적물 변경하는 것은 불가능하다고 보는 것이 맞습니다.1. 목적물 변경 불가 사유 (대출 대상 주택) : 주택 도시 기금의 목적에 따라 공공 임대 주택(SH/LH)은 대출 지원 대상에서 제외됩니다.대출의 종류 : 목적물 변경 (대환)은 새로운 주택에 대한 신규 대출 심사와 같으며, 새로운 목적물이 대출 상품의 조건을 충족해야 하는 데 SH 청년 주택은 해당 조건을 충족하지 못합니다.2. 목적물 변경이 불가능할 경우의 절차 :목적물 변경이 어렵기 때문에 , 현재 대출을 전액 상환하고 SH 청년 주택 계약 보증금은 별도로 마련해야 합니다.SH 청년 주택 입주 자금 마련 : SH청년주택의 보증금(1.23억 원)은 별도로 마련하셔야 합니다. SH 청년 주택 입주 시 SH에서 연계해주는 대출 상품이나 은행권의 다른 대출 상품(청년 버팀목 전세자금대출의 목적물 변경이 안된다면, 순수하게 SH주택에 대한 신규 대출을 알아보셔야 합니다)의 이용 가능성을 확인해 보여야 합니댜.3. SH(서울 주택 도시 공사)문의 사항 : SH 청년 주택 입주에 필요한 보증금 납부와 관련하여 다음 사항들을 확인해 주십시오.연계(협약) 대출 상품 존재 여부 : SH 청년 주택의 보증금 납부를 위해 특별히 연계되거나 협약 된 대출 상품이 있는지 확인해 보십시오. 이러한 상품은 자금 마련에 큰 도움이 될 수 있습니다.입주 시 필요한 보증금 납부 일정 및 서류 : 주택 입주 시점에 맞춰 보증금을 납부해야 하는 정확한 일정과 이때 SH 측에 제출해야 할 필수 서류 목록을 확인해야 합니다.결론적으로, 현재 대출을 취급하는 은행과 SH에 직접 연락하여 정확한 대출 상환 및 보증금 납부 일정을 확인하는 것이 다음 단계가 될 것입니다.