답변 내역

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.기본적으로 월세 계약은 임대인과 임차인 간의 약속이므로 계약서에 명시된 조건이 우선합니다. 계약서에 '사람 구해질 때까지 홍보 비용과 중 개 수수료를 세입 자가 부담한다'는 조항이 있다면, 임차인은 중도 퇴거 시 이러한 비용을 부담하는 의무가 있습니다. 하지만 임차인이 직접 새 세입 자를 구하는 경우에는 달라질 수 있습니다.임대인 입장에서 공실 없이 바로 다음 사람만 들어온다면 굳이 까다롭게 굴지 않는 경우가 많으니, 웃는 얼굴로 잘 소통하면서 협의하시면 홍보 비나 수수료 없이 퇴실도 가능하리라 생각됩니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀 하신 대로 길거리를 지나다 보면 '임대 문의' 현수막이 붙은 빈 상가들을 심심치 않게 볼 수 있습니다. 질문 자님 말씀대로 잘되는 곳은 줄을 서는데, 안 되는 곳은 아예 발길이 끊기는 '상가 양극화'현상이 갈수록 심해지고 있습니다.이런 현상의 가장 큰 이유는 소비 패턴의 근본적인 변화라고 생각됩니다. 예전에는 옷이나 생필품을 사러 상가에 갔지만, 이제는 스마트폰 클릭 몇 번으로 해결합니다. 굳이 매장을 유지할 필요가 없어진 업종이 늘어난 것입니다. 또한 고물가와 소비 심리 위축으로 사람들의 지갑이 닫힌 것도 이유일 수 있습니다. 대출 이자와 먹거리 물가가 오르니 외식이나 쇼핑 같은 '여유 소비'를 가장 먼저 줄이게 됩니다. 자영업자 입장에서도 인건비, 재료 비, 전기 세 등이 다 올랐는데 매출은 떨어지니 버티지 못하고 폐업하는 경우가 속출합니다.이 처 럼 경기 부진, 소비 패턴 변화, 공급 과잉, 임대료 구조, 시설 노후, 상권 특성 등이 맞물려 많은 상가가 어려움을 겪고 있습니다. 다만, 위치나 운영 방식, 업종 특성에 따라 여전히 잘 되는 곳도 존재합니다. 따라서 상가를 운영하거나 투자하려면 지역 상권의 트렌드, 임대료 현실, 편의 시설, 임차인 관리 등 다각도로 꼼꼼히 분석하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 임대차 보호 법에 따르면 묵시적 갱신이 성립하려면 임대인이나 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절의 통지를 하지 않아야 합니다. 질문 자 님은 2026년 3월 4일이 만기 일에, 2월 19 일에 통보하셨으므로 2개월 전이라는 통보 기한을 놓친 것은 맞습니다. 하지만 묵시적 갱신은 '만기 일이 지나도록'양 측이 아무 말이 없을 때 성립하는 것입니다. 지금 상황에서는 "통보가 늦어 다음 세입 자를 구하기 어려운 점은 이해하니, 새로운 세입 자를 구하기 위한 중 개 보수(50만 원)를 내가 부담할 테니 3월 5 일에 보증금을 반환해 달라고 제안해보시는 것이 가장 현실적입니다. 최악의 경우 집주인이 강경하게 나온다면, 법적으로는 새로운 임차인이 들어올 때까지(최대 3개월) 월세 의무가 발생할 수 있으므로, 부동산이 제안한 '한 달치 월세'가 수수료보다 비싸다면 수수료를 부담하는 쪽으로 협의해 보시길 바랍니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.법적으로 중 개 수수료는 매매 거래와 전세 계약 각각 별도의 중개 행위로 간주되어 각각 계약 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다. 즉, 매매 건과 전세 건 모두 중 개 수수료를 각각 지불하는 경우가 일반적입니다. 계약서에 "매수 자가 중 개 수수료를 부담한다"라는 특약이 없으면, 각 거래 별로 실제 계약을 한 당사자가 중 개 수수료를 부담한다고 보는 것이 일반적입니다.결론적으로, 갭 투 자에서 매매와 전세가 동시 진행되면 매매는 매수 자가, 전세는 전세 세입 자가 각자의 중 개 수수료를 부담하는 것이 법적 원칙이며, 다만 동일한 부동산에서 같은 날 두 건을 동시에 처리하는 경우, 공인중개사가 서비스 차원에서 전세 수수료를 할인해주거나, 조정해주는 '협의'의 영역이 존재할 뿐, 법적으로는 하나만 받는 것은 아닙니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 상황을 종합해 보면 지방 아파트 시장은 전반적으로 약세를 보이는 추세입니다 최근 통계와 분석에 따르면, 서울과 수도권 아파트 가격은 낮아질 것으로 보입니다 지방은 인구 감소와 공급 증가, 경제 활력 저하 등의 영향으로 하락 압력이 계속되고 있다고 보여집니다. 그러나 일부 특정 지역이나 개발 호재가 있는 곳에서는 국지적인 가격 반등이나 상승이 있을 수 있으나, 지방 광역시와 중소 도시를 포함한 지방 대부분의 아파트 가격은 하락 추세가 지속될 가능성이 큽니다. 이재명 정부에서 지방 활성화를 지속적으로 추진하고 있는데 그 정책이 신뢰를 받고 인구 이동 등 효과가 있다면 아파트 가격이 올라 갈 수도 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.상속 농지는 일반 농지와 달리 예외 조항이 있어 당장 매각 명령이 떨어지지는 않습니다. 하지만 효율적인 관리를 위해 몇 가지 체크해 볼 수 있습니다.원칙적으로 농지는 농사를 짓는 사람만 소유할 수 있지만(경자 유전의 원칙), 상속은 예외 입니다.1만m2(약 3000평)까지는 농사를 짓지 않아도 법적으로 소유하는 데 문제가 없습니다. 이 경우 처분 의무나 매각 명령 대상이 아닙니다.1만m2 초과하는 경우 : 초과 분에 대해서는 직접 농사를 짓거나, 한국 농어촌 공사에 위탁 경영을 맡겨야 소유권을 유지할 수 있습니다. 그렇지 않으면 처분 의무가 생깁니다.매각 명령은 언제 내려지는 지 궁금하시다면 : 단순히 농사를 안 짓는다고 바로 매각 명령이 나오는 것은 아닙니다.농지 이용 실태 조사 (지자체에서 정기적으로 조사합니다) → 처분 의무 통지(휴 경 사실이 확인되면 "1 년 안에 팔거나 농사를 지으라"고 통지합니다. → 처분 명령(매각 명령, 1 년 안에도 조치를 하지 않으면 매각 명령이 내려짐) → 이행 강제 금(매년 공시 가격의 25%에 달하는 강제 금이 부과됨)

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.시골 빈집 문제를 귀농 희망자들을 위한 저렴한 임대로 해결하자는 아이디어는 매우 현실적이면서도 꼭 필요한 방향입니다. 이미 일부 지자체에서 시행 중인 모델이기도 하지만, 실제 현장에서는 몇 가지 현실적인 장벽 들이 있습니다." 내 집인데 남 주기는 아깝고" : 부모님이 돌아가셔도 그 집을 부모님의 유품이자 고향 집으로 여겨 그대로 두는 경우가 있고, 임대를 주면 수리도 해줘야 하고 관리 책임이 생기는데, 도시로 나간 자녀들에게는 그 과정 자체가 번거로운 짐이 될 수 있습니다. 또한 "나중에 땅 값이 오르면 팔아야지"라는 생각에 임대를 주기보다는 방치하는 쪽을 택하기도 합니다.시골 집은 사람이 조금만 안 살아도 금방 망가집니다. 따라서 오래 방치된 빈집은 수도, 전기, 지붕 수리에만 수 천만 원이 들기도 합니다. 집주인은 " 곧 허물 집인데 왜 돈을 들여?"라고 생각하고, 세입 자는 "내 집도 아닌데 큰 돈 들여 고치기 아깝다"고 생각하게 됩니다.문제 해결을 위한 몇 가지 현실적인 대안을 생각해보면 :빈집 은행 운영입니다. 시청이나 군청이 빈집 정보를 모아 관리하고, 임대인과 임차인을 연결해주는 시스템입니다.지자체가 수리비를 대주는 대신, 일정 기간(예: 5년) 귀농 인에게 저렴하게 임대 하도록 계약을 맺는 방식입니다.빈집 특별법을 강화하는 방식입니다. 오랫동안 방치되어 위험하거나 미관을 해치는 빈집에 대해 이행 강제 금을 부과하거나 강제 철거를 유도하는 법안들을 적용하는 것입니다결론적으로 빈집을 저렴한 임대 주택으로 활용하는 방안은 빈집 문제 해소 뿐 아니라 귀농 정책과 농촌 활성화에 기여할 수 있으므로 적절한 제도 설계와 지원이 뒷받침된다면 분명 긍정적 효과가 기대됩니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가 구역 내 주택 매수는 실 거주 목적이 필수입니다. 지분 율과 관계없이 공동 명의인 모두에게 실 거주 의무가 적용 도는 것이 원칙입니다.지분 19%라도 토지 이용 의무가 발생합니다. 허가를 받은 모든 매수 인은 허가 받은 목적(자기 거주 용)대로 토지를 이용해야 합니다. 지분이 1%든 90%든 해당 주택의 '공동 소유 자'로서 허가를 받은 것이기에 법적으로는 모든 명의 자가 실 거주를 해야 합니다.전세 대출 및 실 입주 관련 주의 사항 면에서 살펴보면 : 지자체에서 실 거주 여부를 조사할 때, 전입 세대 열람이나 관리비 납부 내역 등을 확인합니다. 한 명만 전입하고 다른 한 명은 다른 곳에 거주 중인 것이 확인되면 이행 강제 금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있습니다. 참고 적으로 혼인신고를 하지 않은 '비 혼 공동 명의'의 경우, 단순 투자 목적으로 비춰질 우려가 있어 구청의 허가 심사가 더 까다로울 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.30년 이상 된 아파트는 노후화에 따른 설비 문제, 안정성, 유지 보수 비용 부담 등이 있을 수 있습니다. 특히 복도 식 아파트라면 외부 노출 면적이 많아 구조적 손상, 단열, 방음 등의 문제가 발생할 가능성이 있으므로 꼼꼼한 점검이 필요합니다. 또한 노후 건축물은 가스, 수도, 전기 등 기본 시설의 노후 상태도 체크해야 하며, 향후 재건축 가능성이나 리모델링 계획 등도 함께 살펴보는 것이 좋습니다.30년 넘은 구 옥 아파트는 가격이 상대적으로 저렴하지만, 투자 가치가 높지 않을 수 있으므로 예상 유지 비용과 감가 상각, 향후 가치 변동을 잘 따져보아야 합니다. 만약 주거 목적으로 구매하신다면, 안전성과 주거 만족도를 우선으로 하시고, 투자 목적인 경우에는 지역 개발 계획과 시세 동향을 면밀히 분석할 것을 권장 드립니다. 빌라에서 아파트로 옮기시는 건 주거 환경 개선 측면에서 큰 변화가 될 거예요. 너무 걱정 마시고,꼼꼼히 살펴보시면 충분히 좋은 선택 하실 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공시 가격은 국토 교통 부 '부동산 공시 가격 알리미' 사이트에서 확인할 수 있으나, 신축이나 미 등기 상태의 아파트는 조회가 어렵거나 반영이 늦을 수 있습니다. 보통 내년은 되어야 공시 됩니다. 이런 경우에는 감정 평가를 별도로 받아 제출해야 하며, 감정 평가 금액이 일정 기준 이상이어야 전세 대출이 가능할 수 있습니다.전세 대출을 받으려면 보통 금융기관과 보증 기관에서 해당 주택의 시세 또는 공시 가격을 근거로 담보 가치를 평가합니다. 특히 신축 아파트의 경우, 등기 막 났더라도 아직 시세 정보가 형성되지 않았거나 공시 가격이 공개되지 않았다면 감정 평가가 어려워 대출 승인이 지연되거나 거절될 가능성도 있습니다. 해당 단지 지정 은행(집단 대출 취급 점)에 전화하셔서 "O동 O호인데 , 분양 계약서 기준으로 HUG안심 전세 대출 가액이 얼마까지 잡히나요? 라고 물어보시는 것이 가장 빠르고 정확할 수 있습니다.