답변 내역

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.정부에서는 지방 부동산 시장 활성화와 인구 감소 지역이 소멸 위기 대응을 위해 '세컨드 홈'정책을 확대했습니다. 이 정책은 비 수도권의 인구 감소 지역이나 인구 감소, 관심 지역에 추가 주택을 구매하더라도, 세제 상 1 주택 자로 간주하여 혜택을 주는 것이 주요 내용입니다. 예를 들어,취득 가액 12억 원까지는 취득세 감면을 받을 수 있고, 공시 가격 9억 원까지는 재산세 감면 혜택도 받을 수 있습니다.정책 시행 초기에는 비 수도권 주택 수요가 일부 살아날 수 있다는 기대감도 있었습니다. 하지만, 현재 까지 의 평가들을 종합해 보면, 세컨드 홈 정책이 지방 부동산 수요를 크게 끌어 올리는 데는 실효성이 크지 않다는 의견이 다수 입니다. 정책 도입 취지와는 달리, 기대 만큼의 긍정적인 효과를 내지 못하고 있다는 분석 들이 나오고 있습니다. 이는 정책 대상 지역에서 서울.경기.인천 등 수도권과 주요 광역시가 제외되는 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과로 볼 수 있습니다.말씀하신 대로 좋은 취지에도 불구하고, 실제 시장에서는 아직 눈에 띄는 변화를 이끌어 내지 못하고 있는 상황으로 보입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀 하신 대로 중국인 무 비자 입국 정책이 관광업을 넘어 여러 산업과 양국 관계에 미칠 영향을 깊이 고민하게 됩니다. 2025년 9월 부 터 시행되는 중국인 단체 관광객 대상 무비자 입국 정책의 주요 내용을 중심으로 살펴보겠습니다.다양한 산업 분야에 미치는 영향소매 유통 및 면세 산업 :중국인 관광객의 높은 소비 지출로 화장품 , 패션, 명품 등 국내 브랜드 제품수요가 증가하여 관련 기업 실적 개선이 기대됩니다. 의료 관광 산업 :한국의 우수한 의료 서비스에 대한 관심이 높아져 의료 목적 방문이 활발해지고, 미용 및 전문 의료 분야 성장이 예상됩니다.엔 터테인 먼트 및 콘텐츠 산업 :K-POP 콘서트, 드라마 촬영지 방문 등 한류 콘텐츠 관련 관광 수요가 늘어 관련 산업에 활력을 불어넣을 것입니다.카지노 산업 :외국인 전용 카지노의 매출 증대에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 교통 및 물류 산업 :관광객 증가로 항공, 대중교통 등 운송 서비스 이용이 늘어나고, 면세품 구매 증가에 따른 물류 이동도 활발해 질 수 있습니다.중국과의 관계 변화 경제 협력 강화 및 관계 개선 :양국 간 경제 교류 활성화와 경색되었던 관계 회복에 기여하며, 무역 불균형 해소에도 긍정적 영향을 미칠 수 있습니다.문화 교류 증대 :관광객 증가가 양국 국민 간 문화적 접촉을 늘려 상호 이해 도를 높이고 민간 외교의 중요한 축이 될 수 있습니다.잠재적 도전 과제 :급격한 관광객 증가에 따른 치안 불안이나 안보 문제 등은 지속적인 관리와 노력이 필요합니다.무 비자로 달라지는 점들 입국 절차 간소화 :비자 발급에 필요한 시간과 비용이 절약되어, 특히 단체 관광객의 한국 방문이 훨씬 편리해지고 관광 수요가 직접적으로 증대됩니다.소비 시장 활성화 :편리해진 입국 절차로 더 많은 중국인 관광객이 유입되어 국내 소비 시장에 직접적인 활력을 불어넣을 것으로 기대됩니다.시장 변화 대응 요구 :급증하는 관광객 수에 맞춰 숙박 시설, 교통, 관광 인프라 등을 확충하고 서비스 품질을 높이는 등 관련 시장의 능동적인 대응이 중요해집니다. 이와 같은 것들은 단순한 관광업을 넘어 폭넓은 시각으로 정책의 긍정 적인 효과를 극대화하고 발생할 수 있는 문제점들을 해결하기 위한 지속적인 관심과 노력이 필요할 것입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.시골에 상속 받으신 토지 위에 소유주가 다른 노후 주택이 있어 답답하고 걱정이 많으시겠어요. 특히 그 주택이 거의 쓰러져 가는 상태이고 소유주 연락처도 알 수 없다고 하시니, 토지 활용이나 매각에 큰 어려움이 있으실 것 같습니다. 이 문제를 가지고 해결책을 찾아 보겠습니다.주택 소유주 및 건축물 정보 파악==>건축물 대장 및 등기부 등본 확인 : 해당 읍 면사무소나 '정부 24'에서 주택의 건축물 대장 및 등기부 등본을 확인하여 소유주 정보를 파악해 보세요. 오래된 건물은 미 등기인 경우도 있습니다.지자체 문의 :소유주 정보를 찾기 어렵다면, 토지가 위치한 읍 면 사무소 건축 과나 지적 과에 직접 문의하여 도움을 요청해 보세요.주택 소유주를 찾았을 때의 해결 방안 :철거 요청 및 합의 :소유주에게 건물의 노후화로 인한 붕괴 위험과 토지 활용의 어려움을 설명하고 철거를 요청하며 비용 등을 협의해 보세요.법적 조치 : 협의가 원활하지 않다면, '건물 철거 및 토지 인도 청구 소 송'을 통해 토지 사용료 청구나 철거를 요구해야 할 수도 있습니다. 소유주 불명 또는 미 등기 건물인 경우의 해결 방안 :위험 건축물 신고 :주택이 심하게 노후 되어 붕괴 위험이 크다면 관할 지자체에 '위험 건축 물'로 신고하여 직권 철거 명령을 유도할 수 있습니다.법적 절차 : 소유주를 찾기 매우 어렵거나 연락 두절인 경우, '공시 송달'등 복잡한 법적 절차를 거쳐 건물 철거 소송을 진행행 할 수 있습니다.매각 또는 개 간을 위한 준비 :토지를 밭으로 개간하거나 매각하기 위해서는 건물 문제가 반드시 해결되어야 합니다. 건물이 남아 있다면 거래에 큰 지장이 생길 수 있습니다.전문가의 도움 받기 :이러한 상황은 법률적으로 복잡하므로, 법률 전문가의 자문을 받는 것이 가장 현명합니다. 토지 매각 시에는 공인중개사의 조언도 중요합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재건축과 재개발 사업의 주요 차이점==>재건축과 재개발은 도시 환경 개선이라는 공통점을 가지지만, 그 목적과 방식에서 중요한 차이를 보입니다.재개발(Redevelopment) : 주로 노후 불량 주택이 밀 집 하고 도로, 상하수도 등 기반 시설이 매우 열악한 지역의 '도시 기능 회복'에 중점을 둡니다. 공공성이 강하며, 사업에 동의하지 않는 토지 등 소유자의 토지를 강제 수용 할 수 있습니다. 또한, 재개발초과이익환수제가 적용되지 않습니다. 재건축(Reconstruction) : 기반 시설은 비교적 양호하나 아파트 등 공동 주택이 낡아 '주거의 질 개 선'을 목적으로 합니다. 사적 이익 성격이 가하여 비 동의 자에게는 매도 청구 소송을 통해 소유권을 확보합니다. 사업 완료 후 발생하는 일정 금액(3 천만 원)이상의 이익에 대해서는 부담금을 납부해야 합니다.투자 시 고려해야 할 위험 요소 ==>두 사업 모두 투자 시 다음과 같은 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다.긴 사업 기간 및 불확실성 : 10년 이상 소요되는 장기 프로젝트로, 사업 지연 가능성이 큽니다.추가 분담금 증가 : 공사 시 상승, 일반 분양 부진 등으로 예상보다 많은 추가 분담금이 발생할 수 있습니다.부동산 시장 변동성 : 장기간 사업 진행 중 시장 침체가 발생하면 수익률이 저조해 질 수 있습니다. 정책 변화의 영향 : 정부의 부동산 정책(대출, 세금 규제 등) 변화가 사업 성에 큰 영향을 미칩니다.조합원 갈등 및 비리 : 조합 내부 문제로 인해 사업 지연이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.결론적으로, 재개발과 재건축은 도시 환경을 개선한다는 공통점을 가지지만, '도시 기능 회복'이라는 공공성에 초점을 맞춘 재개발과 '주거의 질 개선'을 목표로 하는 재건축은 그 법적 성격과 절차, 그리고 투자 시 고려해야 할 위험 요소에서 명확한 차이를 보입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.버팀목 목적물 변경 절차 시, 기존 계약 만료 일자에 전세금 잔액을 치루는 것이 일반적인가요?==>버팀목 대출의 목적물 변경은 새집 잔금 일에 맞춰 기존 대출 상환 및 새 대출 실행이 일반적입니다. 하지만 새집 입주 희망 일이 기존 계약 만기보다 빠를 경우, 새집 잔금 일에 기존 보증금을 받아야 하므로, 이 날짜에 맞춰 임대인과 보증금 반환 협의가 매우 중요합니다.이사 하는 날까지 집이 나가지 않았을 경우 전세금을 못 돌려받는지요?==>네, 이사 날까지 새 세입 자가 구해지지 않으면 보증금 반환이 지연될 수 있습니다. 만약 보증금을 제때 돌려받지 못할 상황이라면, 임차 권 등기 명령 제도를 활용하여 대항 력과 우선 변제 권을 유지하면서 이사할 수 있습니다. 집주인이 전세금을 돌려주지 못해 이사 불가 할 경우 계약 파기에 따라 위약금을 물어야 하는지요? ==>매우 안타깝지만 그럴 가능성이 있습니다. 새 집 계약은 기존 집주인 사정과 별개이므로, 새집으로 이사가 불가능해지면 새 임대인과의 계약 위반으로 위약금(통상 계약금 상당)을 물 수 있습니다. 이를 방지하려면 현 임대인에게 새집 잔금 일에 맞춰 보증금 반환을 요청하고 기록을 남기세요. 가장 안전한 방법은 새 계약 시 "현 보증금 미 반환 시 계약 해지 및 계약금 반환"특약 추가를 시도하거나, 현 보증금 반환이 확실해진 후에 새집 계약을 진행하는 것입니다.상황이 복잡하게 느껴지시겠지만, 침착하게 해결해나가시면 분명 좋은 결과가 있을 겁니다. 은행과 HF에 다시 문의하여 정확한 절차를 확인하시고, 기존 임대인과도 꾸준히 소통하는 것이 중요합니다. 잘 해결 되시길 응원합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면, 공인중개사 자격증을 취득하시면 공인중개사로서 활동할 수 있는 자격이 주어지지만, 곧바로 부동산 중 개 사무소를 개업할 수 있는 것은 아닙니다. 몇 가지 단계를 거쳐야 합니다.실무 교육 이 수 :자격증을 취득한 후 개업을 하기 위해서는 반드시 '실무 교 육'을 이수해야 합니다. 이 실무 교육은 중 개 사무소 개설 등록 신청일 전 1년 이내에 받아야 합니다. 실무 교육의 시간이 64시간으로 늘어나는 등 강화되고 있는 추세입니다.개설 등록 신청 :실무 교육을 이수한 후에는 등록 관청(시장,군수, 구청장)에 중 개 사무소 개설 등록을 신청해야 합니다. 등록 신청 시 결 격 사유를 확인하는 절차가 있어 보통 7일 정도의 심사 기간이 소요됩니다. 기간은 더 단축될 수 있습니다. 등록 관청에서는 이때 공제 증서를 요구 합니다.이 과정을 거쳐야 비로소 정식으로 개업 공인중개사로서 활동할 수 있습니다.현재 법적으로는 자격증 취득 후 바로 개업을 하는 경우를 위해 별도의 의무적인 '수습 기간'이 정해져 있지는 않습니다. 다만, 실무 경험을 쌓기 이해 일정 기간 다른 중 개 사무소에 취업하여 근무하는 경우가 많습니다. 향후 공인 중 개 사 법 개정으로 수습 제도가 신설 될 수 있다는 논의가 있으나, 아직 구체적인 방식이나 기간은 정해지지 않았습니다.본인께서 공인중개사 자격증을 취득하고 부동산 관련 전문가로서 활동하시려는 뜻이 매우 멋지다고 생각합니다. 시장 상황은 예전에 비하면 어려운 상황이지만, 시장 상황은 늘 변하기 마련이니, 현재의 어려움보다는 미래의 기회를 보시고 꾸준히 준비해 나가시면 좋을 것 같습니다. 응원합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2025년 대구 부동산 시장의 전망은 다음과 같은 긍정적 요인과 부담 요인이 복합적으로 작용할 것으로 보입니다.긍정적인 요인소비 심리 회복 :시장의 전반적인 분위기가 나아지면서 주택 구매 심리가 개선될 수 있습니다.금리 완화 효과 :기준 금리 인상 기조가 꺽이거나 금리가 낮아지면 대출 부담이 줄어들어 주택 구매 수요를 자극할 수 있습니다.정책 지원 : 정부나 지자체의 부동산 정책이 시장 안정 화나 활성화를 위한 방향으로 작용할 경우 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.부담 요인 공급 과잉 :여전히 많은 아파트 공급으로 인해 수요 대비 공급이 많아 가격 상승을 제한할 수 있습니다.미분양 부담 : 미분양 아파트가 많이 쌓여있을 경우, 건설사나 시장 전반에 부담으로 작용하여 추가적인 가격 하락 압력을 줄 수 있습니다.말씀 하신 분께서 '아파트 거품'여부와 국가 부동산 정책의 방향성 역시 이러한 시장 상황에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 최고가 아파트의 경우, 2025년 대구 아파트 매매가 순위를 보면 '두산 위브제니스'가 43.5억 원으로 1위에 오르는 등 일부 고가 단지는 꾸준한 가치를 유지하는 모습도 보입니다.현재 대구 부동산 시장은 회복과 정체 사이에서 복잡한 움직임을 보이고 있으며,소비 심리, 금리 정책, 공급 물량 등 다양한 변수를 신중하게 지켜보는 것이 중요할 것 같습니다. 정확한 '적 기'를 판단하기는 어렵지만 , 여러 전문가들이 앞으로의 시장을 면밀히 분석하고 있습니다.부동산 관련 정보는 워낙 변동성이 크니, 앞으로도 뉴스나 전문가들의 분석을 꾸준히 살펴보시며 현명한 판단을 내리시는 데 도움이 되시길 바랍니다. 대구 부동산 시장이 판단에 대한 응원을 보냅니다.

안녕하세요. 박영주 행정사입니다.행정사 자격증에 대해 궁금증을 가지고 계시는군요. '행정'이라는 단어가 정부나 공공의 일과 연관되어 공무원을 의미하는지 질문 주셨습니다. 결론부터 말씀드리자면, 행정사 자격증을 취득한다고 해서 곧바로 공무원이 되는 것은 아닙니다.행정사와 공무원은 다음과 같은 차이가 있습니다==> 행정사 (行政士): - 국민이 행정 기관에 제출하는 서류 작성, 권리·의무나 사실 증명에 관한 서류 작성 및 제출 대행, 행정 관계 법령 및 제도에 대한 상담 등 주로 행정 업무와 관련된 서비스를 제공하는 전문 자격사입니다. - 변호사, 법무사처럼 개인 사무실을 개설하여 의뢰인을 대상으로 독립적으로 업무를 수행하며, 정부 기관에 소속된 직원이 아닙니다. - 공무원이 아닌 민간 전문 직업인으로 이해하시면 됩니다. 공무원 (公務員): - 국가 또는 지방 공공 단체에 소속되어 국민 전체를 위한 공적인 업무를 담당하는 사람을 의미합니다. - 공무원 채용 시험에 합격하여 임용되어야 공무원이 될 수 있습니다.즉, 행정사는 행정 분야의 전문 지식을 활용하여 국민들의 행정적인 어려움을 돕는 민간 전문가이며, 공무원은 국가 기관에서 직접 공무를 수행하는 사람이라는 차이가 있습니다. '행정'이라는 공통 분모가 있지만, 역할과 소속, 고용 형태가 다른 것이지요.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 장기 방치 시 문제점 및 지자체 개입 ==>토지를 매입 후 장기간 방치하시면 여러 법적, 재정적, 관리 적 문제에 직면할 수 있습니다.지자체 개입 및 수용 가능성 :해당 토지가 공익 사업( 도로, 공원 등)에 필요하다고 판단될 경우 국가나 지자체에 의해 수용될 수 있으며, 만약 방치된 건축물이 있다면 안전 및 미관 저 해를 이유로 철거나 공사 재개 명령 등 조치가 내려질 수 있습니다. 또한, 도시 계획에 따라 토지 이용이 제한될 수도 있습니다.재산권 침해 :장기간 방치된 토지는 쓰레기 무단 투기, 불법 경작, 무단 점유 등으로 재산권이 침해될 수 있으며, 이는 추가적인 관리 비용이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.세금 부담 증가 :개발 행위가 없더라도 토지를 소유하는 것 만으로도 매년 재산세와 종합 부동산 세(일정 기준 이상)가 부과됩니다. 특히 토지가 비 사업 용으로 분류될 경우 양도소득세 중과 대상이 되거나 재산 세율이 더 높게 적용될 수 있습니다.개발 압력 및 공시 지가 변동에 따른 세금 부담 ==>지자체 개발 유도 :지자체는 도시의 효율적 활용 및 개발을 위해 유 휴 토지의 개발을 간접적으로 유도하는 정책을 펼 수 있습니다. (예 : 용도 지역 변경, 개발 계획 수립)공시 지가 상승과 세금 :개별 공시 지가 는 국세 및 지방세 등 각종 세금 부과의 기준이 되므로 주변 개발이나 시세 상승으로 공시 지가 가 오르면 재산세 및 종합 부동산 세 부담이 자연스럽게 커지게 됩니다. 또한 , 해당 토지를 개발하여 이익이 발생하면 개발 부담금이 부과될 수 있으며, 공시 지가 없는 경우에도 관련 시행 규칙에 따라 산 정 된 지 가를 기준으로 부과될 수 있습니다.결론적으로, 불필요한 세금 부담과 잠재적인 위험을 줄이기 위해서는 토지 매입 후 적극적인 관리와 활용 계획을 세우시고 관련 정책 및 법규를 꾸준히 살펴보시는 것이 매우 중요합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공부 방법이 다 개인의 성향 따라 다를 수 있으나 합격을 기원하며 저의 생각을 얘기해 보겠습니다.기출 문제 풀이 집중 :최근 5 개년 정도의 기출 문제를 실세 시험처럼 시간 안에 푸는 연습을 집중적으로 해주세요. 출제 유형을 파악하고 실전 감각을 익히는 데 매우 중요합니다.오답 정리 및 약점 보완 :문제를 풀고 나면, 틀린 문제는 물론 맞은 문제라도 해설을 꼼꼼히 확인하여 개념을 확실히 다지고 부족한 부분을 기본 서로 다시 정리하며 보완하세요과목 별 접근 법 :부동산 학 개론 : 개념 이해와 암기 후에 적중 예상 문제와 모의고사를 반복하고 계산 문제는 예상 유형에 집중하여 연습해 주세요민법 : 단순히 암기하기보다는 논리를 이해하고, 기출 문제를 통해 판례와 조문이 어떻게 적용되는지 파악하며 반복 학습하는 것이 중요합니다.정리 노트 활용 :헷갈리거나 자주 틀리는 개념들을 나만의 정리 노트에 요약해 두고, 시험 직전까지 반복해 보세요.긍정적인 마음 유지 및 컨디션 관리 :시험이 임박할 수록 심리적 부담이 커질 수 있지만, 충분한 수면과 가벼운 산책 등으로 스트레스를 관리하며 건강한 컨디션을 유지하는 것이 중요합니다.우울 감과 외로움 등으로 힘든 시간을 보내고 계시면서도, 그럼에도 불구하고 목표를 향해 노력하시는 모습이 정말 대단하십니다. 꾸준히 노력하시어 좋은 결과를 얻으시길 응원합니다.