세입자인 제가 기존 집에서 이사할 때, 새로 들어올 세입자의 대출 거절로 계약 불발시 방안이 있을까요?

Question

저는 현재 12월 20일에 전세대출 갱신으로 이사를 갈 예정이며

이미 거주중인 제 집에 들어올 사람도 대출을 끼고 12월 20일에 들어오기로 하고 이제 가계약을 맺으려고하는데요

제가 불안한점은 만약에 지금 집에 들어올 새 세입자가 계약당일인 12월 20일을 며칠 앞두고 전세대출이 심사 거절이 나면 사실상 저의 집에 세입자가 들어오는 계약은 파기가 되잖아요?

그런데 저는 예정대로 12월 20일에 전세대출로 다른 집으로 이사를 가기로 되어있었는데

이렇게 되면 저는 기존 보증금도 못받고 이사도 못가고 가계약금을 날릴 수 있는 상황이 되버리는데 어떻게 해야 될지요

이사를 며칠 앞두고 들어오기로한 세입자가 심사거절로 계약이 파기되면 저는 보증금을 못받고 이사도 못가게 될텐데 어떻게 이것을 방지할 수 있을까요?

보통 전세대출로 가계약을걸면 특약에 임차인이 전세대출이 거절되면 임대인에게 계약금을 환불받을 수 없다고 많이들 걸던데 이 특약은 임대인과 임차인을 위한 특약이고 따로 제가 보호받을 수 있는 특약을 걸 수 있는게 무엇이 있을까요?

만약 제가 보증금을 못받고 해당 세입자가 계약을 불발시키면 저는 예정대로 이사를 먼저 가고 임차권등기명령을 걸면 될까요?, 전세대출갱신이라 상환을 못받고도 대출이 가능하기는 한건지요?

Answer 1

저는 현재 12월 20일에 전세대출 갱신으로 이사를 갈 예정이며

이미 거주중인 제 집에 들어올 사람도 대출을 끼고 12월 20일에 들어오기로 하고 이제 가계약을 맺으려고하는데요

제가 불안한점은 만약에 지금 집에 들어올 새 세입자가 계약당일인 12월 20일을 며칠 앞두고 전세대출이 심사 거절이 나면 사실상 저의 집에 세입자가 들어오는 계약은 파기가 되잖아요?

그런데 저는 예정대로 12월 20일에 전세대출로 다른 집으로 이사를 가기로 되어있었는데

이렇게 되면 저는 기존 보증금도 못받고 이사도 못가고 가계약금을 날릴 수 있는 상황이 되버리는데 어떻게 해야 될지요

==> 이러한 경우 새로운 임차인에게 일정기간 동안 대출 가능여부를 기다린 후 대출이 진행된다면 새로운 임차주택을 확인하시거나 아니면 조건부 계약을 진행하시는 것이 적절합니다.

이사를 며칠 앞두고 들어오기로한 세입자가 심사거절로 계약이 파기되면 저는 보증금을 못받고 이사도 못가게 될텐데 어떻게 이것을 방지할 수 있을까요?

==> 첫번째 답변을 참고하시기 바랍니다.

보통 전세대출로 가계약을걸면 특약에 임차인이 전세대출이 거절되면 임대인에게 계약금을 환불받을 수 없다고 많이들 걸던데 이 특약은 임대인과 임차인을 위한 특약이고 따로 제가 보호받을 수 있는 특약을 걸 수 있는게 무엇이 있을까요?

==> "새로운 임차인 및 임차인이 00 대출 등이 불가하여 계약을 이행할 수 없는 경우 계약을 해제할 수 있고, 이러한 경우 임대인은 보증금을 반환해주기로 함"

만약 제가 보증금을 못받고 해당 세입자가 계약을 불발시키면 저는 예정대로 이사를 먼저 가고 임차권등기명령을 걸면 될까요?, 전세대출갱신이라 상환을 못받고도 대출이 가능하기는 한건지요?

==>현실적으로 불가합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

대비 방법은 임대인과 계약서를 작성할 때 임차인의 전세대출 승인이 완료되어야 계약이 확정된다는 조건으로 특약을 거시면 되겠습니다. 이렇게 하면 대출 심사 거절 시 계약 해제가 가능하고 계약금 반환을 요구할 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

새로운 이사를 앞두고 많은 염려가 되실 상황으로 이해됩니다. 현재 상황에서 보증금 반환 지연 위험을 최소화하고 본인이 보호할 실질적인 방안들을 살펴보겠습니다.

이사 준비, 핵심 조치 방안==>

1. 임대인과 명확한 특약 요청 :

   • 현재 임대인에게 새로운 세입 자의 대출 문제와 관계없이, 12월 20 알 까지 본인께서 보증금 전액을 반환하겠다는 내용의 특약을 강력히 요청하셔야 합니다.

   • 만약 이를 지키지 못할 경우 발생할 손해배상(새 집 계약금 손실, 이사 지연 비용 등) 내용도 포함하면 좋습니다.

   • 임대인에게 새로운 세입 자의 대출 진행 상황을 주기적으로 공유해 줄 것을 요청하세요.

2. 새로운 세입 자의 대출 문제 확인(임대인 통해) :

   • 새로운 세입 자의 개인 사유(신용도 문제 등)로 인한 대출 거절은 일반적으로 계약금 반환 사유가 아닙니다.

   • 임대인에게 새로운 세입 자의 대출 가능성을 꼼꼼히 확인하고, 거절 가능성 시 대안을 신속히 찾도록 요청하는 것이 중요합니다.

3. 보증금 미 반환 시 대처 :

   • 만약 12월 20일 까지 보증금을 받지 못하고 이사를 가야 한다면, 이사 가기 전에 반드시 임차권등기명령을 신청해야 대항 력과 우선 변제 권을 유지할 수 있습니다. 법원에 신청 후 등기부에 등기가 완료된 것을 확인하고 이사 및 전출을 진행해 보세요

   • 기존 전세 대출 갱신과 관련해서는, 기존 보증금 미 반환 시 대출 갱신 및 실행에 문제가 생길 수 있으니 현재 거래 은행에 반드시 미리 상담하여 구체적인 방안을 확인해 보셔야 합니다.

4. 추가 고려 사항 :

   • 임대인의 소극적인 태도나 답변이 불분명할 경우, 잔금일 전 내용 증명을 발송하여 보증금 반환을 촉구하고 법적 증거를 확보할 수 있습니다.

   • 상황이 복잡해지거나 협의가 어렵다면, 주택 임대차 보호 법 관련 법률 전문가와 상담하여 구체적인 대응 전략을 세우는 것이 가장 안전합니다.

결론적으로, 이사 계획이 순조롭게 진행 될 수 있도록 차분하게 준비하시기를 바랍니다. 힘든 상황이지만 잘 해결될 것 이라고 믿습니다.

Answer 4

새 입차인 대출 실패 대비, 임차인 대출 불가 시 계약 무효 및 손해배상 특약을 반드시 명심하시기 바랍니다,

본인 이사 자금이 묶일 경우 임차권 등기명령을 신청해 대항력과 우선 변제권을 확보해야합니다,.

기존 대출 상환와 신규 대출 동시 진행은 불가하므로 잔금일 일정 조정이 필수 입니다.