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직방같은 부동산 온라인 사업에 필요한 모든 자격증과 구비서류 알려주세요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.직 방과 같은 온라인 부동산 플랫폼 사업 그리고 인테리어 사업을 시작하는 데 필요한 자격증과 구비 서류, 그리고 절차에 대해 살펴보겠습니다.1. 온라인 부동산 매물 매 칭 서비스 사업 :온라인 플랫폼 운영은 주로 정보 통신망을 통한 서비스 제공에 초점을 맞춥니다. 사업자 등록 절차 : 관할 세무서에 '서비스업'(종목 : 부동산 플랫폼 운영 등)으로 사업자 등록을 하시고, 온라인을 통한 서비스 제공이므로 관할 시/군/구청에 통신 판매 업 신고를 해야 합니다.필요한 자격증 : 직접적인 중 개 행위 없이 매물 정보 게시 및 수요자 - 공급자 연결 역할만 한다면 공인중개사 자격증이 필수는 아닐 수 있으나, 법률적 논란의 여지가 있으므로 전문가와 사전 상담이 중요합니다. 직접 중 개를 하시려면 공인중개사 자격증이 필수입니다.구 비 서류 : 사업자 등록 신청서, 신분증 사본, 사업장 임대차 계약서 사본, 통신판매업신고증 사본 등이 필요하며, 법인 설립 시 법인 등기부 등본 등 추가 서류가 요구됩니다.2. 인테리어 사업(실내 건축 공사 업) : 인테리어 사업은 '실내 건축 공사 업'에 해당하며, 이는 '건설업 면허'가 필요한 전문 면허 사업입니다.사업자 등록 및 면허 : 법인 설립(선택 사항)후 관할 세무서에 사업자 등록(업 태 : 건설업, 종목 : 인테리어 공사 등)을 하며, 건설업 면허 취득을 위해 건설업 등록 기준을 충족하여 면허를 신청해야 합니다.주요 등록 기준 : 일정 기준 이상의 자본금(1.5억 원 이상), 건축 초급 이상 기술자 2인 이상 확보, 사무실 등 시설 장비, 건설 공제 조합 출자 등이 요구됩니다.필요한 자격증(기술 인력) : 실내 건축 공사 업 등록을 위해서는 건축 관련 국가 기술 자격증을 소지한 기술자를 최소 2인 이상 확보해야 합니다.(예: 건축 기사, 실내 건축 기능사 등)구 비 서류: 법인 등기부 등본, 사업자 등록증, 자본금 증 빙 서류(기업 진단 보고서), 기술 자격증 사본 및 경력 수첩, 사무실 임대차 계약서, 건설 공제 조합 확인서 등 복잡한 서류들이 필요합니다.결론적으로, 두 사업 모두 시작 전에 전문가와 충분히 상담하시고 구체적인 로드 맵을 세우시는 것을 추천합니다. 특히 실내 건축 공사 업은 등록 기준이 다소 복잡하므로 건설업 전문 세무 사나 행정 사와의 상담이 큰 도움이 될 것입니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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월세 구두계약 연장으로 인한 중개수수료 부담
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 임대차 계약에서 '구두 계약'과 '묵시적 갱신'은 법적으로 중요한 차이가 있습니다.구두 계약의 효력과 중 개 수수료 문제 ==>집주인과 문자 메시지 등으로 'N개월 연장'에 대해 명확히 합의한 증거가 있다면, 이 구두 합의는 법적인 효력을 가집니다. 이 경우 합의된 'n개월'이 새로운 계약 기간이 되면, 이 기간 만료 전에 임차인이 퇴 거 한다면 중 개 수수료는 임차인인 부담할 가능성이 큽니다. 중요한 것은 '몇 개월 연장'에 대한 명확한 합의 증거가 있는가 하는 점입니다.묵시적 갱신과 차이점 ==>묵시적 갱신은 임대차 만료 전 특정 기간 동안 아무런 통보가 없을 때 2년 자동 연장되는 것을 의미합니다. 묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든지 해지 통보 후 3개월 뒤 퇴거 할 수 있으며, 이때 중 개 수수료는 임대인이 부담합니다. 하지만 본인께서 만기 3개월 전부터 집주인과 'n개월 연 장'을 논의하셨으므로, 이는 묵시적 갱신으로 보기 어렵습니다. 부동산 중개 인의 설명처럼 '묵시적 갱신이 아니다'라는 부분은 맞습니다. 말씀 하신 분을 위한 조언 ==>가장 중요한 것은 집주인과 문자나 통화 기록을 통해 'n개월 연장'에 대한 명확한 합의 내용을 입증하는 것입니다. 이 증거를 바탕으로 합의된 기간 까지만 거주하시고, 그 이후에는 중 개 수수료 부담 없이 퇴 거가 가능한지 암대 인과 다시 논의해 보실 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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규제 지역에서 재개발 빌라는 어떤 경우에 현금청산 대상이 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.규제 지역 내 재개발 빌라 투자 시 현금 청산 대상 여부에 대한 현명한 고민에 대해 핵심만 요약하여 설명해 드리겠습니다. 투기 과열 지구 등으로 지정된 규제 지역에서는 재개발 빌라가 신축 아파트 입주 권을 받을 수 있는지 여부가 매우 중요합니다.재개발 빌라가 현금 청산 대상이 되는 주요 기준은 다음과 같습니다.권리 산정 기준일 이후 신축 된 빌라 : 재개발 사업에서 '권리산정기준일'은 매우 중요한 기준점입니다. 이 날짜 이후에 지어진 신축 빌라를 매입한 경우,아파트 입주 권을 받지 못하고 현금으로 보상 받게 되는 '현금 청산' 대상이 됩니다.'건축 허가 접수일'기준의 중요성 : 특히 주의하실 점은 일부 잘못된 정보와 달리, 권리 산정 기준 일의 기준은 빌라의 '준공일'이 아니라 '건축 허가 접수일'이라는 것입니다. 즉, 권리 산정 기준일 이전에 건축 허가가 접수된 신축 빌라여야 입주 권을 받을 자격이 주어집니다. 이 날짜 이후에 건축 허가 를 받아 건축 된 빌라는 현금 청산 대상이 됩니다. 투기 과열 지구의 영향 : 서울 전역이 투기 과열 지구로 지정되는 등 규제가 강화되면 재건축.재개발 조합원 입주 권에 대한 영향이 커질 수 있습니다. 이러한 규제 지역에서는 조합원 지위 양도가 제한되거나 입주 권 확보가 더욱 까다로워질 수 있습니다.따라서 규제 지역 내 재개발 빌라에 투자하실 때는 반드시 해당 구역의 '권리 산정 기준일'일 언제인지 확인하시고, 매수하시려는 빌라의 '건축 허가 접수일'이 권리 산 정 기준일 이전인지 명확히 확인하셔야 합니다. 또한 공공 재개발의 경우 일반적인 재개발과는 다른 규정들이 적용될 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담하여 정확한 정보를 확인하시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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전세계약갱신후 매매되어서 이사를 가야하는경우
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임차인이 적법 하게 계약 갱신 청구 권을 행사하여 계약이 갱신 되었다면, 새로운 임대인도 갱신 된 계약 기간 동안 임차인의 거주 권을 존중해야 합니다. 즉, 새 집주인은 실 거주를 이유로 갱신 된 계약 기간 중에 임차인에게 퇴 거를 요구할 수 없습니다. 이는 법적으로 보호 받는 임차인의 권리입니다.다만, 임차인이 계약 갱신을 요구하기 이전에 집이 매매되고 새 집주인이 실 거주를 통보했다면 갱신 요구는 거절될 수 있습니다. 하지만 본인께서 갱신 요구 이후 매매된 경우, 새로운 집주인은 갱신 된 계약 기간 동안 임차인의 거주 권을 보장해야 합니다. 만약 새 집주인이 실 거주를 이유로 갱신 된 계약 기간 도중에 임차인을 내보낸 후 본인이 거주하지 않고 제 3 자에게 임대 한다면, 임차인은 새 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.가장 좋은 방법은 새로운 집주인과 원만하게 협의하는 것입니다. 만약 이사를 가야 한다면, 이사 비용, 중개 수수료, 위로 금 등 합당한 금전 적 보상을 받고 퇴 거하는 조건을 '특 약'으로 명확히 협의해 보세요.결론적으로, 임차인이 계약 갱신 청구 권을 사용해 계약이 갱신 된 후에는 새 집주인이라 해도 실 거주를 이유로 임차인을 내보낼 수 없습니다. 하지만 원만한 합의를 통해 퇴 거 할 경우, 손해에 대한 보상을 요청할 수 있습니다.복잡한 상황이니, 임대인과 적극적으로 소통하시고 필요하다면 부동산 법률 전문가나 공인중개사와 상담하여 구체적인 조언을 구하시는 것을 권해드립니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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월세 상승이 계속될 때 자가 매수 타이밍을 어떻게 판단해야 할까요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 시장의 불확실성과 정책 변화 속에서 많은 분들이 비슷한 부담을 느끼고 계실 거예요. 현재 상황에서 현명한 매수 타이밍을 판단하는 기준에 대해 자세히 설명해 드리겠습니다.월세 부담이 커지는 시기는 실제로 주택 구매를 고려하게 만드는 중요한 요인이 될 수 있습니다. 남들이 투자를 말리는 시기가 오히려 '완벽한 매수 타이밍'이 딜 수도 있다는 이야기도 있습니다. 그렇다면 어떤 기준으로 이 시점을 판단해야 할까요?다음과 같은 주요 지표 들을 종합적으로 고려하시는 것이 좋습니다.전세 가 율(전세 가격 / 매매 가격 비율) : 전세 가 율 이 높다는 것은 실 수요가 강하다는 의미이며, 매매가 대비 전세 가가 높아 집값이 상대적으로 저 평가되어 있을 가능성을 나타냅니다. 이는 매수 심리에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 전세 가 율 상승은 매수 시점을 판단하는 중요한 기준 중 하나가 됩니다.금리 동향 : 금리 인하 기대감이 커지는 시점은 대출 이자 부담이 줄어들 것으로 예상되어 매수 심리를 자극하는 적기로 볼 수 있습니다. 반대로 금리 인상 기에는 매수 심리가 위축될 수 있습니다.가격 지수 변화 및 공급 물량 : 지역 별 부동산 가격 지수의 변화와 주택 공급 물량 추이를 지속적으로 확인해야 합니다. 공급이 부족하거나 가격 상승세가 나타나기 시작하는 초입 단계를 주시하는 것이 중요합니다. 정부 정책 변화 : 정부의 부동산 관련 세금, 대출 규제, 공급 정책 등은 시장에 큰 영향을 미치므로, 이러한 정책 변화를 예의 주시해야 합니다. 시장 심리 : 언론이나 주변의 이야기 뿐 아니라 객관적인 지표를 통해 시장 심리를 파악하고, 너무 과열되거나 침체된 시점보다는 합리적인 판단이 가능한 시점을 찾는 것이 중요합니다.월세 상승이 지속될 때 무리한 매수는 신중해야 하지만, 장기적인 관점에서 보면 매수 타이밍을 놓치지 않는 것도 중요합니다. 전세로 머 물 것인지, 매수를 할 것 인지에 대한 고민은 늘어지는 질문이지요. 다양한 지표 들을 통해 지금의 월세 상승이 시장 전반의 매수 심리로 이어지는 시그널인지 면밀히 분석해 보시길 권해드립니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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수도권 광역급행철도 개통 전에 주변 집값이 이미 오르는 이유는 무엇인가요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.수도권광역급행철도(GTX) 개통 전 주변 집값 상승에 대한 궁금증은 정말 많은 분들이 가지고 계신 중요한 질문입니다. 실제 교통 편의를 체감하기 전 임에도 가격이 크게 오르는 현상은 여러 실질적인 요인들이 복합적으로 작용한 결과입니다.먼저, 기대감 외에 실질적인 요인들을 살펴보겠습니다.==>미래 접근성 개선 및 시간 가치 상승 : GTX 노선은 서울 도심 및 주요 업무 지구로의 이동 시간을 획기적으로 단축 시켜 줍니다. 아직 개통 전이지만, 미래에는 이곳에 거주하면 출퇴근 시간이 대폭 줄어들 것이라는 확실한 기대감이 반영되는 것입니다. 이러한 시간 절약은 개인의 삶의 질과 직결되면, 부동산 가치를 높이는 핵심적인 실질적인 요인으로 작용합니다.실제로 새로운 교통 망이 확충 되면 주요 업무 지구 접근성이 크게 개선되어 주거 지와 상권이 형성됩니다.지역 발전 및 인프라 확충 전망 : GTX 역세권은 단순한 교통 요지를 넘어, 상업, 업무, 주거 복합 단지로 개발될 가능성이 높습니다. 역이 생기면 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 함께 들어설 것이라는 기대감은 지역 자체의 매력 도를 높이고, 이는 곧 집값에 반영됩니다.투자 수요 유입 : 대형 교통 호재는 미래 가치를 보고 투자하려는 수요를 끌어들입니다. 실 수요자가 아닌 투자자들이 미리 자금을 투입하여 선점하려 하기 때문에, 개통 훨씬 전부터 가격이 상승하는 현상이 나타납니다.제한된 공급과 심리적 요인 : GTX 노선이 지나가는 지역은 한정적이며, 이러한 '역세권' 입지는 희소성을 가집니다. 따라서 수요가 몰리면 공급이 제한적이라는 심리가 작용하여 가격 상승을 부추기게 됩니다.또한, GTX 개통이라는 거대한 정부 정책이 시장에 미치는 긍정적인 심리 효과도 무시할 수 없습니다.GTX 개통은 주변 집값과 상가 값에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 요소들이 복합적으로 미칠 수 있습니다. 이러한 요소들이 복합적으로 작용하여, 아직 개통 전임에도 불구하고 GTX 노선 주변 아파트 가격이 큰 폭으로 상승하는 추세가 형성되는 것입니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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분양권 전매제한 해제되면 가격이 어떻게 움직이나요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 분양권 전매 제한이 해제되면 시장에 풀리는 매물이 일시적으로 많아집니다. 이는 그동안 전매가 제한되었던 물량이 한꺼번에 시장에 나오기 때문인데요. 수요와 공급의 원리에 따라, 공급이 갑자기 늘어나면 단기적으로는 가격 하락 압력이 발생할 수 있습니다. 즉, 매수 자들이 선택할 수 있는 매물이 많아지므로 급한 매도 자들의 경우 다소 낮은 가격에 거래가 이루어지기도 합니다.하지만 분양권 가격의 움직임은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.==>시장 상황 : 현재 부동산 시장의 전반적인 분위기가 상승세인지, 하락세인지지가 중요합니다. 시장이 활황일 경우 일시적인 매물 증가에도 불구하고 수요가 이를 흡수하며 가격이 유지되거나 상승할 수 있습니다.지역 별 특징 및 입지 : 본인께서 관심을 가지시는 지역의 개발 호재, 교통 여건, 학 군 등 입지 조건이 우수하다면 투자 수요와 실 거주 수요가 꾸준하여 전매 제한 해제 후에도 가격이 견고하거나 상승할 가능성이 높습니다.분양 단지의 가치 : 해당 아파트 단지의 브랜드, 커뮤니티 시설, 시공 품질 등 자체적인 상품 성도 가격에 큰 영향을 미칩니다.금리 및 정책 변화 : 주택 담보 대출 금리나 정부의 부동산 규제 정책 변화 등도 매수 심리에 영향을 주어 분양권 가격 변동을 유발할 수 있습니다. 전매 제한 규제 강화가 아파트 가격에 미치는 영향에 대한 연구도 참고할 수 있습니다.결론적으로, 전매 제한 해제 직후에는 일시적인 매물 증가로 인해 가격이 다소 주춤할 수 있지만, 장기적으로는 해당 지역의 잠재 가치와 전반적인 시장 상황에 따라 상승할 가능성도 충분히 있습니다.따라서 관심 있는 지역과 단지에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 주변 공인중개사들과 소통하여 시장 분위기를 파악하시는 것이 중요합니다.너무 조급하게 결정하시기보다는 시장의 흐름을 조금 더 지켜보시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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집 앞에 지하철 역사가 들어선다면 실제 집 값은 어느 정도 오르게 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.집 앞에 지하철 역이 생긴다는 것은 매우 흥미로운 변화이자 중요한 재산 가치 변동의 기회가 될 수 있습니다.특히 9호선 연장이라는 점과 대로변 상가 주택이라는 점이 복합적으로 작용하여 여러 고려 사항이 있을 수 있습니다.지하철 역 개통이 집 값에 미치는 영향 ==>일반적으로 지하철 역은 접근성을 높여 주거 편의성과 상권 활성화를 유도하며, 장기적인 가치 상승의 주요 요인이 됩니다. 정확한 상승 폭 예측은 어렵지만, 몇 가지 핵심 요소를 통해 집의 가치 변화를 예상해 볼 수 있습니다.말씀하신 분의 집의 특성과 예상 효과 ==>본인의 집은 문자 그대로 '집 앞'에 역이 생기면서 최고 수준의 역세권 프리미엄을 누리게 됩니다.1. 상업적 가치 증대 : 유동 인구 증가로 1,2층 상가의 임대료와 권리 금이 크게 오르고, 새로운 상업 시설 유치에도 크게 오르고, 새로운 상업 시설 유치에도 유리하여 거물 전체의 가치가 상승할 것입니다.2. 주거 및 투자 가치 상승 : 9호선은 주요 업무 지구를 연결하는 파급 력 있는 노선이므로, 상층부 주거 공간의 임대 수요와 임대료도 높아질 수 있습니다. 60평 미만의 상가 주택은 향후 개발 또는 리모델링을 통한 효율적인 활용 가능성도 높습니다.가격 상승 폭에 영향을 미치는 추가 요인 ==>주변 상권의 발전 양상, 지역 부동산 시장 동향, 그리고 개통 시점의 전반적인 경제 상황 등이 실제 가치 반영 시기와 상승 폭을 결정할 것입니다.결론적으로, 정확한 수치 예측은 어렵지만, 현재 상황으로 미루어 볼 때 본인의 부동산 가치는 분명히 상승할 것이며, 특히 상업적 가치 증대가 클 것으로 예상됩니다. 가장 정확한 판단을 위해서는 지역 공인중개사와 상담하여 주변 시세 및 시장 동향을 파악하시는 것을 권해 드립니다. 이번 기회가 좋은 결과로 이어지기를 응원합니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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청라피크원 계약파기에대해서 아시는분!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.청라 파크원 분양 계약 파기로 인해 걱정이 많으시겠어요. 단순 변심으로 계약을 해제하려 하시는데, 위약 금에 대한 질문에 대해서 살펴보겠습니다. 일반적으로 부동산 분양 계약에서 수 분양 자(계약 자)의 귀 책 사유, 즉 단순 변심 등으로 계약을 해제할 경우, 계약 시 정해 놓은 위약금 조항에 따라 처리됩니다. 많은 분양 계약서에는 총 분양 대금의 10%를 위약금으로 정하는 경우가 많습니다.주요 내용은 다음과 같습니다.==>위약금 조항 확인 : 가장 중요한 것은 본인께서 작성하신 청 라 피크원 분양 계약서의 '계약 해제 및 위약금' 조항을 정확히 확인하는 것입니다. 이 조항에 계약 파기 시 어떤 금액을 위약금으로 지급해야 하는지 명시되어 있습니다.계약금 vs 총 분양가의 10% : 보통 계약 해제 시 계약금을 위약금으로 몰수하는 조항이 많습니다. 만약 총 분양 대금의 10%가 계약금으로 설정되어 있고, 그 금액을 모두 납부하셨다면 그 계약금을 포기하는 것으로 계약 해제가 가능할 수 있습니다.부족한 경우 추가 납부 : 하지만 본인의 경우 500만 원만 계약금으로 넣은 상태라고 하셨습니다. 만약 계약서에 "계약금은 총 분양 대금의 10%로 하고, 계약 해제 시 이 금액을 위약금으로 한다"고 명시되어 있다면, 납부하신 500만 원이 총 분양가의 10%에 미치지 못할 경우, 그 차 액을 추가로 납부하셔야 할 수 있습니다. 계약서에 따라 위약금을 총 분양 대금의 10%로 명시해 놓는 경우가 있기 때문입니다.결론적으로, 계약서에 명시된 위약금 규정이 가장 중요하며, 해당 규정을 면밀히 검토해 보셔야 합니다.불확실한 점이 있으시다면, 계약서를 가지고 법률 전문가나 공인중개사와 상담하여 정확한 상황 파악과 함께 대응 방안을 모색해 보시는 것을 추천해 드립니다. 어려운 상황이지만, 현명하게 해결해 나가실 수 있을 겁니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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투기과열지구 재당첨제한 질문드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.투기 과열 지구 내 재개발 . 재건축 주택 규정은 매우 복잡하므로, 전문가의 조언을 받는 것이 가장 중요합니다.투기 과열 지구 재 당첨 제한 요약 ==>1. 관리 처분인가 완료 주택 매수 시 재 당첨 제한 적용 : 관리 처분 인가가 완료된 주택을 매수하는 것은 사실상 '입주 권 '취득으로 간주되므로 재 당첨 제한이 적용될 가능성이 매우 높습니다. 투기 과열 지구 내 재건축 사업에서 '분양 대상자 된 자'에게 재 당첨 제한이 신설 적용되기 때문입니다.2. 최초 관리 처분인가 후 변경인가 시점 : 재 당첨 제한은 '분양 대상자가 된 시 점'을 기준으로 합니다. 최초 관리 처분 인가 당시에는 적용되지 않았더라도, 변경 인가로 인해 주택 권리 변동이 생겨 새로운 '분양 대상자'요건이 충족되면 변경인가 시점에 제한이 적용될 수 있습니다. 이는 구체적인 상황과 법규를 면밀히 검토해야 합니다.3. 공동 명의 주택과 다른 재건축 주택 소유 시 : 1세대 1 입주 권 원칙 : 투기 과열 지구에서는 원칙적으로 1세대에 1 입주 권만 허용됩니다.B님의 상황 : B님이 이미 투기 과열 지구 내 다른 조합 설립인가 된 재건축 주택의 입주 권 자격을 보유한 상황에서, 또 다른 투기 과열 지구 내 입주 권(공동 명의 주택)을 취득하면 '1세대 1 입주 권' 원칙에 위배될 수 있습니다.재 당첨 제한 및 자격 상실 위험 : A님을 대표 조합원으로 정하더라도 B님은 공동 명의 주택의 권리를 가지므로, 두 번째 취득하는 입주 권에 대해 재 당첨 제한이나 입주 권 자격 상실 문제가 발생할 수 있습니다.결론적으로, 재개발.재건축 관련 규정은 매우 복잡하고, 규제 조항을 제대로 확인하지 않을 경우 예상치 못한 손해를 입을 수 있으니, 불이익을 피하기 위해서는 도시 정비 사업 분야에 경험이 많은 법률 전문가와 상담하시어 본인의 구체적인 상황에 맞는 정확한 판단을 받아보시길 강력히 권해드립니다.
경제 / 부동산
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