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사업자 또는 프리랜서일때 아파트 매매
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.금융권 대출 심사에서는 사업자 등록 여부보다 소득금액증명원으로 입증되는 순소득의 규모가 결정적인 역할을 합니다. 은행은 총 매출액이 아니라 여기서 필요 경비를 제외한 금액만을 실질적인 상환 능력으로 평가하기 때문입니다. 향후 주택 매매를 계획하고 계신다면 과도한 비용 처리로 소득을 낮추기보다는 세금 부담이 다소 늘더라도 소득 금액을 높게 신고하여 DSR 한도를 충분히 확보해 두는 것이 전략적으로 유리할 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.12.05
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인테리어 사기는 어떡게 대응해야하죠?
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.사전 협의 없이 진행된 추가 시공비에 대해서는 원칙적으로 지급할 의무가 없는 것으로 판단됩니다. 공사 내용 변경이나 비용 증가는 반드시 발주자의 사전 동의가 선행되어야 유효하기 때문입니다. 따라서 우선 업체 측에 구체적으로 언제 합의가 이루어졌는지 입증할 객관적 자료를 요구해 보시는 것이 좋겠습니다. 만약 근거 없는 청구가 지속된다면 내용증명을 발송하여 지급 거부 의사를 명확히 밝히는 대응이 필요해 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.05
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현재 부동산 시장에서 안정적인 구매 전략은 무엇인가요?
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.변동성이 큰 현 시장에서는 무리한 매수보다는 안전 마진을 확보하는 보수적인 접근이 유효해 보입니다. 우선 대단지 아파트 입주 시기에는 일시적으로 매물이 늘어나며 시세가 조정되는 경향이 있으므로 이때 급매물을 선별하여 진입 비용을 낮추는 방안을 검토해 볼 만합니다. 또한 분양가 상한제가 적용되는 단지는 주변 시세 대비 가격 경쟁력을 갖추고 있어서 시장 등락 속에서도 상대적으로 자산 가치 방어에 유리할 것으로 판단됩니다. 만약 청약 당첨이 어렵다면 경매 시장을 주시하는 것도 하나의 대안이 될 수 있습니다. 감정가보다 낮은 가격으로 낙찰을 받는다면 하락장에서도 손실 위험을 어느 정도 줄일 수 있을 것으로 분석됩니다.
경제 / 부동산
25.12.04
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1가구 2주택 해당인데 양도세 관련 질문입니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.오산시의 규제 지역 여부와 관계없이 현재 시행 중인 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 조치가 2026년 5월 9일까지 연장된 상태입니다. 따라서 해당 기한 내에 서울 아파트를 매도하신다면 2주택자 중과세율이 아닌 기본세율(6~45%)을 적용받으실 수 있습니다. 또한 일반 과세 적용 시 장기보유특별공제 혜택도 가능하기 때문에 세금 부담을 낮추기 위해서는 반드시 내년 5월 9일 이전에 잔금을 치르는 일정으로 매도를 진행하시는 것을 추천드립니다.
경제 / 부동산
25.12.04
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일조권을 위한 아파트 동 사이 거리(1층 기준)
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.앞동 높이가 75m일 경우 현행 건축법상으로는 그 절반인 37.5m만 이격해도 인허가에 문제가 없으나 이건 행정적인 기준일 뿐 실제 거주 환경의 일조량을 온전히 보장하지는 않는 것으로 보입니다. 동지 기준 태양 고도를 적용해 계산하면 75m 건물의 그림자는 약 135m까지 길어지므로 동간 거리가 135m 이내라면 겨울철 1층 세대는 정오에도 햇볕이 들지 않을 확률이 높아 보입니다. 법적 허가 기준만 믿기보다는 이러한 물리적 한계를 고려해 신중하게 접근하실 필요가 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.04
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월세로의 전환으로 인한 시장과 주거 문화에 어떤 영향을 미치고 있나요?
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.전세 비중이 줄어들게 되면 갭투자를 통한 투기 수요가 제한되어서 과거처럼 집값이 급등하는 변동성은 다소 완화될 가능성이 있어 보입니다. 그리고 주거 문화 또한 주택을 자산 증식의 수단보다는 비용을 지불하고 이용하는 소비재로 바라보는 시각이 점차 늘어날 것으로 예상됩니다. 이에 따라 전세를 통해 목돈을 모아 내 집을 마련하던 주거 사다리의 기능이 예전보다 약화될 수 있고 장기적으로는 임대 거주가 보편화되는 방향으로 변화할 여지가 있다고 봅니다.
경제 / 부동산
25.12.04
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전세 대출 집 관련해서 문의 드립니당!
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.전세자금대출 신청을 위해서는 보증금의 5% 이상을 납부한 영수증 제출이 필수입니다. 계약금을 10%까지 맞출 필요는 없으나 최소 5%는 반드시 본인 자금으로 먼저 납부하셔야 합니다. 대출금은 입주 당일 실행되기 때문애 이를 미리 받아 나머지 계약금을 충당하는 것은 불가능합니다. 그렇기 때문에 임대인과 협의하셔서 계약금을 5%로 설정해 진행하되 만약의 경우를 대비해 특약사항에 '대출 미승인 시 계약금 전액 반환' 조건을 명시하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.12.03
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대출 있는 집 전세들어가도 되는지 문의드립니다
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.매매가 5억 4천만 원 대비 전세보증금과 선순위 대출의 합계가 4억 5천만 원으로 부채 비율이 83%를 초과하는 전형적인 고위험 매물입니다. 집주인이 1억 원의 선순위 대출을 상환하지 못한다고 명시한 상황이라면 추후 경매 발생 시 낙찰가는 통상 시세의 70~80% 수준으로 떨어질테고 거기다 은행이 1순위로 배당을 가져가면 질문자님의 보증금 원금 손실이 확정적입니다. 또한 현재 강화된 전세보증금 반환보증 가입 기준(공시가격의 126%)을 적용할 때 높은 부채 비율로 인해 보증 보험 가입조차 거절될 가능성이 매우 높으므로 안전을 위해 해당 계약은 진행하지 않는 것을 추천드릴게요.
경제 / 부동산
25.12.03
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세종 지역의 부동산 시세가 많이 내려간 것인가요?
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.질문하신 내용처럼 현재 세종시 부동산 시장은 2020년 행정수도 이전 이슈로 급등했던 가격 거품이 빠지면서 뚜렷한 하락세를 보이고 있는데 실제로 2025년 공동주택 공시가격이 전국에서 가장 큰 폭인 3.28% 하락했고 2024년 한 해 동안 매매가 역시 6.4% 떨어지며 전국 하락률 1위를 기록했습니다. 토지(택지) 시장 또한 예외가 아니라서 2025년 상반기 세종시 토지 거래량은 최근 5년 평균 대비 약 36.7%나 급감하며 매수 심리가 완전히 얼어붙었고 거래 절벽으로 인해 매도 호가를 낮춰도 팔리지 않는 상황이 지속되고 있네요.
경제 / 부동산
25.12.03
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재건축추진위원회 운영비, 인건비 등은 어떻게 마련하나요?
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.재건축 추진위원회는 별도의 수익원이 없기 때문에 예산안에 기재된 운영비와 인건비는 주로 정비업체로부터 대여받거나 지자체의 공공 융자를 통해 마련한 차입금입니다. 결국 향후 소유자들이 분담금으로 상환해야 할 빚인거죠. 추진위원장의 월급은 상근 업무에 대한 정당한 보수로서 주민총회 의결을 거쳐 승인된 예산과 운영 규정에 근거한다면 법적으로 문제 되지 않는 정당한 지출입니다. 질문자님이 받으신 예산안 책자가 바로 그 승인을 받기 위한 제안서입니다. 만약 급여가 과도하다고 판단되시면 총회에서 반대 의사를 표시하여 삭감하거나 조정할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.03
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