답변 내역
- 부모님과 세대분리 관련하여 질문드립니다안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.부모님의 1세대 1주택 비과세 혜택을 지키기 위해 질문자님을 세대분리 상태로 유지하려는 판단은 매우 현명한 결정입니다. 결론부터 말씀드리면, 친구 집에 동거인으로 전입신고를 하고 소득 요건을 갖추면 부모님과 별도 세대로 인정받을 수 있습니다.질문하신 상황에 맞춘 체크리스트를 정리해 드립니다.1. 친구 집 '동거인' 전입 시 세대분리 여부세무상 원칙: 주민등록법상 동거인으로 들어가면 부모님과 주소지가 달라지므로 형식적인 세대분리는 완료됩니다.실질적 요건: 양도소득세 비과세 판단 시 '세대'란 주소지가 다른 것뿐만 아니라 독립된 생계를 꾸릴 능력이 있어야 합니다.연령 요건: 곧 만 30세가 되시므로 요건을 갖추게 됩니다.소득 요건: 대기업에 재직 중이시므로 '중위소득 40% 이상'의 소득 요건을 충분히 충족합니다.따라서 친구 집으로 전입하면 부모님과 별도 세대가 되어, 부모님은 계속해서 1주택자 신분을 유지하실 수 있습니다.2. 취득세 및 양도세 주의사항25년 12월 빌라 취득 시: 이미 빌라를 취득하셨을 때 동생 집(별도 세대)에 계셨으므로, 취득 시점에도 부모님과 1세대로 묶이지 않았을 것입니다.부모님 집 전입 절대 금지: 말씀하신 대로 부모님 집으로 전입신고를 하는 순간, '1세대 2주택'이 되어 부모님이 집을 파실 때 수억 원의 양도세를 내야 할 수도 있습니다.3. 실무적 조언: '친구 집' 전입 시 챙길 점임대인의 동의: 친구가 월세나 전세로 살고 있다면, 집주인(임대인)의 동의 없이 전입신고를 할 경우 전대차 문제가 생길 수 있습니다. 친구가 자가이거나 임대인의 양해가 있다면 무관합니다.실거주 입증: 세무서에서는 간혹 '위장전입' 여부를 조사합니다. 친구 집에 실제로 거주하며 공과금을 나누어 내거나, 친구 집 근처에서 신용카드를 사용하는 등 실제로 거주하고 있다는 흔적을 남겨두는 것이 안전합니다.임대사업자 유지: 현재 승계받은 임대사업자 의무(임대료 5% 상한 등)를 잘 이행하셔야 나중에 본인 빌라를 팔 때도 불이익이 없습니다.5월에 만 30세가 되시고 대기업 소득이 있으시므로, 친구 집으로 전입신고(동거인)를 하시면 부모님과 완벽히 세대 분리가 됩니다. 부모님의 1주택 비과세 혜택은 안전하게 유지될 것입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산23시간 전00
- 전세 계약 만료전 새로운 집 매매 후 이사안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.신축 아파트 매매와 전세 보증금 회수 문제로 고민이 많으시군요. 결론부터 말씀드리면, 보증금을 돌려받기 전까지 질문자님의 전입신고를 새 집으로 옮기는 것은 매우 위험합니다.질문하신 내용에 대해 법적 안전성과 실무적 내용을 정리해 드리겠습니다.1. 전입신고 이전 시 발생하는 문제 (기존 전셋집)대항력 및 우선변제권 상실: 전입신고를 새 아파트로 옮기는 순간, 기존 전셋집에 대한 대항력은 즉시 소멸합니다. 만약 그사이 전셋집에 문제가 생기면 보증금 회수 순위가 뒤로 밀리게 됩니다.보증보험(HF) 청구 불가: 전세보증보험의 핵심 이행 조건은 '대항력 유지'입니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 전입을 빼버리면, 보험 사고 발생 시 보증기관(HF)으로부터 대항력 상실을 이유로 보증금 지급을 거절당할 수 있습니다.2. 새 아파트 전입신고를 미루는 경우의 리스크주택담보대출 조건 위반: 협약은행 대출 시 대개 '전입 조건부' 대출인 경우가 많습니다. 보통 실행 후 1개월 이내 전입신고 및 전입세대열람원 제출을 요구합니다. 이를 어길 시 대출금 회수 사유가 될 수 있으므로 은행 대출 약정서의 전입 기한을 반드시 확인하셔야 합니다.전입신고 의무: 주민등록법상 14일 이내 신고 의무가 있으나, 실무적으로 이로 인해 큰 처벌을 받는 경우는 드뭅니다. 하지만 대출 약정이 더 큰 변수입니다.3. 가장 안전한 대안: 세대 분리 (가족 전입)질문자님께서 추가로 알아보신 '배우자와 자녀만 먼저 전입'하는 방식이 가장 현실적인 해결책입니다.대항력 유지 원리: 대항력은 임차인 본인뿐만 아니라 가족(배우자, 자녀)의 전입으로도 유지됩니다.추천 절차:배우자와 자녀만 새 아파트로 전입신고를 합니다. (새 집의 대출 조건 충족 및 소유권 보호)질문자님(계약자 본인)은 기존 전셋집에 주소지를 그대로 유지합니다.기존 집에 일부 가구(침대, 옷 등)를 남겨두어 '점유' 상태를 증명할 수 있게 합니다.전세금을 완전히 돌려받은 직후, 질문자님도 새 아파트로 주소지를 옮깁니다.4. 대응 방안대출 은행 확인: 은행에 연락하여 "기존 전세보증금 회수 문제로 계약자 본인의 전입이 한 달 정도 늦어질 것 같은데, 배우자가 먼저 전입해도 대출에 문제가 없는지" 확답을 받으세요. 대부분의 은행은 가족 전입을 인정해 줍니다.보증보험 상담: HF(한국주택금융공사) 콜센터에 "계약자 본인은 남고 가족만 퇴거할 경우 보증 효력이 유지되는지" 한 번 더 크로스체크 하시는 것이 가장 완벽합니다. (통상 가족 전입 유지 시 인정되나, 상품에 따라 다를 수 있습니다.)임차권등기명령: 만약 3월 18일 만기일에도 돈을 받지 못한다면, 주소지를 옮기기 전 반드시 법원에 '임차권등기명령'을 신청하고 등기부등본에 기재된 것을 확인한 후에 전입을 빼야 합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산1일 전00
- 공유지에 대한 언급없었던 직거래 계약?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.직거래 과정에서 발생한 당혹스러운 상황에 위로의 말씀을 드립니다. 결론부터 말씀드리면, '공유지 지분 매매'라는 핵심 사실을 고지받지 못한 점과 '공란 계약서'의 불완전성을 근거로 계약 해지 또는 보완을 강력히 요구할 수 있는 사안입니다.1. 고지 의무 위반에 따른 계약 해지 가능성단독 소유인 줄 알았던 주택이 사실은 '공유지' 형태라면, 이는 부동산 거래에서 가장 중요한 '권리 관계'에 대한 기망(속임수) 또는 중대한 착오에 해당합니다.설명 의무 위반: 매도인은 매매 대상이 '필지의 단독 소유권'인지 '공유 지분'인지 명확히 알릴 의무가 있습니다. 특히 공유지는 수리, 증축, 재개발 시 타 지분권자의 동의가 필요해 재산권 행사에 심각한 제약이 따르므로, 이를 알리지 않은 것은 계약의 본질적 내용을 숨긴 것으로 볼 수 있습니다.해지 가능성: 법적으로 중대한 사항의 착오를 이유로 계약 취소를 주장하거나, 매도인의 고지 의무 위반에 따른 손해배상 및 계약 해제를 요구할 수 있습니다. 이미 중도금이 지급되었더라도, 사기 또는 착오에 의한 계약은 취소가 가능합니다.2. '공란 계약서'의 법적 문제계약서에 수치나 핵심 내용을 기재하지 않고 '공란'으로 두었다는 점은 계약의 '성립 여부' 자체를 다툴 수 있는 대목입니다.불완전 계약: 매매 대상물의 범위와 면적 등 핵심 정보가 누락된 계약서는 원칙적으로 유효한 계약으로 보기 어렵습니다.중개사 개입 여부: 공인중개사는 이미 작성된 직거래 계약서에 도장만 찍어주는 행위를 금지당하고 있습니다(대필 금지). 만약 중개사를 통해 계약서를 다시 쓰고자 한다면, 중개사는 반드시 확인·설명서를 작성해야 하며 이 과정에서 공유지 문제가 드러나게 됩니다.3. 대응 방안계약 이행 중단 및 내용증명 발송: 즉시 법무사나 변호사의 조력을 받아 "공유지임을 고지받지 못했으므로 계약을 취소하거나, 원상복구(중도금 반환)를 요구한다"는 내용증명을 발송하십시오.공인중개사 방문 시 주의: 중개업소에서 특약을 추가해 다시 작성한다면, "공유자들의 동의 없이 재산권 행사가 불가능할 경우 매도인이 책임진다"거나 "매수인이 인지한 단독 소유가 아님이 밝혀졌으므로 무조건 해지한다"는 등 강력한 방어 조항을 넣어야 합니다. 하지만 현재로서는 계약 자체를 백지화하는 것이 가장 안전해 보입니다.지분 대출 확인: 공유지 지분은 시중 은행에서 대출을 받기가 매우 어렵습니다. 대출이 필요한 상황이라면 이 점을 근거로 계약 이행 불능을 주장할 수도 있습니다.공유지 위에 지어진 집은 추후 매도도 매우 어렵고, 말씀하신 대로 담벼락 하나 고치는 데도 이웃(공유자)들의 인감을 받아야 하는 등 분쟁의 소지가 매우 큽니다. 이미 중도금이 건너갔으므로 매도인이 순순히 돌려주지 않을 가능성이 높으니, 조속히 법률 전문가를 찾아 '계약 무효 또는 취소' 소송 준비를 병행하시길 권합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산1일 전00
- 전세기간 남았는데 다른아파트를 사게되면안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.네, 전세계약 기간 중에 본인 명의로 새로운 아파트를 매수하는 것은 법적으로 아무런 문제가 없으며, 계약자 역시 본인 이름으로 하실 수 있습니다.다만, 주소지(전입신고)와 관련해서는 전세보증금을 보호받기 위한 '대항력' 유지가 가장 중요합니다. 질문하신 내용에 대해 정리해 드립니다.1. 전셋집 주소지(전입신고)를 옮겨도 되나요?절대 안 됩니다. 전세보증금을 안전하게 지키기 위한 대항력은 '실거주 + 전입신고'가 유지될 때만 보호됩니다.만약 새 아파트로 주소지를 옮기면, 기존 전셋집에 대한 대항력이 즉시 상실됩니다.나중에 전셋집이 경매에 넘어가거나 문제가 생겼을 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다.2. 새 아파트 매수 시 명의와 주소지 문제명의: 새 아파트 계약 시 명의는 질문자님 이름으로 하셔도 됩니다. 주택 매수와 현재 전입신고지는 별개의 문제입니다.주소지: 새 아파트를 샀다고 해서 반드시 그곳으로 즉시 전입신고를 해야 하는 법적 의무는 없습니다(단, '실거주 의무'가 있는 정책 대출이나 특약이 있는 경우는 예외).두 곳의 주소지: 대한민국 행정상 전입신고는 동시에 두 곳에 할 수 없습니다. 한 곳에 전입하면 이전 주소지는 자동으로 퇴거 처리됩니다.3. 가장 안전한 방법: 전셋집 전입 유지전세 만기인 26년 9월까지는 현재 전셋집에 주소지를 그대로 두시는 것이 정석입니다.급매 매수 후: 새 아파트에는 전입신고를 하지 않고, 전세 만기 때까지 해당 집을 비워두거나 짧게 전/월세를 주어 관리하다가(이 경우 세금 문제 확인 필요), 26년 9월 전세 만기 시점에 맞춰 보증금을 돌려받고 새 집으로 전입신고를 하시면 됩니다.가족이 있다면: 만약 배우자나 자녀 등 가족과 함께 살고 있다면, 가족 중 일부는 전셋집에 남겨두고 질문자님만 새 집으로 전입신고를 하는 방식(세대분리 등)으로 대항력을 일부 유지하는 방법도 있으나, 이 역시 보증금 액수가 크다면 신중해야 합니다.결론적으로, 계약은 본인 명의로 하시되 전입신고(주소지)는 보증금을 돌려받는 그날까지 절대 옮기지 마시기 바랍니다.추가로, 새 아파트를 사실 때 주택담보대출을 받으실 계획인가요? 대출 조건에 따라 '신규 주택 전입 의무'가 부여될 수 있으니 대출 상담 시 이 점을 꼭 확인해 보세요.경제 / 부동산1일 전5.01명 평가10
- 정말 감사해요100
- 원룸 계약기간 다 채우고 나가면|||안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따라 계약 만료 2~6개월 전 해지 통보를 마쳤다면, 만기일에 보증금을 반환받고 퇴거하면 됩니다. 이후 공실 여부는 전적으로 임대인의 책임입니다.경제 / 부동산1일 전00
- 전북 부동산 매매 가격 상승폭이 커지는 이유가 공급 물량 부족 영향일까요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.한국부동산원의 통계에서 확인하신 것처럼, 최근 전북 부동산 시장이 지방권 내에서도 눈에 띄는 회복세를 보이는 데에는 '공급 부족'이 핵심적인 배경인 것은 맞지만, 그 외에도 '입지적 희소성'과 '정책적 호재'가 복합적으로 작용하고 있습니다.전북 부동산 가격 상승폭이 커지는 주요 원인 3가지로 요약해보겠습니다.1. 절대적인 공급 물량의 부족 (신축 희소성)질문자님께서 예상하신 대로 공급 물량이 가장 큰 원인입니다.입주 물량 급감: 전주, 익산, 군산 등 전북 주요 도시의 향후 2~3년간 입주 예정 물량이 예년 평균의 절반 수준에 못 미치는 경우가 많습니다.신축 선호 현상: 공급이 줄어들면 사람들은 '새 아파트'로 쏠리게 됩니다. 전북 지역은 노후 주택 비중이 높아, 최근 분양했거나 입주한 지 얼마 안 된 단지들이 전체 가격 상승을 주도하고 있습니다.2. 전주(에코시티, 혁신도시) 중심의 상급지 쏠림지방 부동산이 어렵다고 하지만, '지역 내 대장주'의 인기는 여전합니다.전주 에코시티의 위상: 전북의 강남이라 불리는 전주 에코시티와 혁신도시를 중심으로 외지인 투자 수요와 지역 내 갈아타기 수요가 결합하고 있습니다. 최근 이곳의 신고가 경신 소식이 주변 지역까지 온기를 퍼뜨리는 양상입니다.풍선 효과: 전주가 오르면서 상대적으로 저평가되었다고 느끼는 완주, 군산 등으로 온기가 전이되는 현상이 나타나고 있습니다.3. 이차전지 및 산업단지 호재 (군산·새만금)지방 부동산의 생명은 '일자리'입니다. 전북은 최근 대형 산업 호재를 안고 있습니다.이차전지 특화단지: 새만금을 중심으로 대규모 이차전지 기업들의 투자가 확정되면서 배후 주거지인 군산과 전주 지역의 미래 가치가 높게 평가받고 있습니다.특별자치도 출범: 전북특별자치도 출범에 따른 개발 규제 완화와 독자적인 발전 계획에 대한 기대감이 심리적인 하방 지지선 역할을 하고 있습니다.시장을 바라보는 조심스러운 의견지방 부동산이 '끝났다'는 말은 인구 감소에 따른 장기적인 우려이지만, 단기적으로는 '수급 불균형(공급 < 수요)'이 가격을 결정합니다. 전북은 현재 그 불균형이 심화되는 구간에 진입한 것으로 보입니다.다만, 지방 시장의 특성상 금리 변동과 전세가율에 매우 민감하므로 단순히 상승폭만 보고 추격 매수하기보다는, 실거주 수요가 뒷받침되는 상급지 위주로 살펴보는 것이 안전합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산1일 전00
- 농지은행이 무엇인지 궁금하고 혹시 농지 매매도 가능한지 궁금합니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.상속받은 농지 처분 문제로 고민이 많으시겠군요. 인근 부동산의 말대로 농지는 '농지취득자격증명(농취증)' 제도로 인해 실제 농사를 지을 사람이 아니면 매수가 매우 까다롭습니다. 이때 가장 공신력 있는 대안이 바로 한국농어촌공사에서 운영하는 '농지은행'입니다.1. 농지은행이란 무엇인가요?농지은행은 농사를 짓기 어려운 사람(이축, 상속인 등)의 농지를 수탁받아, 이를 필요로 하는 농업인에게 빌려주거나 매매를 중개·지원하는 농지 종합 관리 기구입니다.2. 농지은행을 통한 매매가 가능한가요?네, 가능합니다. 크게 두 가지 방식이 있습니다.농지 매입비축 사업 (직접 매수): 농지은행이 질문자님의 농지를 직접 사들이는 방식입니다. 공사가 감정평가를 거쳐 적정 가격에 매입한 뒤, 청년 농업인 등에게 장기 임대합니다.장점: 매수자가 나타날 때까지 기다릴 필요 없이 공사와 직접 거래하므로 처분이 빠르고 확실합니다.조건: 농업진흥지역(절대농지) 내의 논, 밭, 과수원이 주요 대상이며, 필지 면적이 일정 규모 이상이어야 하는 등 내부 심사 기준이 있습니다.농지 매도 수탁 (중개): 농지은행에 매도를 의뢰하면, 공사가 농업인들에게 홍보하여 매수자를 찾아주는 일종의 공공 중개 서비스입니다.3. 매도가 안 될 경우의 대안: '농지 임대 수탁'만약 당장 매도가 되지 않더라도, 농지은행에 '임대 수탁'을 맡기면 매우 큰 혜택이 있습니다.자경 의무 면제: 상속받은 농지는 직접 농사를 짓지 않으면 처분 명령이 나올 수 있으나, 농지은행에 임대 수탁을 맡기면 법적으로 소유가 계속 인정됩니다.양도소득세 절감: 농지은행에 8년 이상 임대 수탁을 하면, 나중에 팔 때 '비사업용 토지'가 아닌 '사업용 토지'로 인정받아 양도소득세 중과(10%p 가산)를 피하고 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다.4. 절차대상 여부 확인: 모든 농지를 다 사주는 것은 아닙니다. 먼저 [농지은행 통합포털] 홈페이지에 접속하시거나, 해당 지역 관할 한국농어촌공사 지사에 전화하여 지번을 알려주고 "매입비축 사업 대상이 되는지" 문의하세요.감정평가: 대상이 된다면 공사에서 감정평가를 실시하여 매격 가격을 제시합니다.임대 수탁 검토: 만약 가격이 맞지 않아 매도를 보류하시더라도, 세금 혜택과 농지법 위반 방지를 위해 '임대 수탁'은 꼭 신청해 두시는 것을 권장합니다.상속 농지는 방치할 경우 농지 처분 의무 부과 등 행정 제재가 나올 수 있습니다. 부동산에만 맡기지 마시고 공공기관인 농지은행의 문을 먼저 두드려 보시는 것이 가장 안전한 탈출구입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산1일 전5.01명 평가00
- 혼인신고 후 공주복 확정 2채 소유건에 관하여 질문드립니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.결혼을 축하드립니다! 두 분 모두 유망한 지역에 자산을 보유하고 계시네요. 결론부터 말씀드리면, 공공주도 복합사업(공주복)의 경우 일반 재개발보다 주택 수 및 입주권 제한 규정이 매우 엄격하므로 혼인신고 시점 결정에 신중하셔야 합니다.1. 공주복의 '1세대 1주택' 원칙공공주도 복합사업은 기본적으로 '1세대 1입주권'이 원칙입니다.리스크: 만약 입주권 확정(현물보상 대상자 확정) 전에 혼인신고를 하여 법적 1세대가 될 경우, 동일 세대 내에 2개의 후보지가 있다면 한 곳은 현금청산 대상이 될 위험이 큽니다.현행 규정: 공주복은 투기 방지를 위해 세대 합산 주택 수를 엄격히 따지며, 부부는 주민등록이 분리되어 있어도 동일 세대로 간주합니다.2. 혼인신고는 언제 하는 것이 안전할까?질문하신 것처럼 관리처분계획인가(공주복에서는 '복합사업계획승인' 및 '현물보상 확정') 이후에 혼인신고를 하는 것이 가장 안전한 방법입니다.안전한 시점: 각 사업지의 현물보상 계약(분양계약)이 체결되고 입주권이 각각 확정된 이후입니다.관리처분인가 이후: 일반적으로 정비사업에서는 관리처분계획인가를 통해 권리관계가 확정됩니다. 이 시점 이후에 혼인하여 세대가 합쳐지는 것은 이미 확정된 권리를 박탈하지 않는 것이 판례 및 실무의 경향입니다.3. 일시적 2주택 혼인 특례와는 별개일반 아파트 비과세 혜택인 '혼인 합가 특례(5년 이내 매도 시 비과세)'는 양도소득세의 영역입니다. 지금 고민하시는 '공공사업의 입주권 배정'은 해당 특별법(공공주택 특별법 등)의 적용을 받으므로 세법상 특례와 혼동하시면 안 됩니다.대응 전략신고 미루기: 가장 확실한 방법은 두 곳 모두 분양계약 체결 및 동호수 추첨 등 권리가 완전히 확정될 때까지 혼인신고를 유예하는 것입니다.구역별 특별법 확인: 연신내와 목4동은 사업 속도가 다를 수 있습니다. 특히 공주복은 일반 재개발과 달리 '권리산정기준일'과 '현물보상 제한' 규정이 수시로 업데이트되므로, 해당 사업소(LH 또는 SH)에 "각각 입주권을 가진 남녀가 혼인할 경우 권리 승계 여부"를 반드시 공식 질의해 보시기 바랍니다.대출 및 청약 제한: 혼인신고를 하지 않은 상태(사실혼)에서는 각자의 명의로 대출을 유지하는 데 지장이 없으나, 신혼부부 특별공급 등은 이용할 수 없다는 점도 고려하셔야 합니다.조심스럽게 조언드리자면, 현재 두 지역 모두 사업 초기에서 중기로 넘어가는 중요한 시점이므로 권리가 확정되기 전의 성급한 법적 결합은 수억 원 가치의 입주권 하나를 포기하게 만들 수 있습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산1일 전00
- 제3부동산에 경매 넣을수있나요??안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.네, 결론부터 말씀드리면 근저당이 설정되어 있지 않은 다른 부동산(빌라)에도 경매를 넣을 수 있습니다.하지만 창고에 하신 것처럼 바로 경매(임의경매)를 넣는 것은 불가능하며, 강제경매라는 절차를 밟아야 합니다. 현재 상황에서 빌라에 경매를 넣기 위한 방법과 주의사항을 알기 쉽게 정리해 드립니다.1. 임의경매 vs 강제경매의 차이질문자님은 현재 창고에만 근저당(담보)을 설정하셨기 때문에, 두 부동산에 대한 경매 신청 방식이 다릅니다.*창고 (임의경매): 근저당권자이므로 별도의 재판 없이 등기부등본만으로 바로 경매를 신청할 수 있습니다. (현재 제3자가 먼저 넣었다면 '중복경매' 형태로 참여하게 됩니다.)**빌라 (강제경매): 빌라에는 근저당을 설정하지 않으셨기 때문에 판결문 같은 집행권원이 먼저 필요합니다. 즉, "채무자가 나에게 돈을 갚아야 한다"는 법원의 확정된 증서가 있어야 빌라를 압류하고 경매를 넘길 수 있습니다.2. 빌라에 경매를 넣는 구체적 단계빌라에 근저당이 없더라도 채무자의 재산이 확실하다면 아래 절차를 통해 경매를 진행할 수 있습니다.1. 가압류 신청 (긴급): 경매를 준비하는 동안 채무자가 빌라를 팔아버릴 수 있습니다. 가장 먼저 빌라에 '부동산 가압류'를 걸어 재산을 묶어두어야 합니다.2. 집행권원 확보: 소송(대여금 반환 청구 등)을 제기하거나 지급명령을 신청하여 승소 판결을 받아야 합니다.3. 강제경매 신청: 판결문이 나오면 이를 근거로 법원에 해당 빌라에 대한 '강제경매'를 신청합니다.3. 현재 상황에서 주의해야 할 점창고 경매 상황 주시: 창고에 제3자가 먼저 임의경매를 넣었다면, 낙찰 금액에서 1순위 은행이 가져가고 남은 돈이 질문자님(2순위)에게 올지 계산해 봐야 합니다. 만약 창고에서 보증금을 다 못 받는다면, 부족분은 빌라 경매를 통해 회수해야 합니다.무잉여 기각 위험: 빌라에도 1순위 은행 근저당이 있다고 하셨습니다. 만약 빌라가 경매에 넘어갔는데 낙찰가가 낮아서 1순위 은행 대출금을 갚고 나니 질문자님께 돌아올 돈이 0원(무잉여)이라면, 법원은 경매를 취소할 수 있습니다.비용 부담: 강제경매는 감정비, 공고비 등 경매 예납금을 먼저 내야 합니다. 나중에 낙찰 대금에서 돌려받긴 하지만 초기 비용이 발생한다는 점을 고려하셔야 합니다.향후 대응 전략조심스럽게 조언드리자면, 지금 바로 빌라에 대한 가압류부터 검토하시는 것이 좋습니다. 창고 경매가 시작되었다는 것은 채무자의 자산 상태가 위태롭다는 신호이므로, 빌라를 처분하기 전에 법적 조치를 취해야 합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산1일 전00
- 부동산에서 말하는 고가 아파트의 가격 기준은 얼마인가여?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.부동산 시장에서 '고가 아파트'를 정의하는 기준은 크게 세법상 기준과 대출 규제 기준, 그리고 시장 심리적 기준으로 나뉩니다. 과거에는 9억 원이 상징적인 숫자였으나, 최근 집값 상승으로 인해 그 기준이 많이 상향되었습니다.1. 법적·세무상 기준: 12억 원가장 명확한 기준은 정부가 정한 양도소득세 비과세 기준입니다.1주택자 비과세: 1세대 1주택자가 집을 팔 때 실거래가가 12억 원을 초과하면 그 초과분에 대해 양도소득세가 부과됩니다. 즉, 국가가 공인한 '비싼 집'의 기준이 현재는 12억 원인 셈입니다.취득세: 9억 원 초과 주택에 대해서는 가장 높은 세율(3%)이 적용되지만, 최근에는 12억 원을 기준으로 하는 제도 개편이 꾸준히 논의되고 있습니다.2. 시장 및 통계적 기준: 15억 원부동산 현장이나 금융권에서 흔히 말하는 고가 주택의 심리적 마지노선은 15억 원인 경우가 많습니다.대출 규제의 기억: 과거 조정대상지역 내 15억 원 초과 아파트에 대해 주택담보대출이 전면 금지되었던 정책(현재는 해제) 때문에, '15억은 넘어야 진짜 고가'라는 인식이 강하게 박혀 있습니다.KB부동산 통계: KB국민은행 등에서 발표하는 고가 주택 가격 지수에서도 보통 상위 20%(분위) 주택 가격을 기준으로 삼는데, 서울의 경우 이 수치가 이미 20억 원을 상회하고 있습니다.3. 지역별 체감 온도 차이질문하신 것처럼 경기도나 지방 대도시에서도 10억 원이 넘는 단지가 많아지면서 '고가'의 기준이 지역마다 달라지고 있습니다.서울 주요 지역: 강남권에서는 20억~30억 원 정도는 되어야 고가 축에 낍니다. 15억 원 내외는 '중상급지 평범한 아파트'로 취급받기도 합니다.수도권 및 지방: 경기도 주요 도시나 대구, 부산 등에서는 10억 원이 여전히 고가 아파트 여부를 가르는 중요한 척도입니다. 소위 '텐-억(10억)' 클럽 가입 여부로 대장 아파트인지를 판가름하기 때문입니다.현재 대한민국에서 공식적으로 대접받는 고가 아파트의 기준은 다음과 같습니다.세법 기준: 실거래가 12억 원 - 양도세 비과세 혜택 마지노선심리 기준: 실거래가 15억 원 - 대출 규제 상징성 및 상급지 진입 기준부유층 기준: 실거래가 30억 원 이상 - 초고가 주택 (반포, 압구정 등 하이엔드)단순히 10억 원이 넘는다고 모두 고가라기보다는 '그 지역의 평균 시세 대비 얼마나 높은가'를 보시는 것이 갈아타기나 투자 시 더 정확한 기준이 됩니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산1일 전5.01명 평가00