경제
일시적 1가구 2주택 조건에 대해 문의드립니다
서울에서 a아파트 10년이상
살다가 신축빌라(6억이하 소형평수) 처음 매수하려고 합니다
질문1)
일시적 1가구 2주택자로 비과세 받으려면 a아파트를 3년이내 팔아야 하는데 b빌라에서 실거주해야만 비과세 받을수 있는지
질문2)
6억이하 소형 신축빌라로 취득세 계산시 주택수 제외로 기본세율만 적용되는게 맞는지
13개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
2주택 비과세 특례를 말씀 주신거 같아요
신규 주택인 빌라로 전입하거나 실거주해야 한다는 의무 조항은 헌재 세법상 패지되었습니다
즉 빌라에 세를 놓거나 비워두더라도 아파트를 3ㄴㄴ 내에 팔기만 하면 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.
빌라가 6억이하면서 60제곱미터 이하인가요?
6억이하라해도 전용이 큰 면적이 있어서
넘지 않는다면 주택수 산정에서 제외됩니다.
아 그리고 빌라가 2025년말준공인지 확인하셨어요?
또 건축주로 부터 첫 분양이어야 되요
무슨뜻인지 아시죠?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
일시적 1가구 2주택 비과세는 신규 주택 취득 후 기존 주택을 기간 내 처분하는 요건이 핵심이며 신규 실거주 요건은 케이스와 지역 규정에 따라 달라 집니다. 6억원 이하 소형 주택 취득세 주택 수 제외 특례는 요건 충족여부가 중요하니 매수 전 세무사나 구청 세무과로 확인하는 게 안전합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
신축 (신축 분양 또는 매입) 전용 60㎡ 이하 수도권 6억원·지방 3억원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔을 구입하는 경우 취득·종부·양도세 산정 시 주택수에서 제외하는 기간은 ’27.12월까지 입니다. 1주택자가 이러한 조건에 맞는 소형주택을 구입했을 때는 기존주택을 매도하는 경우 소형주택이 없다고 생각하고 주택수를 뺀 상태에서 기존 주택(2년이상 거주)에 대한 양도세를 신고 납부하시면되고 (a주택만 2년 이상거주하면 되고 b빌라의 실거주 기간과는 관계없습니다.) b빌라 취득시에는 주택수가 제외되어 1%의 기본세율이 적용됩니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
서울 아파트를 10년 이상 보유하신 상태에서 신축 빌라를 매수할 때의 비과세 및 취득세 규정을 다시 정리해 드리겠습니다.
1. 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 (실거주 여부)
결론부터 말씀드리면, 새로 사는 B빌라에 실거주할 의무는 없습니다.
핵심 조건: 기존 A아파트를 산 지 1년이 지난 후 B빌라를 사야 하며, B빌라 취득일로부터 3년 이내에 A아파트를 팔면 됩니다.
실거주 의무: 비과세는 파는 집(A아파트)의 요건을 따집니다. 질문자님은 A아파트에서 10년 이상 사셨으므로 이미 요건을 초과 달성하셨습니다. 따라서 B빌라는 전세를 놓으셔도 A아파트 매도 시 비과세 혜택을 받는 데 아무런 지장이 없습니다.
2. 6억 이하 소형 신축빌라 취득세 주택수 제외
신축 소형 주택에 대한 세제 특례(2024~2025 준공분)가 적용되는 경우라면 기본세율 적용이 맞습니다.
주택수 제외 요건: 전용면적 60제곱미터 이하이면서 수도권 6억 이하인 '최초 분양' 신축 빌라라면, 취득세 계산 시 기존 A아파트를 주택수로 카운트하지 않습니다.
기본세율 적용: 위 요건에 해당하면 1주택자 세율인 1.1%(지방세 포함) 수준의 기본세율만 내시면 됩니다.
주의사항: 만약 이 특례 대상이 아니더라도, '일시적 2주택'으로 신고하면 우선 기본세율을 적용받을 수 있습니다. 다만 이 경우 3년 내에 반드시 A아파트를 처분해야 하며, 처분하지 못하면 차액과 가산세를 추징당합니다.
3. 꼭 기억해야 할 핵심 체크리스트
양도세 비과세: 취득세에서 주택수가 제외되더라도, 나중에 A아파트를 팔 때 비과세를 받으려면 반드시 3년 이내에 파셔야 합니다. (양도세 비과세 판단 시에는 B빌라도 주택 수에 포함되기 때문입니다.)
준공 시점 확인: 해당 빌라의 준공(사용승인) 날짜가 2024년 1월 1일 ~ 2025년 12월 31일 사이인지 꼭 확인하세요. 이 기간 내에 지어진 신축을 처음 분양받아야 세제 혜택이 가장 큽니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠으며, 해당 빌라가 2026년 현재 보존등기가 완료된 상태인지, 아니면 아직 준공 전인지 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
질문을 차례대로 답변드리면 신축 빌라B에 실거주를 하셔야 일시적 1가구 2주택 비과세를 받으실 수 있으며 6억 이하 소형 신축 빌라는 주택수 제외로 기본세율 1-3% 적용이 맞습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. B 빌라 실거주 필수는 아닙니다. 기존 A아파트 취득 1년 경과 후 B빌라 취득 -> 종전주택 3년 내 매도시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
2. 기본세율 1~3% 적욛되나 주택 수 제외는 불가합니다. 전용면적 60m2 이하라도 일시적 2주택 인정 전까지는 2주택 취득세 8~12% 부과됩니다. 양도세 비과세 신고 후 취득세 경정 청구는 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,A 아파트에서 10년 이상 살았다면 비과세 조건(보유·거주 요건) 자체는 충족됩니다
B 빌라 취득 이후 3년 이내에 A를 팔면 일시적 2주택 비과세 적용 가능합니다
B에서 꼭 실거주해야만 하는 것은 아닙니다
,소형 신축 빌라(60㎡·6억 이하) 조건에 해당하면 취득 시 주택 수 산정에서 제외됩니다
기본 취득세율만 적용됩니다
소형주택 주택 수 제외 혜택은 2026년 12월까지 유효인 경우가 많습니다
참고하시기 바랍니다
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
걱정이 많으셨겠네요
결론은
신규빌라에 반드시 실거주해야만 비과세를 받는것은 아닙니다.
종전주택을 취득한 날로부터 1년이상 지난후 b빌라를 취득해야하며, b빌라 취득일로부터 3년이내에 a아파트를 양도하면 됩니다.
a아파트가 취득당시 조정대상지역이었다면 2년이상 거주요건이 필요합니다. (이미10년이상 거주하셨으므로 이 조건은 충분히 충족하신것으로 보입니다.)
b빌라에 대한 전입 및 실거주 의무는 과거 규제지역등에따라 존재했으나, 현재는 대부분 폐지되었습니다. 따라서 b빌라에 직접 살지않고 임대를 주더라도 3년이내에 a아파트를 팔기만 하면 a에 대한 비과세 혜택을 받을수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
일시적 1가구 2주택자 양도소득세 비과세 특례는 기존 주택 취득 후 1년 이상 거주 후 신규주택을 매수하게 되면 신규줕택 취득 후 3년 이내 기존 주택 매도를 하게 되면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있고 비아파트 활성화 방안으로 전용면적 60m2 이하 수도권 6억 이하, 지방 3억 이하인 비아파트의 경우 2027년 12월까지 취득세, 양도소득세, 종합소득세 등 세제 계산 시 제외시켜주는 특례도 있긴 합니다.
감사합니다.
질문1)일시적 1가구 2주택자로 비과세 받으려면 a아파트를 3년이내 팔아야 하는데 b빌라에서 실거주해야만 비과세 받을수 있는지
==> 구입당시 조정지역 등이 이었다면 실거주 2년 의무가 부과됩니다.
질문2)
6억이하 소형 신축빌라로 취득세 계산시 주택수 제외로 기본세율만 적용되는게 맞는지
==> 일정 요건을 충족하는 소형·저가 주택(예: 6억 이하, 전용면적 기준 등)은 주택 수 산정에서 제외되는 경우가 있습니다. 이 경우에는 다주택자라 하더라도 해당 주택은 주택 수에 포함되지 않아 기본세율만 적용될 수 있습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
새로 사시는 빌라에 직접 들어가 사실 필요는 없습니다. 일시적 1세대 2주택 비과세 혜택은 새로 산 집에서 사느냐가 아니라 기존 집을 기한 내에 잘 파느냐가 핵심이기 때문입니다. 이미 A 아파트에서 10년 이상 충분히 거주하고 보유하셨으므로 비과세를 위한 기본 조건은 다 갖춰진 상태이며 이제 빌라를 사신날부터 3년 안에만 기존 아파트를 매도하면 빌라를 전세주거나 비워두더라도 아파트에 대한 양도소득세 비과세 혜택을 그대로 받으실 수 있습니다 .
말씀하신 6억 이하의 소형 신축 빌라는 현재 정부가 비아파트 시장을 살리기 위해 주는 세제 혜택 대상에 해당합니다. 원래 집이 있는 상태에서 또 집을 사면 다주택자로 보아 취득세가 무거워질 수 있지만 2027년 12월까지 취득하는 전용면적 60 m2 이하의 소형 신축 주택은 취득세 계산 시 주택수에서 제외해주어 기본세율만 적용받게 되어 세금 부담이 크게 줄어듭니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 일시적 1가구 2주택 비과세와 실거주 요건
기존 A아파트의 비과세 혜택을 받으려면 신규 B빌라에 꼭 거주해야 하는 것은 아닙니다.
- 비과세의 핵심 요건은 다음과 같습니다.
1. 기존 주택(A아파트) 취득 후 1년이 지난 뒤에 새 주택(B빌라)을 구입해야 합니다.
2. 새 주택을 산 날로부터 3년 이내에 기존 A아파트를 매도하면 됩니다.
- 실거주 관련 요건은 아래와 같습니다.
- B빌라에는 반드시 거주할 필요가 없습니다. 새로 산 집에 들어가지 않아도, 3년 안에 A아파트만 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 다만 기존 A아파트를 살 때 서울이 조정대상지역이므로, A아파트에 2년 이상 거주해야 비과세가 적용됩니다. 이미 10년 이상 거주하셨으니 이 조건도 충분히 충족하신 걸로 보입니다.
2. 6억 이하 소형 신축 빌라 취득세 특례
정부에서 시행 중인 ‘소형 주택 취득세 특례’ 적용 가능성이 높습니다.
- 지원 대상은 아래 조건을 모두 갖춘 경우입니다.
- 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일 사이에 준공된 신축 소형 주택을, 해당 기간 내 최초로 매수했을 때
- 전용면적 60㎡ 이하
- 취득가액 6억 원 이하(수도권 기준)
- 세제 혜택
- 이런 집을 취득하면 주택 수에서 제외되어, 기존 A아파트와 함께 2주택자가 되어도 기존의 중과세율(1~3%)이 아닌 일반세율(1~3%)만 적용받습니다.
- 단, 나중에 이 빌라를 보유한 채로 또 다른 주택을 구입하면 이 빌라까지 주택 수에 들어갈 수 있으니 이 점은 주의하셔야 합니다.
■ 정리 및 참고사항
- A아파트는 B빌라를 산 후 3년 내에 팔면 비과세가 가능하며, B빌라에 거주할 의무는 없습니다.
- 신축·소형·6억 이하 빌라인 경우 취득세도 주택 수 제외 특례가 적용되어 기본세율만 내게 됩니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
질문 1 : 아니요 거주하지 않아도 됩니다. B빌라 취득일로부터 3년 이내에 A아파트를 팔기만 하면 됩니다. 비과세를 결정짓는 것은 새집의 거주가 아니라 기존 A의 거주 및 보유입니다. 이미 A에서 10년 이상 사셨으므로 요건은 충분합니다. 질문2: 네 기본세율이 적용됩니다. 전용면전 60제곱미터 이하, 수도권 6억원 이하인 비아파트를 2027년 12월까지 최초 구입시 혜택을 받습니다. 기존 1주택 상태에서 이 빌라를 사더라도 2주택 중과세율이 아닌 기본세율이 적용이 되며 향후 다른 주택을 추가 매수할 때도 이 빌라는 취득세 주택 수 산정에서 빠집니다. 감사합니다.