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노량진/흑석/과천 어때요? 어디가좋을까요
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.동일금액 투자가 어려운점은 있습니다. 국평(33~34평)을 기준으로 하기 때문에 평단가를 기준으로 잡는것이 평범한 기준이긴 한데.... 질문이 정확하지 않지만 객관적인 내용만 정리해드리겠습니다.노량진, 흑석, 과천은 각각 뚜렷한 장점과 개발 호재를 가진 지역입니다. 직장 위치(가산/동탄)를 고려했을 때, 세 지역의 특징을 비교하여 최적의 선택을 제안해 드립니다.1. 미래 상승 가능성 (단기/중기/장기)노량진:전망: 대규모 재개발(노량진뉴타운)이 활발히 진행 중이며, 9,000세대가 넘는 신축 단지와 대형 건설사 브랜드 입주가 예정되어 있습니다. 개발이 완료되는 중장기적으로 큰 폭의 가치 상승이 기대됩니다.투자: 현재는 재개발 초기~중기 단계로 투자 시점을 잘 맞추면 높은 수익률을 기대할 수 있으나, 입주 시점까지 시간이 다소 소요됩니다.흑석:전망: 흑석뉴타운은 이미 신축 단지들이 자리를 잡으며 고점 거래를 경신하는 등 한강변 고급 주거지로 입지를 굳혔습니다. 단기/중기 상승세가 뚜렷하며, 이미 가격이 높게 형성되어 있어 노량진보다는 상승 폭이 제한적일 수 있습니다.투자: 안정적인 우상향을 목표로 하는 투자자에게 적합합니다.과천:전망: 재건축과 교통 호재가 맞물리며 최근 전국에서 가장 높은 아파트값 상승률을 기록했습니다. 단기 상승세가 강하며, 재건축이 완료되는 시점에 따라 추가 상승 여력이 충분합니다.투자: 서울 강남권 대체지로 주목받으며 가격 변동성이 크고 역동적인 시장입니다. 2. 교육 관점과천: 유해 시설이 거의 없고 조용한 주거 환경을 기반으로 한 우수한 학군으로 유명합니다. 강남권 학군지로의 접근성도 좋습니다.흑석: 한강 이남의 좋은 주거 환경과 더불어 인근 서달로를 따라 위치한 아파트들이 거주민들에게 살기 좋다는 평가를 받습니다.노량진: 현재는 전통적인 학원가 이미지가 강하지만, 재개발 완료 후 신축 대단지 입주 시점부터 학군 수준이 크게 개선될 것이라는 전망도 있습니다. 3. 실거주 관점과천: 조용하고 쾌적하며, 계획된 도시로서 실거주 만족도가 매우 높습니다.흑석: 한강변에 위치한 신축 아파트들이 많아 쾌적하며, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.노량진: 현재는 개발 중인 구역이 많아 다소 혼잡할 수 있으나, 입주가 시작되면 대규모 신도시급 주거 단지로 탈바꿈하여 실거주 여건이 크게 개선될 것입니다. 4. 교통 관점 (직장: 가산/동탄)가산 (가산디지털단지역):노량진: 1호선으로 환승 없이 빠르게 이동 가능합니다.흑석: 9호선으로 노량진역까지 이동 후 1호선 환승 또는 버스 이용 가능합니다.과천: 4호선을 이용해 사당역에서 2호선으로 환승 후 구로디지털단지역에서 2호선 지선 환승하거나, 버스 이용 시 소요 시간이 꽤 걸립니다.동탄: 세 지역 모두 동탄까지의 직접적인 연결은 다소 불편합니다. 광역버스나 SRT를 이용해야 하므로 출퇴근 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 과천이 지리적으로 동탄에 더 가깝긴 합니다. 보스의 최종 조언직장 위치(가산)를 최우선으로 고려한다면 노량진이 출퇴근이 가장 편리합니다. 또한, 향후 대규모 개발 완료 시 가치 상승 잠재력도 큽니다.자녀 교육과 쾌적한 주거 환경, 강남 접근성을 중시한다면 과천이나 흑석이 더 적합합니다. 현재 가용 금액 내에서 각 지역의 매물(재개발 입주권 또는 신축 아파트)을 꼼꼼히 비교하여 본인의 우선순위에 맞는 곳을 선택하시길 바랍니다.-유동화 자산, 평균소득, 동거가족 등 구체적인 예산과 현금흐름을 제시해 주시면 명확한 답변과 최적의 투자 지역 or 투자 단지 + 가성비 상승여력 비율 예측가능 할듯합니다.
경제 / 부동산
25.12.24
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공공분양 아파트 입주 전 잔금 납부순서
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.1. 올바른 납부 및 처리 순서결론부터 말씀드리면 질문자님의 1번 방식이 실무적인 절차입니다. 단, 보금자리론의 특성상 융자금 상환이 선행되거나 동시에 이루어집니다.1단계: e-보금자리론 신청 시 대출 금액을 '기존 융자금 상환액 + 추가 잔금' 합계액으로 설정합니다.2단계: 대출 실행 당일, 대출금으로 기존 융자금(기금)을 먼저 상환 처리합니다. LH 융자금은 승계 후 그대로 두는 것이 아니라, 보금자리론이라는 상위 대출로 '대환(교체)'하는 개념입니다.3단계: 융자금 상환 후 남은 대출금으로 나머지 잔금을 완납합니다.4단계: LH로부터 입주증을 발급받고 열쇠를 수령합니다.2. 융자금 승계의 실체계약서상의 '융자금'은 입주자가 원할 경우 승계받아 이자만 낼 수도 있지만, 보금자리론을 받는다면 이중 대출이 불가능하므로 보금자리론 금액으로 해당 융자금을 갚아버리는 것이 원칙입니다. 즉, 별도의 승계 절차를 밟기보다 대출 실행 과정에서 은행이 융자금을 먼저 상환하고 남은 금액을 잔금으로 처리해 줍니다.3. 실무 요약보금자리론 신청 시 '기존 융자금 상환' 조건을 확인하십시오.은행에서 대출금이 나오면 기존 융자금 상환 → 나머지 잔금 납부 순으로 전산 처리됩니다.입주 전 반드시 LH 지역본부나 관리사무소를 통해 '관리비 예치금' 등을 별도로 납부해야 입주증이 나옵니다.더 자세한 대출 실행 당일의 동선은 취급 은행 담당자에게 확인하시면 가장 정확합니다. 한국주택금융공사 보금자리론 안내 페이지에서도 대환 대출 절차를 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.24
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단독주택 시가총액 조회 방법 질문드립니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.^^*1. 건축물 가격만 조회하는 방법건물 가격만 조회하려면 '위택스(Wetax)' 또는 '렌트홈(Renthub)' 시스템의 시가표준액 조회 서비스를 이용하는 것이 맞습니다.위택스 (www.wetax.go.kr): 지방세 납부 시스템에서 '시가표준액 조회' 메뉴를 통해 확인 가능합니다.렌트홈 (www.renthome.go.kr): 주택 임대 관리 시스템에서도 공시가격 및 시가표준액 조회가 가능합니다.2. 위택스에서 조회가 안 되는 이유위택스 시스템은 간혹 서버 오류나 시스템 문제로 조회가 원활하지 않을 수 있습니다. 렌트홈 시스템을 함께 이용해 보십시오.3. 부동산 공시가격 열람 시스템과의 차이부동산공시가격알리미에서 조회되는 '공시가격'은 토지와 건물을 합산한 금액입니다. 이는 종합부동산세, 재산세(토지분), 건강보험료 산정 기준이 됩니다.반면, 위택스나 렌트홈에서 조회하는 '시가표준액' 중 건축물 부분은 재산세(건물분) 부과나 취득세 산정 기준이 됩니다.건물의 시가표준액만 보려면 위택스나 렌트홈을 이용해야 하며, 두 시스템 모두에서 조회가 어렵다면 관할 시/군/구청 세무과(재산세 담당 부서)에 유선으로 문의하여 정확한 시가표준액을 확인하는 것이 가장 확실합니다.
경제 / 부동산
25.12.23
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이젠 분양되도 살 수 있는 여력이 안될 것 같아요...
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.치솟는 분양가와 팍팍해진 대출 규제 때문에 좌절감을 느끼시는 심정 충분히 이해합니다. 많은 분이 비슷한 고민을 하고 계십니다. 하지만 결론부터 말씀드리면, 지금처럼 모두가 어렵다고 느낄 때일수록 냉철한 시각으로 다음 기회를 준비해야 합니다.원가 상승으로 인한 고분양가와 대출 규제 때문에 현재 내 집 마련 문턱이 높은 것은 사실이나, 청약 통장은 미래 기회를 위한 유효한 자산입니다.공급 확대는 장기적 안정에 필수적이지만, 대출 여력을 고려한 현실적인 자금 계획과 상급지 외 유망 지역으로의 눈높이 조정이 필요한 시점입니다.지금은 조급함을 버리고 시드머니를 확보하며 정책 변화나 금리 인하 등 유리한 타이밍을 기다리는 냉철한 준비가 필요합니다.
경제 / 부동산
25.12.23
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아파트를 매매했는데 붙박이장 철거시 도배장판
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.*^^*결론부터 말씀드리면, 별도 특약이 없다면 매도인에게 도배·장판 비용 보상을 받기 어렵습니다.1. 원상회복의 범위부동산 매매 시 매도인은 해당 목적물을 계약 당시의 상태로 인도할 의무(원상회복 의무)가 있습니다. 여기서 '원상'은 통상적으로 붙박이장, 싱크대 등 건물에 고정된 부착물은 포함된 상태로 간주합니다.2. 도배/장판 보상이 어려운 이유감가 상각: 도배와 장판은 소모성 자재로 이미 감가상각이 진행된 상태입니다. 철거 후 드러난 부분만 새것으로 교체해 달라고 요구하기 어렵습니다.특약 부재: 붙박이장 철거 여부나 그로 인한 마감재 보수에 대한 구체적인 합의가 계약서에 명시되지 않았습니다.3. 대응 방안철거 금지 요청: 붙박이장은 주택 구성의 일부로 간주되므로, 매도인에게 철거하지 말고 두고 가달라고 정중히 요청하십시오. 대부분의 경우 붙박이장은 놓고 가는 것이 일반적입니다.협의: 만약 매도인이 반드시 가져가야 한다고 주장한다면, 철거 시 발생하는 미관상의 문제에 대해 협의(예: 일부 보수 또는 비용 일부 보상)를 시도해 볼 수는 있습니다. 하지만 법적 강제력은 없습니다.붙박이장은 건물 부착물로 보고 철거하지 않는 것이 일반적이며, 철거로 인한 도배·장판 보상은 특약이 없다면 받기 어렵습니다. 협의가 잘되어 기분좋게 새로운 보금자리에서 행복한 생활 기원합니다🥰
경제 / 부동산
25.12.23
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농업경영체등록(농지원부)에 대해 문의 합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다. *^^*1. 농업경영체 재등록 가능 여부네, 가능합니다. 다만, 법적 요건을 갖춘 임대차 계약이 전제되어야 합니다. 증여로 소유권이 자녀에게 넘어가면 어머니의 기존 경영체 등록은 정보 변경 사유가 발생하며, 이후 자녀와의 임대차 계약서를 증빙으로 하여 다시 경영체 등록을 신청하시면 됩니다.2. 반드시 확인해야 할 법적 제한 (중요)농지는 원칙적으로 '경자유전' 원칙에 따라 임대차가 엄격히 제한되지만, 아래의 경우는 예외적으로 허용됩니다.상속 농지: 상속받은 농지는 임대차가 자유롭습니다.증여 농지: 증여는 상속과 다릅니다. 자녀가 증여받은 농지를 어머니에게 임대하려면 다음 중 하나에 해당해야 합니다.60세 이상: 자녀가 농지를 5년 이상 소유하고, 본인이 더 이상 농사를 짓기 어려워진 60세 이상의 경우 (이 경우는 어머니가 자녀에게 임대하는 상황에 해당하므로 반대 케이스 확인 필요)한국농어촌공사 위탁: 가장 안전한 방법은 한국농어촌공사(농지은행)에 농지를 위탁 임대하고, 공사를 통해 어머니가 다시 임차하는 형식을 취하는 것입니다. 개인 간의 임대차가 법적으로 허용되지 않는 범위일 경우 이 방법을 써야 경영체 등록이 유지됩니다. 3. 실무 체크리스트농지대장(구 농지원부) 변경: 증여 후 소유권이 이전되면 농지대장의 소유주를 자녀로 변경해야 합니다.임대차 계약서 작성: 농지은행을 통하거나 법적 허용 범위 내에서 계약서를 작성합니다.농관원 신청: 어머니 주거지 관할 국립농산물품질관리원에 임대차 계약서를 제출하여 농업경영체 등록(변경) 신청을 합니다.증여 후에도 어머니가 실제 농사를 지으신다면 경영체 등록은 가능하지만, 직계존비속 간 직접 임대차가 법적으로 가능한 상황인지(농지법 제23조) 확인이 우선입니다. 법적 제약이 있다면 농지은행 위탁 임대를 통해 해결하시길 권장합니다.법령 > 법령조문 > (농지의 임대차 또는 사용대차) | 사법정보공개포털
경제 / 부동산
25.12.23
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경기도 아파트 월세 지금 2천에 50인데 너무 싼가요!?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.6년 만에 월세를 조정하는 상황이시군요. 시세와 임대차 관계를 고려하여 명쾌하게 정리해 드리겠습니다.산본금강주공 4개의 평형별 타입이 있어서 참고 부탁드립니다.1. 현재 월세 2000/50, 정말 싼가요?네, 현재 시세 대비 매우 저렴한 수준입니다.시세 확인: 네이버 부동산이나 KB부동산에서 '산본 금강주공' 동일 면적대의 현재 월세 시세를 확인해 보십시오.6년 전 가격에서 한 번도 올리지 않았기에 시세 차이가 큽니다.현재 네이버부동산 전세 4건, 월세 0건12월19일 기준 KB시세17평 : 2000/60~6518평 : 2000/63~6824~25평 : 3000/78~802. 적정 월세 금액 조율세입자는 보증금 1,000만 원 감액(2천→1천) 시 월세 5만 원 인상을 예상하고 있지만, 시장 시세와 지난 6년간의 동결을 고려하면 10만 원 인상 무리한 요구가 아닙니다.현실적인 조언: 시세를 확인한 후, 세입자에게 "6년 동안 동결된 시세를 반영하여 보증금 3천에 월세 70만 원으로 조정하려 한다"고 먼저 제안하십시오. 그 후 협의 과정에서 65만 원 선으로 조율하는 것이 현실적입니다. 60만 원은 여전히 시세보다 저렴한 수준입니다.3. 부동산을 통한 협의 및 절차부동산 중개사무소를 통해 협의하는 것이 가장 깔끔하고 객관적입니다. 임대인과 임차인이 직접 감정적으로 부딪히는 것보다, 객관적인 시세 자료를 바탕으로 제3자가 이야기하면 협상이 수월해집니다.재계약서 작성: 월세가 변경되면 기존 계약 종료 시점에 맞춰 새로운 임대차 계약서를 작성해야 합니다.4. 월세 입금일 문제날짜를 제멋대로 주는 것은 명백한 계약 위반입니다.계약서 준수 요청: 공인중개사를 통해 "임대차 계약서상 명시된 날짜(16일)에 정확하게 입금해 달라"고 정중하게 요청하십시오.내용증명 고려: 지속적으로 지연될 경우, 추후 법적 대응(계약 해지 통보)의 근거를 마련하기 위해 내용증명을 통해 정해진 날짜 입금을 촉구할 수 있습니다.부동산보스 한마디 : 시장상황은 전세,월세 매물이 없고 귀하다 판단되어 시세대로 인상하시라고 조언드리고싶습니다.월세: 시세 확인 후 2천/60만 원보다 더 높은 금액을 목표로 협상하십시오.협의: 부동산을 통해 객관적으로 진행하십시오.입금일: 명확한 날짜 준수를 요구하십시오.
경제 / 부동산
25.12.23
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근친생활시설 전세5000(서울)
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.근린생활시설(근생빌라)은 대학가에서 흔히 볼 수 있지만, 계약 전 반드시 주의해야 할 점들이 있습니다. 핵심만 짚어드립니다.1. 최우선변제권(소액임대차보호) 대상 여부네, 대상이 됩니다.건축물대장상 용도가 근린생활시설(상가)이더라도 실제로 주거용으로 사용하고 전입신고와 확정일자를 갖췄다면 주택임대차보호법의 보호를 받습니다. 서울시 기준 소액임차인 범위(보증금 1억 6,500만 원 이하)에 해당하므로, 경매 시 일정 금액(최대 5,500만 원)을 다른 채권자보다 먼저 배당받을 수 있는 최우선변제권이 인정됩니다.국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령 확인2. 권리분석 및 위험도 점검채권최고액(2.34억) + 내 보증금(0.05억) + 타 세입자 보증금: 매매가 6~7억 대비 대출(채권최고액) 비중은 높지 않아 보입니다. 다만, 건물 전체의 보증금 합계(다가구 형태일 경우)를 확인하여 전체 부채가 시세의 70~80%를 넘지 않는지 확인이 필요합니다.전세권 설정: 3주 뒤 만료되는 전세권은 크게 신경 쓰지 않아도 되나, 해당 세입자가 보증금을 제때 돌려받고 나가는지 확인하는 것이 좋습니다.3. 계약 전 체크리스트전세자금대출 및 반환보증보험: 근린생활시설은 일반적인 전세대출과 허그(HUG) 보증보험 가입이 불가능한 경우가 많습니다. 내 돈 5,000만 원을 온전히 지키려면 보증보험 없이 임대인의 재력에만 의존해야 한다는 점을 인지해야 합니다.불법 개조 여부: 근생을 주거용으로 쓰는 것은 용도 위반이므로, 구청에서 단속 시 싱크대 철거 등 원상복구 명령이 내려질 수 있는 리스크가 있습니다.보증금 5,000만 원은 서울시 최우선변제금 범위 내에 있어 법적 보호망은 있으나, 근생 특성상 보증보험 가입이 어렵고 대출이 안 된다는 단점이 있습니다. 본인의 자금 상황과 리스크 감수 여부에 따라 결정하시되, 가급적 인터넷등기소에서 등기부등본을 다시 한번 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.12.23
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모집공고일 2023년 4월 분양계약했어요. 월세 주기 되요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.주택법상 실거주의무가 없더라도, 은행 대출(주담대 및 보금자리론)을 이용할 경우 월세를 주는 것은 사실상 불가능합니다. 2025년 현재 시행 중인 가계부채 관리 방안과 대출 약정 규정을 근거로 답변드립니다.1. 시중은행 주택담보대출 (주담대)관련 정책: 금융위원회의 가계부채 관리 방안(6.17 대책 및 이후 후속 조치)에 따라, 규제지역 여부와 상관없이 주택담보대출을 받는 경우 6개월 이내 전입 의무가 부과됩니다.근거 내용: 대출 실행 시 작성하는 '추가 약정서'에 "대출 실행일로부터 6개월 이내에 해당 주택에 전입하고, 전입 완료 후 등본을 제출한다"는 항목이 명시됩니다.위반 시 조치: 세입자를 들여 본인이 전입하지 못할 경우 약정 위반으로 간주되어 대출금 즉시 회수 및 향후 3년간 주택 관련 대출 제한 조치가 취해집니다.자료 확인: 금융위원회 보도자료 - 주택시장 안정화 방안2. 한국주택금융공사 보금자리론관련 정책: 한국주택금융공사의 보금자리론 업무처리기준에 따릅니다.근거 내용: 대출 받은 날로부터 3개월 이내에 전입해야 하며, 최소 1년 이상 실거주를 유지해야 합니다.실거주 확인: 공사는 사후 점검을 통해 전입세대확인서 등을 확인하며, 실거주가 확인되지 않을 경우 대출금을 즉시 회수합니다.자료 확인: 한국주택금융공사 보금자리론 실거주 의무 안내3. 실무적 판단 (된다/안된다 의견이 나뉘는 이유)법적으로는(주택법): 실거주의무가 없는 단지이므로 월세를 줘도 주택법 위반이 아니기 때문에 "된다"는 의견이 나옵니다.금융적으로는(대출약정): 은행과 맺은 대출 계약 위반이기 때문에 "안된다"는 의견이 나옵니다.잔금 대출(주담대, 보금자리론)을 받는 순간 금융사와의 약정에 따라 본인이 반드시 전입해야 합니다. 따라서 월세를 주시려면 다음 방법 중 하나를 택해야 합니다.대출 없이 잔금 납부: 본인 자금으로 잔금을 치르면 월세를 주는 데 아무런 제약이 없습니다.전세 전환: 대출을 받지 않고 세입자의 전세 보증금으로 분양 잔금을 치르는 것은 가능합니다.선 실거주 후 임대: 대출 약정에 정해진 실거주 기간(최소 6개월~1년)을 채운 뒤 대출을 상환하거나 은행 승인을 받아 임대로 전환해야 합니다.결론: 대출을 활용하여 잔금을 치르면서 바로 월세를 주는 것은 금융 약정 위반으로 인해 불가능합니다.
경제 / 부동산
25.12.23
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묵시적 갱신 계약해지건 관련하여 질문드립니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.묵시적 갱신 상태에서 보낸 해당 문자의 효력과 이사 일정에 대해 핵심만 짚어드립니다.1. 10월 29일 보낸 문자의 효력 여부결론부터 말씀드리면, 해당 문자는 확실한 계약 해지 통보로 보기 어렵습니다.사유: "입주일이 확정되면 다시 연락하겠다"는 내용은 해지 의사를 명확히 밝힌 것이 아니라, '추후에 통보하겠다'는 예고에 가깝습니다.위험 요소: 임대인이 이를 정식 해지 통보로 인정하지 않을 경우, 나중에 실제 날짜를 말한 시점부터 다시 3개월을 주장할 수 있습니다.2. 2월 초 이사 가능 여부특약과 법적 효력을 종합해 볼 때, 지금이라도 명확한 날짜를 다시 통보해야 안전합니다.법적 효력: 묵시적 갱신 중 해지 통보는 임대인이 받은 날로부터 3개월 뒤에 효력이 발생합니다.특약 사항: 3개월 전 통보 특약이 있으므로, 오늘(12월 23일) 날짜를 확정해 통보하면 2026년 3월 23일경에야 보증금 반환 의무가 완벽히 생깁니다. 2월 초 이사는 임대인과 협의가 되지 않으면 보증금 반환 시점이 늦어질 수 있습니다.3. 대응 방안즉시 재통보: 오늘 바로 "지난 10월 통보에 이어, 입주일이 확정되어 2월 O일에 퇴거하겠습니다"라고 확정적인 해지 의사를 문자로 보내십시오.협의 시도: 2월 초 입주라면 3개월 기간이 조금 부족할 수 있습니다. 임대인에게 분양 아파트 입주 일정을 공유하며 다음 세입자를 빨리 구할 수 있도록 협조를 구하는 것이 현실적인 방법입니다.10월 문자는 해지 통보로서 불충분하므로, 지금 즉시 명확한 퇴거 날짜를 문자로 다시 보내 확정지으십시오. 2월 초 이사를 위해서는 임대인과의 원만한 협의가 반드시 병행되어야 합니다.
경제 / 부동산
25.12.23
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