근데 이사를 왔는데 전.월세 보증보험 가입이 안되서 다시 이사를 갈순 없잖아요
1. 그래서 집주인과 합의하여 임대차계약과 전입신고 한후에 보험가입 승인까지 완료 되었을때 잔금을 줘도 되지않나요?
(보통의 경우는 임대차계약과 전입신고를 하고서 이사를 온다고 할까요 그 다음에 보증보험 가입)
2. 이럴경우 꼭 공실이어야 하는건지 현재 거주하는 임차인이 있어도 중복으로 전입신고가 되나요?
(전입신고와 퇴거신고는 동시에 이뤄진다고 하여서)
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
불안한 마음이 크시겠지만, 현실적으로 1번 방법은 실현이 어렵고 2번은 행정상 가능합니다.
1. 잔금을 미루고 가입 승인 후 입금?
보증보험(HUG 등)은 잔금 지급과 전입신고가 완료된 후에야 신청이 가능합니다. 즉, 보험사 입장에서 '대항력'이 없는 상태에서는 가입 심사조차 해주지 않습니다. 집주인 역시 잔금을 받지 않고 열쇠를 주거나 전입신고를 허락할 가능성이 매우 낮아 현실적으로 어려운 방법입니다.
2. 전입신고 중복 가능 여부
네, 중복 전입은 가능합니다. 현재 세입자가 나가지 않았더라도 본인이 전입신고를 할 수 있으며, 이를 '다세대 전입'이라 합니다. 하지만 보통 잔금을 치르는 날 기존 세입자가 퇴거하면서 동시에 전출이 이뤄지는 것이 일반적입니다.
현실적인 대안
특약 활용: 계약서에 "임대인의 결격사유로 보증보험 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 보증금 전액을 즉시 반환한다"라는 문구를 반드시 넣으세요.
HUG 안심전세대출: 대출과 보험 가입이 동시에 진행되는 상품을 이용하면 미리 가입 가능 여부를 어느 정도 가늠할 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 원칙상 주택인도와 잔금지급은 동시이행 관계입니다. 그러므로 잔금지급일 전에 주택을 인도받은게 아니기에 실제 주거가 어렵고 그에 따라 전입신고시 주민센터에서도 받아주지 않습니다. 다만, 취학등 별도의 사유가 있거나 잔금일로부터 1~2일정도 빠르게 하는 경우 예외적으로 받아는 주나, 기존세입자가 전입되어 있는 경우에는 전입신고가 어렵습니다. 그리고 계약관계상 임대인이 잔금전에 주택을 인도하지는 않기 때문에 잔금일전에 임의대로 전입신고를 하실수 없습니다 ,당연히 임대인 동의도 필요한데, 이에 동의도 임대인이 해주는 경우는 매우 적습니다. 보증보험의 경우는 그래서 전입신고후에 가입을 해야 하기에 보통 계약시 특약등으로 보증보험 미가입시 계약해지등의 특약을 별도로 넣어두시도 합니다.
2. 1처럼 구분건물 1세대에 두 세대가 전입을 할수는 없습니다. 다만 잔금일 당일에 이사와 전출이 동시에 이루어지는 경우 주민센터에서 전입신고를 허용하게 되는 것입니다. 보통 기존임차인이 이사후 다른 곳에 전입신고를 하면 현주소지에서는 자동전출이 되기 떄문입니다.
그리고 상대방과의 계약으로써 잔금일등이 정해지는 것인데, 본인임의대로 지급시기를 늦추실거라면 계약자체의 효력이나 의미가 없습니다, 물론 계약전에 전입을 먼저하고 보증보험 가입이후에 잔금을 지급한다는 합의를 하면 되겠으나, 임대인 입장에서 해당과정이후에도 잔금지급을 미루게 되면 사실상 주택에 거주하면서 버티는 상황으로 이어지고 이럴 경우 법에 따른 명도소송등을 통해 퇴거시켜야 하기에 시간적, 비용적 손실이 발생될 위험이 있습니다. 질문자님은 당연히 지급하시거라 믿지만, 다른 사람 모두가 동일하게 이행을 잘하는 것은 아니며, 임대인입장에서는 이러한 리스크 부담을 할 이유가 없기에 정해진 계약에 따라 원칙적으로 진행하는 것입니다.
1명 평가안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
차를 산다고 생각해 보세요
차값을 다 지불하지 않았는데 차를 받을 수 있나요?
어느 집주인이 잔금도 안받았는데 들어와 살라고 집키를 줍니까?
잔금을 보호하는게 보증보험인데 잔금을 안넣고 보증하라는게 앞뒤가 안맞잖아요
이렇게 하세요
보증보험회사에 전화해서 이집 나올수 있는지 알아보세요
서류주고하면 어느정도는 알수 있어요
계약서쓸때 특약 넣을거잖아요
보증보험 안되면 계약해지한다라고
그럼 계약하시고 잔금치룬후에 왜 보증보험이 안되는지 이유를 찾으세요
본인책임이면 어쩔수 없이 사시는 거고
본 부동산이 문제가 있다면 집주인에게 계약해지를 요구하면됩니다.
다시 이사가기 짜증나죠?
얼마일지는 모르지만 보증금 날리는 것보다 짜증날까요?
그리고 전입신고는 두 세대 안되요
가끔 개별호수 중복전입 얘기하시는 분들있는데 그런건 특수한 상황이예요
그냥 안된다고 생각하세요
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세·월세 거래에서 잔금 지급과 보증보험 가입은 별개의 사안입니다
그래서 계약하기전에 그집이 보증보험에 가입이 되는집인지 확인을 하고 계약을 해야 합니다
전입신고와 퇴거신고는 동시에 이루어지는 것이 원칙입니다
기존 세입자가 있으면 전입신고를 안해줍니다
계약을 하기전에 이러한 사항들을 확인해서 계약해야 하고 특약에 보증가입이 안될때는 해지하는 조건으로 계약을 하던지 해야 합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 기존 임차인이 있을 경우 기존 임차인도 보증금 회수 까지 대항력을 유지를 해야 하므로 전출이 힘들고 또한 새로운 세입자가 전입신고를 하지 못합니다. 전입신고를 하지 못하면 보증보험가입이 불가하므로 우선 잔금을 지불을 하고 전입을 정상적으로 하시고 다음으로 보증보험 가입을 진행하셔야 합니다. 또한 잔금이 안 들어온 상황에서도 기존 임차인도 보증금 못받은 상태에서 전입신고를 먼저 할 수는 없다고 사료됩니다.
감사합니다.
1. 그래서 집주인과 합의하여 임대차계약과 전입신고 한후에 보험가입 승인까지 완료 되었을때 잔금을 줘도 되지않나요?
(보통의 경우는 임대차계약과 전입신고를 하고서 이사를 온다고 할까요 그 다음에 보증보험 가입)
===> 네 잔급 지급은 임차인의 의무사항입니다. 반드시 지급해야 하는 사항입니다.
2. 이럴경우 꼭 공실이어야 하는건지 현재 거주하는 임차인이 있어도 중복으로 전입신고가 되나요?
(전입신고와 퇴거신고는 동시에 이뤄진다고 하여서)
==> 잔금일을 기준으로 통상 1주이내는 중복전입신고도 되지만 이러한 경우 동사무소 실무자의 재량에 의해서 판단되는 사항입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
임대인과 합의한다면 가능합니다. 실무상 전입신고와 보험 승인 후 잔금을 주는 특약을 주기도 합니다. 기존 세입자가 있어도 전입신고는 순차적으로 처리되며 일정 조율이 가장 중요하다고 봅니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 네 그래도 되지만 임대인과 협의하여 결정하셔야 합니다.
2. 꼭 공실이 아니여도 됩니다. 현재 임차인이 있어도 전입신고 가능합니다.
기존 세입자 퇴거 신고 + 신규 세입자 전입신고를 같은 날 주민센터에 동시 접수하면 됩니다.
감사합니다.