토지거래허가구역에 지정되면 어떤 부분에서 규제에 의한 제한을 받게되나요?
토지거래허가구역으로 지정이되면
부동산을 거래할 때 어떤 부분에서 제한을 받는지요?
그리고 매매 뿐만이 아니라
임대, 임차 등 소유권이 이전되지 않는 거래에서도 제한이 되는 것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
토지거래허가제는 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 부동산을 거래할 때 계약 전 허가를 받는 제도인데, 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때는 관할 시·군의 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 못하면 거래자체가 무효가 됨에 유의해야 합니다. 주택의 경우 잔금일로부터 6개월내 입주, 2년간 실거주 의무가 부여되므로 갭투자가 불가능하며 위반하는 경우 2년이하의 징역이나 계약 체결당시 토지가의 30%에 해당하는 금액의 벌금에 처해질 수 있습니다. 또한 토지거래허가 구역내에서 허가취소, 처분, 조치명령을 위반한 경우는 1년이하 징역 또는 1천만원이하 벌금에 처해집니다. 만일, 허가받은대로 사용하지 않는 경우에는 이행강제금이 토지 취득가의 10%에 대해 부과될 수 있습니다. 매매가 아닌 임대차 등에는 직접적인 영향은 없으나, 주택 매수시 2년간 실거주를 해야 하므로 세를 끼고 구입하는 갭투자나 매수 후 즉시 세를 주는 것이 불가능하는 등의 간접적인 영향이 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
토지거래허가구역 제도에 따른 주요 규제와 제한 사항을 정리하면 다음과 같습니다.
먼저, 토지거래허가구역은 주로 투기성 거래가 많거나 땅값이 가파르게 오르는 지역을 대상으로 지정됩니다. 이 구역에서는 토지나 건물을 사고팔 때 반드시 해당 시장, 군수, 구청장의 사전 허가를 받아야 하죠.
1. 매매 거래(소유권 이전) 시 제한
- 실수요자만 거래 가능: 토지를 사려면 반드시 실제로 그 땅을 사용할 사람(실수요자)이어야 합니다. 예를 들어 주택을 살 땐 매수인이 직접 거주해야 하고, 상업용이나 농지라면 스스로 사업하거나 직접 농사를 지어야 하죠.
- 일정 기간 실거주 및 이용 의무: 허가 목적에 맞게 최소 기간(주택은 2년, 농업 2년, 축산업·임업은 3년 등) 동안 실제로 사용해야 합니다. 이를 어기면 이행강제금 등 불이익이 따릅니다.
- 일정 기준 이상의 면적만 해당: 주거지역이라면 60㎡를 초과하는 등, 지자체마다 정한 면적 기준 이상일 때만 허가가 필요합니다.
2. 임대차(전세, 월세 등) 거래 시 제한
- 임대차 계약은 원칙적으로 허가 대상 아님: 일반적으로 전세나 월세 등 임대차 거래는 허가를 받을 필요가 없습니다.
- 단, ‘갭투자’는 불가: 매수한 주택을 바로 세놓는 식의 투기성 임대는 허가 요건을 충족하지 않아 불가능합니다. 즉, 새로 주택을 산 사람은 일정 기간은 직접 거주해야만 합니다.
3. 규정 위반 시 불이익
- 무효 처리: 허가를 받지 않은 매매계약은 처음부터 효력이 없습니다.
- 형사 처벌: 허가 없이 거래하거나, 허가를 부정하게 받으면 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금이 부과될 수 있습니다.
- 등기 불가: 허가가 없으면 소유권 이전 등기 자체가 불가능합니다.
이처럼 토지거래허가구역에서는 거래 자체뿐 아니라, 이후 사용 목적과 방법까지 엄격하게 관리됩니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
토지거래허가규역에 지정이 되게 되면 부동산 거래 시에 시장 및 군수, 구청장등의 허가를 받아야 합니다.
또한 허가 후 4개월 이내 전입신고를 해야 하고 전입 후 2년간 실거주 의무가 발생이 되기 때문에 갭투자가 사실상 불가한 측면이 있습니다. 또한 대출 한도 줄어 들 수 있습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
투기 방지를 위해 일정 지역에서 부동산을 사고팔 때 관할 지자체장의 허가를 받아야 하는 제도입니다
핵심은 마음대로 사고파는 게 아니라, 목적·사용계획이 타당해야 거래 가능합니다
아파트는 사실상 대부분 허가 대상이라고 보시면 됩니다
허가 없으면 계약 무효,형사처벌 가능,2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금을 내게 됩니다
토지거래허가구역 내 주택을 매수하면 최소 2년 이상 실거주 의무기간이 있고 전세·월세를 주면 안되고 매수 후 비워두기해도 안됩니다
즉 갭투자가 안되는것입니다
임대차 계약 자체는 규제 대상이 아니고
허가 조건으로 임대 금지가 붙는 구조입니다
1명 평가토지거래허가구역으로 지정이되면
부동산을 거래할 때 어떤 부분에서 제한을 받는지요?
==. 실입주 대상인지부터 확인하고 그 다음에는 위반건축물여부에 따라 허가여부가 결정됩니다.
그리고 매매 뿐만이 아니라
임대, 임차 등 소유권이 이전되지 않는 거래에서도 제한이 되는 것인가요?
===> 매수인이 입주를 하지 않는 경우 허가대상이 되지 않습니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
매매 시 관할 관청의 허가가 필요합니다. 실거주 의무가 부과될 수 있으며 임대차처럼 소유권이전이 없는 거래는 대부분 규제 대상이 아니며 핵심은 매매 제한이라고 보시면 됩니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
토지거래허가구역 지정은 투기 세력을 차단하고 실수요자 중심의 시장을 형성하기 위한 강력한 조치로, '허가'와 '이행'이라는 두 가지 측면에서 강력한 제한을 받게 됩니다.
1. 거래 시 주요 제한 사항
지자체장의 사전 허가: 일정 면적 이상의 토지(주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡ 초과 등)를 거래할 때는 계약 전 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 체결한 계약은 법적으로 무효이며, 형사 처벌 대상이 될 수 있습니다.
자금조달계획서 제출: 모든 거래에 대해 상세한 자금 출처를 밝혀야 하며, 투기성 자금인지 엄격히 심사받습니다.
2. 소유권 이전 외 거래(임대·임차) 제한 여부
원칙: 토지거래허가는 '대가를 주고 소유권이나 지상권을 이전·설정하는 계약'에만 적용됩니다. 따라서 전세나 월세 같은 일반적인 임대차 계약은 허가 대상이 아닙니다.
실무적 제약(갭투자 금지): 하지만 매매 허가를 받기 위해서는 매수인이 '실거주' 또는 '직접 경영'을 해야 한다는 조건이 붙습니다. 즉, 집을 사서 바로 남에게 임대를 주는 갭투자가 원천적으로 불가능해집니다. 이미 임차인이 있는 집을 살 때는 임차인의 남은 계약 기간이 짧아야 하며, 종료 후 즉시 입주한다는 계획을 증빙해야 허가가 나옵니다.
3. 사후 이용 의무
허가를 받아 취득한 후에도 주거용은 2년, 농업용은 2년, 개발용은 4년 등 목적에 맞게 실제 이용해야 할 의무 기간이 있습니다. 이를 위반하고 임의로 임대하거나 방치할 경우 매년 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 이행강제금이 부과됩니다.
정리해드리자면, 임대차 계약 자체는 자유롭지만, 집을 살 때는 '임대'를 목적으로 살 수 없다는 점이 가장 큰 차이점입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 조심스럽게 조언드리자면, 현재 거주 중인 집이 구역에 포함되었다면 향후 매도 시 '실거주할 매수자'만 찾아야 하므로 환금성이 낮아질 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
토지거래허가구역으로 지정될 경우 매매거래시 사전에 행정청으로부터 허가를 받아야 합니다, 이게 가장 큰 차이점인데 보통 매매의 경우 실거주가 아닌 경우 허가가 나오지 않기 때문에 토허제에 지정되면 그 이후부터는 사실상의 갭투자용 매매등이 제한이 되게 됩니다. 그에따라 실거주가 아니면 주택구매를 할수 없게 되고, 당연히 구매후 임대차도 불가해집니다. 다만 구역지정전의 이미 임대차를 진행중이거나, 이미 소유권이 있는 경우에는 기존대로 임대차를 유지할수 있지만 매도시에는 실거주 수요자분에게만 판매가 가능하기에 투자수요에 따른 거래를 할수 없어 처분시에 어려움이 있을수 있습니다 .그에 따라 보통은 가격상승이 높은 지역등에 규제의 목적으로 지정되는 것이 토허제입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
부동산 거래의 자율성이 크게 제한되는 허가는 사전 승인이라는 강력한 조치입니다.
보통 부동산의 계약후 사후 신고제도 이나 토지거래허가구역은 사전 승인이라
굉장이 까다로운 제한 사항입니다.
가장 핵심은 실수요자만 사라는 뜻입니다.
반드시 매수인은 실거주해야 합니다. 전세끼고 집을 사는 캡투자가 금지됩니다.
또한 지정된 목적대로만 사용해야 합니다. 또한 전매기간동안 전매가 금지됩니다.
토지거래허가구역의 규제는
매매에서만 적용대상이지 임대 및 임차는 허가 대상이 아닙니다.
다만 기존 소유자가 아닌 새로운 매수자가 세를 놓을 경우 강력한 규제가 발생하고
2년 이하의 징역 또는 토지가액의 30% 벌금이 부과되니 조심해야합니다.
지상권의 경우도 허가를 받아야 하는데
여기까지 들어가면 너무 어려우니
이정도만 할께요^^
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
토지거래허가구역에서는 매매 시 토지이용계획서, 자금조달계획서 제출, 실거주 2년 의무 갭투자가 불가능하고 증여 시 부담부 증여는 허가 대상이 됩니다.
임대 같은 경우 허가는 불필요하지만 매수 후 임대는 불가합니다. 임차 같은 경우 전,월세 계약 자체는 자유롭습니다.
위와 같은 제약이 있습니다.
감사합니다.