답변 내역
- 혼인신고 후 공주복 확정 2채 소유건에 관하여 질문드립니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.결혼을 축하드립니다! 두 분 모두 유망한 지역에 자산을 보유하고 계시네요. 결론부터 말씀드리면, 공공주도 복합사업(공주복)의 경우 일반 재개발보다 주택 수 및 입주권 제한 규정이 매우 엄격하므로 혼인신고 시점 결정에 신중하셔야 합니다.1. 공주복의 '1세대 1주택' 원칙공공주도 복합사업은 기본적으로 '1세대 1입주권'이 원칙입니다.리스크: 만약 입주권 확정(현물보상 대상자 확정) 전에 혼인신고를 하여 법적 1세대가 될 경우, 동일 세대 내에 2개의 후보지가 있다면 한 곳은 현금청산 대상이 될 위험이 큽니다.현행 규정: 공주복은 투기 방지를 위해 세대 합산 주택 수를 엄격히 따지며, 부부는 주민등록이 분리되어 있어도 동일 세대로 간주합니다.2. 혼인신고는 언제 하는 것이 안전할까?질문하신 것처럼 관리처분계획인가(공주복에서는 '복합사업계획승인' 및 '현물보상 확정') 이후에 혼인신고를 하는 것이 가장 안전한 방법입니다.안전한 시점: 각 사업지의 현물보상 계약(분양계약)이 체결되고 입주권이 각각 확정된 이후입니다.관리처분인가 이후: 일반적으로 정비사업에서는 관리처분계획인가를 통해 권리관계가 확정됩니다. 이 시점 이후에 혼인하여 세대가 합쳐지는 것은 이미 확정된 권리를 박탈하지 않는 것이 판례 및 실무의 경향입니다.3. 일시적 2주택 혼인 특례와는 별개일반 아파트 비과세 혜택인 '혼인 합가 특례(5년 이내 매도 시 비과세)'는 양도소득세의 영역입니다. 지금 고민하시는 '공공사업의 입주권 배정'은 해당 특별법(공공주택 특별법 등)의 적용을 받으므로 세법상 특례와 혼동하시면 안 됩니다.대응 전략신고 미루기: 가장 확실한 방법은 두 곳 모두 분양계약 체결 및 동호수 추첨 등 권리가 완전히 확정될 때까지 혼인신고를 유예하는 것입니다.구역별 특별법 확인: 연신내와 목4동은 사업 속도가 다를 수 있습니다. 특히 공주복은 일반 재개발과 달리 '권리산정기준일'과 '현물보상 제한' 규정이 수시로 업데이트되므로, 해당 사업소(LH 또는 SH)에 "각각 입주권을 가진 남녀가 혼인할 경우 권리 승계 여부"를 반드시 공식 질의해 보시기 바랍니다.대출 및 청약 제한: 혼인신고를 하지 않은 상태(사실혼)에서는 각자의 명의로 대출을 유지하는 데 지장이 없으나, 신혼부부 특별공급 등은 이용할 수 없다는 점도 고려하셔야 합니다.조심스럽게 조언드리자면, 현재 두 지역 모두 사업 초기에서 중기로 넘어가는 중요한 시점이므로 권리가 확정되기 전의 성급한 법적 결합은 수억 원 가치의 입주권 하나를 포기하게 만들 수 있습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산23시간 전00
- 제3부동산에 경매 넣을수있나요??안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.네, 결론부터 말씀드리면 근저당이 설정되어 있지 않은 다른 부동산(빌라)에도 경매를 넣을 수 있습니다.하지만 창고에 하신 것처럼 바로 경매(임의경매)를 넣는 것은 불가능하며, 강제경매라는 절차를 밟아야 합니다. 현재 상황에서 빌라에 경매를 넣기 위한 방법과 주의사항을 알기 쉽게 정리해 드립니다.1. 임의경매 vs 강제경매의 차이질문자님은 현재 창고에만 근저당(담보)을 설정하셨기 때문에, 두 부동산에 대한 경매 신청 방식이 다릅니다.*창고 (임의경매): 근저당권자이므로 별도의 재판 없이 등기부등본만으로 바로 경매를 신청할 수 있습니다. (현재 제3자가 먼저 넣었다면 '중복경매' 형태로 참여하게 됩니다.)**빌라 (강제경매): 빌라에는 근저당을 설정하지 않으셨기 때문에 판결문 같은 집행권원이 먼저 필요합니다. 즉, "채무자가 나에게 돈을 갚아야 한다"는 법원의 확정된 증서가 있어야 빌라를 압류하고 경매를 넘길 수 있습니다.2. 빌라에 경매를 넣는 구체적 단계빌라에 근저당이 없더라도 채무자의 재산이 확실하다면 아래 절차를 통해 경매를 진행할 수 있습니다.1. 가압류 신청 (긴급): 경매를 준비하는 동안 채무자가 빌라를 팔아버릴 수 있습니다. 가장 먼저 빌라에 '부동산 가압류'를 걸어 재산을 묶어두어야 합니다.2. 집행권원 확보: 소송(대여금 반환 청구 등)을 제기하거나 지급명령을 신청하여 승소 판결을 받아야 합니다.3. 강제경매 신청: 판결문이 나오면 이를 근거로 법원에 해당 빌라에 대한 '강제경매'를 신청합니다.3. 현재 상황에서 주의해야 할 점창고 경매 상황 주시: 창고에 제3자가 먼저 임의경매를 넣었다면, 낙찰 금액에서 1순위 은행이 가져가고 남은 돈이 질문자님(2순위)에게 올지 계산해 봐야 합니다. 만약 창고에서 보증금을 다 못 받는다면, 부족분은 빌라 경매를 통해 회수해야 합니다.무잉여 기각 위험: 빌라에도 1순위 은행 근저당이 있다고 하셨습니다. 만약 빌라가 경매에 넘어갔는데 낙찰가가 낮아서 1순위 은행 대출금을 갚고 나니 질문자님께 돌아올 돈이 0원(무잉여)이라면, 법원은 경매를 취소할 수 있습니다.비용 부담: 강제경매는 감정비, 공고비 등 경매 예납금을 먼저 내야 합니다. 나중에 낙찰 대금에서 돌려받긴 하지만 초기 비용이 발생한다는 점을 고려하셔야 합니다.향후 대응 전략조심스럽게 조언드리자면, 지금 바로 빌라에 대한 가압류부터 검토하시는 것이 좋습니다. 창고 경매가 시작되었다는 것은 채무자의 자산 상태가 위태롭다는 신호이므로, 빌라를 처분하기 전에 법적 조치를 취해야 합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산23시간 전00
- 부동산에서 말하는 고가 아파트의 가격 기준은 얼마인가여?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.부동산 시장에서 '고가 아파트'를 정의하는 기준은 크게 세법상 기준과 대출 규제 기준, 그리고 시장 심리적 기준으로 나뉩니다. 과거에는 9억 원이 상징적인 숫자였으나, 최근 집값 상승으로 인해 그 기준이 많이 상향되었습니다.1. 법적·세무상 기준: 12억 원가장 명확한 기준은 정부가 정한 양도소득세 비과세 기준입니다.1주택자 비과세: 1세대 1주택자가 집을 팔 때 실거래가가 12억 원을 초과하면 그 초과분에 대해 양도소득세가 부과됩니다. 즉, 국가가 공인한 '비싼 집'의 기준이 현재는 12억 원인 셈입니다.취득세: 9억 원 초과 주택에 대해서는 가장 높은 세율(3%)이 적용되지만, 최근에는 12억 원을 기준으로 하는 제도 개편이 꾸준히 논의되고 있습니다.2. 시장 및 통계적 기준: 15억 원부동산 현장이나 금융권에서 흔히 말하는 고가 주택의 심리적 마지노선은 15억 원인 경우가 많습니다.대출 규제의 기억: 과거 조정대상지역 내 15억 원 초과 아파트에 대해 주택담보대출이 전면 금지되었던 정책(현재는 해제) 때문에, '15억은 넘어야 진짜 고가'라는 인식이 강하게 박혀 있습니다.KB부동산 통계: KB국민은행 등에서 발표하는 고가 주택 가격 지수에서도 보통 상위 20%(분위) 주택 가격을 기준으로 삼는데, 서울의 경우 이 수치가 이미 20억 원을 상회하고 있습니다.3. 지역별 체감 온도 차이질문하신 것처럼 경기도나 지방 대도시에서도 10억 원이 넘는 단지가 많아지면서 '고가'의 기준이 지역마다 달라지고 있습니다.서울 주요 지역: 강남권에서는 20억~30억 원 정도는 되어야 고가 축에 낍니다. 15억 원 내외는 '중상급지 평범한 아파트'로 취급받기도 합니다.수도권 및 지방: 경기도 주요 도시나 대구, 부산 등에서는 10억 원이 여전히 고가 아파트 여부를 가르는 중요한 척도입니다. 소위 '텐-억(10억)' 클럽 가입 여부로 대장 아파트인지를 판가름하기 때문입니다.현재 대한민국에서 공식적으로 대접받는 고가 아파트의 기준은 다음과 같습니다.세법 기준: 실거래가 12억 원 - 양도세 비과세 혜택 마지노선심리 기준: 실거래가 15억 원 - 대출 규제 상징성 및 상급지 진입 기준부유층 기준: 실거래가 30억 원 이상 - 초고가 주택 (반포, 압구정 등 하이엔드)단순히 10억 원이 넘는다고 모두 고가라기보다는 '그 지역의 평균 시세 대비 얼마나 높은가'를 보시는 것이 갈아타기나 투자 시 더 정확한 기준이 됩니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산1일 전5.01명 평가00
- 전세계약 재계약 서류 작성이 필요한가요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.증액 없는 전세 재계약과 대출 연장 문제로 고민이 많으시겠군요. 보증금 변동이 없는 경우의 절차와 대출 시점 문제를 나누어 정리해 드리겠습니다.1. 재계약 서류 작성 및 확정일자 여부보증금의 증액이 없다면 원칙적으로 확정일자를 새로 받으실 필요가 없습니다.서류 작성: 은행에서 대출 연장을 심사할 때 '갱신된 임대차계약서'를 요구합니다. 따라서 집주인과 합의하여 계약 기간만 연장된 계약서를 작성하셔야 합니다. (부동산을 끼지 않고 당사자 간 작성 후 서명/날인해도 무방하나, 은행에 따라 공인중개사 날인을 요구하는 경우가 있으니 미리 은행에 확인해 보세요.)확정일자: 보증금이 그대로라면 기존에 받은 확정일자의 효력(대항력 및 우선변제권)이 그대로 유지됩니다. 오히려 확정일자를 새로 받으면 그 시점부터 새로운 효력이 발생하여, 혹시 그사이 집주인이 대출을 받았다면 순위에서 밀릴 위험이 있습니다. 기존 계약서와 새 계약서를 함께 보관하시면 됩니다.2. 은행 제출 서류대출 연장(버팀목)을 위해서는 보통 다음 서류가 필요합니다.갱신된 임대차계약서 (보증금 변동 없음 명시)주민등록등본가족관계증명서(필요시) 집주인의 동의나 확인3. 전세 만기(3월)와 대출 만기(8월)가 다른 경우이 부분이 가장 애매하실 텐데, 결론부터 말씀드리면 '대출 만기일(8월)' 기준으로 연장 신청을 하시면 됩니다.계약 기간 설정: 집주인과 재계약서를 작성하실 때, 기간을 현재 만기인 2026년 3월부터 다시 2년(2028년 3월까지)으로 작성하세요.대출 연장 신청: 대출은 만기 1개월 전인 7월경에 은행에 방문하여 연장 신청을 하시면 됩니다. 이때 3월에 미리 작성해둔 재계약서를 제출하시면 됩니다.주의사항: 3월(전세 만기)부터 8월(대출 만기) 사이의 공백 기간에는 은행에서 별도의 조치를 취하지 않으므로 걱정하지 않으셔도 됩니다. 다만, 집주인에게는 "전세 만기는 3월이지만 대출 연장 서류는 8월에 은행에 낼 예정이다"라고 미리 상황을 설명해 두시는 것이 좋습니다.4. 실전 대응 가이드집주인과 협의: 보증금 동결 및 2년 연장 합의.계약서 작성: 기존 계약 조건 그대로 기간만 변경하여 작성 (특약에 "본 계약은 보증금 증액 없는 기간 연장 계약임" 명시).확정일자: 새로 받지 않음 (기존 계약서 절대 버리지 말 것).대출 연장: 7~8월 중 은행 방문하여 연장 처리.보증금이 동결되더라도 계약서 작성 전 등기부등본을 떼어 그동안 새로운 근저당(대출)이 생기지는 않았는지 반드시 확인해 보시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산1일 전00
- 전세와 잔금 납부시 절차가 어떻게 될까요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.신축 단지(도시형생활주택, 아파트 등)에서 세입자의 전세 보증금으로 분양 잔금을 치르는 것은 실무에서 매우 일반적인 방식입니다. 결론부터 말씀드리면 "충분히 가능하며, 이를 '잔금 동시이행'이라고 합니다."부동산마다 답변이 다른 이유는 '세입자의 대출 가능 여부'나 '시행사의 협조 방식'에 차이가 있기 때문입니다. 정확한 절차와 주의사항을 정리해 드리겠습니다.1. 전세금으로 잔금 납부하는 실무 절차보통 잔금일 당일에 아래 과정이 실시간으로 이루어집니다.전세 계약 체결: 아직 등기가 없는 상태이므로 분양계약서 원본을 확인하고 계약을 진행합니다.잔금일 당일: 세입자가 보증금을 임대인(질문자님)에게 입금합니다. (세입자가 대출을 받는 경우, 은행에서 바로 분양사 계좌로 입금하기도 함)분양 잔금 완납: 입금된 돈으로 분양 대금, 옵션비, 연체료 등을 분양소(시행사) 계좌에 입금합니다.입주증 및 열쇠 수령: 분양사로부터 '잔금 완납 확인서'를 받아 관리사무소에 제출하고 입주증과 열쇠(비밀번호)를 받습니다.등기 접수: 완납 즉시 대기 중인 법무사가 소유권 이전 등기를 접수합니다.2. 부동산마다 "안 된다"고 하는 이유 (체크포인트)미등기 전세대출의 어려움: 세입자가 전세대출을 받아야 할 때, 일부 은행은 미등기 상태의 신축 건물을 위험하다고 판단해 대출을 거절합니다. 이 경우 부동산은 "대출이 안 나오니 전세금을 받기 어렵다"고 말하는 것입니다. (단, 최근에는 신축 단지 협약 은행을 통해 가능한 경우가 많습니다.)실거주 의무 여부: 만약 해당 주택이 공공분양 등으로 '실거주 의무'가 걸려 있는 매물이라면 법적으로 전세를 줄 수 없습니다. 질문자님의 매물이 도시형생활주택이라면 대개 실거주 의무가 없으나, 계약 조건을 한 번 더 확인해야 합니다.3. 안전한 거래를 위한 핵심 팁임대인(나)의 준비: 분양계약서 원본을 항상 지참하시고, 잔금일 당일 시행사로부터 '입주증'이 바로 나올 수 있도록 사전에 입주 지원 센터와 연락해 두어야 합니다.특약 사항 기재: 세입자를 안심시키기 위해 계약서에 "임대인은 세입자의 잔금으로 분양 잔금을 즉시 완납하며, 이를 어길 시 계약은 무효로 하고 배액 배상한다"는 문구를 넣는 것이 신뢰를 주는 방법입니다.지정 법무사 활용: 분양 단지 지정 법무사를 통하면 잔금 납부 확인과 등기 접수가 일사천리로 진행되어 가장 안전합니다.세입자가 100% 현금으로 들어오는 경우에는 전혀 문제가 없으나, 전세대출을 받아야 한다면 해당 단지 인근에서 '미등기 전세 자금 대출'을 취급해 본 경험이 많은 부동산과 진행하시는 것이 시행착오를 줄이는 길입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산1일 전00
- 전세와 잔금 납부시 절차가 궁금합니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.신축 단지(특히 도시형생활주택)에서 세입자의 전세 보증금으로 수분양자가 잔금을 치르는 것은 실무에서 매우 흔한 방식입니다. 결론부터 말씀드리면 "충분히 가능하며, 이를 '잔금 동시이행'이라고 합니다."다만, 부동산마다 말이 다른 이유는 '미등기 상태'에서의 대출 여부나 절차상의 복잡함 때문입니다. 정확한 절차와 주의사항을 정리해 드리겠습니다.1. 전세금으로 잔금 납부 및 등기 절차일반적으로 다음과 같은 순서로 하루(잔금일)에 모든 일이 일어납니다.잔금일 오전: 세입자가 보증금 잔금을 임대인(질문자님)에게 입금합니다.납부: 임대인은 즉시 그 돈으로 분양 대금 잔금과 옵션비, 연체료 등을 분양소(시행사) 계좌로 입금합니다.입주증 발급: 분양 대금 완납 확인서를 받으면 관리사무소에서 '입주증'과 '열쇠(비밀번호)'를 줍니다.등기 접수: 대금 완납 후, 미리 대기하던 법무사가 취득세 납부 및 소유권 이전 등기를 법원에 접수합니다. (신축은 보존등기 후 이전등기까지 시간이 걸릴 수 있으나 접수는 당일 가능)2. 부동산마다 의견이 다른 이유 (체크포인트)세입자의 전세대출 여부: 세입자가 전세대출을 받아야 한다면, 은행은 '임대인의 잔금 완납'을 조건으로 대출금을 실행합니다. 이때 대출금이 임대인을 거치지 않고 직접 분양 계좌로 입금되기도 합니다. 일부 까다로운 은행이나 단지는 미등기 상태의 대출을 꺼리기 때문에 "안 된다"고 말하는 부동산이 있는 것입니다.현금 거래 시: 질문하신 것처럼 세입자가 100% 현금으로 들어온다면 절차는 훨씬 간단합니다. 임대인이 그 돈을 받아 분양사에 넣기만 하면 되므로 불가능할 이유가 전혀 없습니다.3. 성공적인 거래를 위한 주의사항분양 계약서 확인: 분양 계약서상에 '전매 제한'이나 '실거주 의무'가 없는지 다시 한번 확인하세요. (도시형생활주택은 대개 실거주 의무가 없으나 확인은 필수입니다.)세입자의 대항력 보호: 세입자는 아직 등기가 없는 집이므로 불안해할 수 있습니다. 계약서 특약에 "임대인은 세입자의 잔금으로 분양 잔금을 전액 상환하고 소유권 이전 등기 절차를 즉시 진행한다"는 문구를 넣어 신뢰를 주어야 합니다.위임 법무사 활용: 분양 단지 지정 법무사를 이용하면 잔금 납부 확인과 등기 접수가 더 빠르고 원활하게 연결됩니다.세입자가 전세대출을 받아야 하는 상황인지 미리 확인해 보세요. 세입자가 대출을 받는다면 은행에서 질문자님의 분양계약서 원본을 요구하거나 특정 절차를 요구할 수 있어 미리 준비가 필요합니다.경제 / 부동산1일 전5.01명 평가10
- 고민해결 완료100
- 집값은 어떻게될까요 향후 전망 과 의견안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.집값과 물가 상승으로 인해 주거 이동에 어려움을 겪고 계시는군요. 갈아타기를 고민하시는 입장에서 현재의 시장 상황이 매우 답답하고 불안하게 느껴지실 것 같습니다. 특히 정치적 환경과 경제적 변수가 맞물려 있어 판단이 더 어려우실 텐데, 현재 시장의 핵심 지표들을 바탕으로 조심스럽게 의견을 드립니다.1. 현재 집값 상승의 핵심 원인질문자님께서 느끼시는 것처럼 특정 시기에 집값이 급등한 데에는 여러 복합적인 이유가 있습니다.*유동성과 금리:과거 저금리 기조 속에서 시장에 풀린 막대한 자금이 부동산으로 쏠렸습니다. 최근에는 금리 인하 기대감이 선반영되면서 다시금 자산 가격을 자극하고 있습니다.*공급 부족 누적: 정비사업(재건축·재개발)의 규제와 공사비 폭등으로 인해 서울 및 수도권의 신규 공급이 원활하지 못했습니다. "지금 안 사면 영영 못 산다"는 심리가 작용한 결과이기도 합니다.*물가 상승(인플레이션): 원자재 가격과 인건비가 오르면서 '새 아파트를 짓는 비용' 자체가 비싸졌습니다. 이는 기존 아파트 가격을 떠받치는 하방 경직성 역할을 합니다.2. 향후 부동산 시장 전망: "양극화와 실거주 중심"과거처럼 모든 지역이 동시에 오르는 시대는 지났습니다. 앞으로는 다음과 같은 흐름이 예상됩니다.*상급지 쏠림(양극화): 인프라가 갖춰진 서울 주요 지역이나 신축 단지는 수요가 꾸준해 가격이 유지되거나 완만하게 상승할 가능성이 높습니다. 반면, 외곽 지역이나 지방은 인구 감소와 공급 물량에 따라 하락하거나 보합세를 보일 수 있습니다.*정치적 변수와 규제 완화: 현재 정부는 공급 확대와 세제 개편을 통해 시장 안정화를 도모하고 있으나, 국회의 입법 과정에 따라 속도가 달라질 수 있습니다. 다주택자 규제 완화 여부가 매물 잠김 해소의 핵심 열쇠가 될 것입니다.*금리의 향방: 미국과 한국의 기준금리가 본격적으로 인하되는 시점이 오면, 대출 이자 부담이 줄어든 실수요자들이 움직이면서 거래량은 늘어날 것으로 보입니다.3. '갈아타기'를 고민하는 분을 위한 조언집값이 예전처럼 싸지는 정상화는 현실적으로 쉽지 않을 수 있습니다. 화폐 가치가 하락한 만큼 실물 자산인 집값이 반영되었기 때문입니다.무릎에 사서 어깨에 판다: 바닥을 잡으려 하기보다는, 내가 감당 가능한 대출 범위 안에서 상급지의 급매물을 노리는 전략이 필요합니다. 내가 살고 있는 집값이 떨어질 때는 내가 가고 싶은 집값도 함께 조정받기 때문에, 오히려 '갈아타기'에는 하락기나 보합기가 기회가 될 수 있습니다.공급 대책 모니터링: 3기 신도시나 도심 복합개발을 통한 물량이 실제로 풀리는 시점을 확인하세요. 대량 공급이 시작되는 지점에서는 일시적인 가격 조정이 올 수 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 가격이 떨어지길 기다리는 것보다 내가 감당할 수 있는 예산 내에서 최선의 선택지를 찾는 것이 자산 가치를 지키는 길일 수 있습니다. 100% 정상화(과거 가격으로 회귀)는 어렵더라도, 거래가 활성화되어 선택의 폭이 넓어지는 시기는 분명 올 것입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산1일 전00
- 전세계약자인데요, 전세계약 만료 앞두고 연장하고 싶어서 살고 있는 집 등기부 등본을 보고 싶습니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.연장 계약 전 등기부등본 확인은 보증금을 지키기 위한 필수 절차이며, 인터넷 등기소에서 발급받는 것과 주민센터 방문 발급분은 법적 효력이 동일합니다.1. 발급 방법 및 동일성인터넷(대법원 인터넷등기소)에서 약 1,000원(열람 700원)의 수수료를 내고 확인하는 것과 주민센터 무인민원발급기에서 뽑는 서류는 완전히 같습니다. 시간과 비용 면에서 인터넷 발급이 훨씬 효율적입니다.2. 확인해야 할 필수 항목 (용도)근저당이나 대출 내역을 확인하시려면 특별한 용도를 선택할 필요 없이 '말소사항 포함'으로 발급받으시면 됩니다.표제부: 집의 주소와 면적이 계약서와 일치하는지 확인합니다.갑구: 현재 소유주가 계약했던 임대인과 동일한지, 압류나 가압류가 들어왔는지 확인합니다.을구(가장 중요): 이곳에 *근저당권(은행 대출)*이 기재됩니다. 기존 계약 시보다 새로운 대출이 생겼는지, 채권최고액이 얼마인지 반드시 확인하십시오.연장 계약서를 쓰기 직전 *당일 오전*에 다시 한번 등기부등본을 확인하시기 바랍니다. 그사이 집주인이 대출을 받았을 가능성을 배제할 수 없기 때문입니다. 만약 보증금 증액 없이 연장한다면 기존 확정일자의 대항력은 유지되지만, *증액이 있다면 그 부분에 대해 다시 확정일자*를 받아야 합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산1일 전00
- 토지(논) 상속등기 아직 미이행했는데 매도절차가 궁금합니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.토지 대장상 세금을 납부하고 계시더라도, 등기부등본상 명의가 망인(피상속인)으로 되어 있다면 매도가 불가능하므로 반드시 상속등기를 먼저 완료해야 합니다.1. 매도를 위한 선결 조건: 상속등기대한민국 민법 제187조에 따라 상속인은 등기 없이도 소유권을 취득하지만, 이를 처분(매도)하기 위해서는 반드시 자신들의 명의로 등기를 해야 합니다.진행 상황 점검: 현재 구청에 취득세 신고와 재산세 납부까지 하셨다면, 이미 재산상속분할합의서와 취득세 납부 확인서가 준비된 상태입니다. 이를 바탕으로 관할 등기소에 협의분할에 의한 소유권 이전 등기를 신청하여 2인 공동명의로 등기부를 정리하십시오.동시 진행 가능 여부: 실무에서는 상속등기와 매수자로의 이전 등기를 같은 날 처리하기도 합니다. 다만, 매수자 입장에서는 소유권이 불분명한 상태를 꺼리므로 계약 전 또는 잔금 전까지는 반드시 상속등기가 완료되어야 합니다.2. 농지(논) 매도 시 주의사항농지취득자격증명(농취증): 매수자가 농업인이 아니거나 농업 경영 의사가 없다면 농취증 발급이 제한되어 매도가 무산될 수 있습니다. 계약 시 매수자의 농취증 발급 가능 여부를 확인하는 특약을 넣으십시오.양도소득세 산정: 상속받은 토지의 양도차익은 '상속 개시일(사망일) 당시의 시가'를 취득가액으로 봅니다. 만약 상속 당시 감정평가를 하지 않았다면 기준시가가 취득가액이 되어 양도세 부담이 커질 수 있으니 세무 검토가 필요합니다.3. 절차 요약준비된 합의서로 2인 공동명의 상속등기 완료 (법무사 대행 권장)부동산 거래 시장에 매물 접수 및 매매계약 체결매수자의 농취증 발급 확인 후 잔금 수령 및 소유권 이전2인 공동 소유이므로 매도 결정과 인감 날인 등 모든 절차에 공동 소유자 전원의 합의가 필수적입니다. 한 명이라도 반대하면 필지 전체 매도가 어려우니 사전에 충분히 협의하시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산1일 전5.01명 평가00
- 아파트 매매 계약서 작성 후 추가 제출서류안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.아파트 매매 계약을 전자계약으로 체결하셨다면, 행정적인 수고를 크게 덜어낸 상태입니다. 자금조달계획서 제출 외에 추가로 챙기셔야 할 사항과 대출 단계에 대해 정리해 드리겠습니다.1. 전자계약의 특전: 부동산 거래신고 자동화가장 큰 장점은 부동산 거래신고가 자동으로 완료된다는 점입니다.자동 신고: 전자계약을 완료하는 순간 '부동산 거래신고'가 시스템상 자동으로 접수됩니다. 별도로 신고서를 작성하거나 구청에 방문할 필요가 없습니다.신고필증 발급: 다만, 자금조달계획서와 증빙서류가 최종 수리되어야 '부동산거래계약 신고필증'이 발급됩니다. 이 필증은 나중에 등기 시 필수 서류이므로, 계획서 작성을 마무리한 뒤 필증이 정상적으로 나오는지 확인만 하시면 됩니다.2. 자금조달계획서 외 추가 서류가 있나요?정부나 지자체에 제출해야 할 서류는 자금조달계획서(및 증빙서류)가 사실상 마지막입니다. 그 외에는 '나의 자산 증명'보다 '계약 이행'을 위한 준비가 필요합니다.대출용 서류: 은행 심사 시 매매계약서(전자계약서 출력본), 주민등록등본, 초본(주소 이력 포함), 가족관계증명서, 소득증빙서류(원천징수영수증 등)가 필요합니다.등기용 서류: 잔금일이 다가오면 법무사에게 전달할 주민등록초본, 인감도장(또는 본인서명사실확인서) 등을 준비하게 됩니다.3. 다음 단계: 대출 심사 신청네, 이제 바로 대출 심사를 받으시면 됩니다.시기: 보통 잔금일 기준 2~3개월 전부터 가능합니다. 전자계약 시스템을 이용하셨다면 디딤돌, 버팀목 대출 등에서 금리 우대(보통 0.1%p) 혜택을 받을 수 있으니, 대출 상담 시 전자계약 여부를 반드시 언급하십시오.서류 제출: 전자계약서는 시스템에서 PDF로 다운로드하거나 출력하여 은행에 제출하시면 됩니다.자금조달계획서 상의 금액과 실제 대출 승인 금액, 대출 실행 금액이 확정되면 그에 맞춰 자금조달계획서를 수정 보완하시는 것도 방법입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산1일 전00