답변 내역

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.입주 2년 차를 맞이하여 발견된 아트월 파손은 입주자 과실 가능성이 높아 무상 수리 대상에서 제외될 확률이 큽니다.아트월 파손의 하자 판정 기준공동주택관리법에 따른 2년 차 하자는 주로 마감 공사(타일, 석재 등)를 대상으로 합니다. 하지만 하자로 인정받기 위해서는 시공상의 결함이 증명되어야 합니다.입주자 유책 여부: 소파 이동 과정에서 충격이 가해졌거나 거주 중 발생한 파손은 원칙적으로 전용부분 유지관리 책임이 입주자에게 있습니다.자연 발생적 하자: 만약 타일 뒷면의 접착제(떠붙임 모르타르 등) 배합 불량으로 인해 스스로 들뜨거나 갈라진 것이라면 시공사 책임입니다. 하지만 질문하신 내용처럼 물리적 충격이 의심되는 깨짐은 시공사에서 사용자 부주의로 판단할 근거가 명확합니다.대응 방안 및 확인 사항실무적으로 조언드리자면, 현재 수령하신 신청서에 기재하여 접수는 해보시길 권합니다. 다만 현장 점검 시 시공사 직원이 파손 부위의 타격 흔적을 확인하게 됩니다.접수 시 유의점: "소파를 옮기다 깨졌다"는 설명보다는 "가구를 옮기고 보니 파손을 발견했다"는 정도로 사실관계만 전달하고, 타일 내부가 비어있어 작은 충격에도 파손된 것인지 점검을 요청하십시오.유상 수리 검토: 하자로 인정되지 않을 경우, 아파트 관리사무소를 통해 동일한 자재(아트월 타일)의 여유분을 확보하고 있는지 확인하십시오. 신축 아파트는 예비 타일을 보관하는 경우가 많아, 인건비만 지불하고 부분 교체가 가능할 수 있습니다.모쪼록 이번 안내가 입주 2년 차 마감 점검을 꼼꼼히 진행하시는 데 실질적인 방향타가 되었으면 합니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.아트월 외에도 도배 들뜸이나 가구 문짝 뒤틀림 등 2년 차 담보책임 기간이 만료되기 전 다른 마감재들도 함께 전수 조사하여 접수하시기 바랍니다.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.다급한 상황이시군요! 오늘 계약을 진행하셔야 한다면, 임차인이 직접 출력할 수 있는지 여부와 보증보험/은행 제출 가능성에 대해 정리해 드리겠습니다.1. 임차인이 직접 출력 가능한가요?네, 가능합니다. 2023년 4월부터 시행된 법 개정으로 임대인의 동의 없이도 미납국세/지방세 열람이 가능해졌습니다. 단, 몇 가지 조건이 있습니다.시기: 임대차 계약서 작성 후 ~ 임대차 기간 시작일까지.장소: 전국 세무서(국세) 및 시·군·구청(지방세) 방문.준비물: 신분증, 임대차 계약서 원본.2. 임차인이 직접 뗀 서류도 은행/보증기관에서 받아주나요?아니요, 불가능합니다. 여기서 주의하셔야 합니다.임차인이 직접 확인하는 것은 '열람(확인)' 권한일 뿐, '완납증명서 발급' 권한이 아닙니다.은행과 보증보험 기관(HUG, HF 등)은 임대인 본인이 발급받은 정식 '완납증명서(출력물)'를 요구합니다. 즉, 질문자님이 열람한 사실만으로는 서류 대체가 되지 않습니다.3. 오늘 계약을 진행하기 위한 현실적 대안정부24 장애로 증명서가 안 나온다면, 다음과 같이 조치하세요.특약 기재 (필수):임대인은 국세 및 지방세 체납이 없음을 고지하며, 정부24 시스템 장애로 인해 본 증명서를 O월 O일까지 임차인에게 전달하기로 한다. 만약 고지 내용과 달리 체납 사실이 확인될 경우 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 위약금 없이 즉시 계약금을 반환한다.모바일 앱 확인 요청: PC 정부24는 안 돼도, 임대인의 스마트폰에 깔린 '스마트위택스'나 '손택스' 앱에서는 조회 및 캡처가 가능한 경우가 많습니다. 현장에서 임대인 휴대폰으로 체납 내역이 '0'인 것을 직접 확인하고 사진을 찍어두세요.지방세 납세증명 신청: 임대인이 거주지 동사무소가 아니더라도, 근처 동 행정복지센터 방문 시 수기(오프라인) 발급이 가능한지 전화로 먼저 확인 후 임대인과 동행하세요.세이프홈즈 등에서 '적격'이 떴다면 큰 문제는 없을 확률이 높지만, 대출 및 보증보험 실행을 위해서는 결국 임대인 명의의 증명서가 필요합니다. 오늘 계약은 하시되, 위 특약을 반드시 넣고 내일 임대인이 온라인으로 발급받아 팩스나 사진으로 보내주기로 약속받으세요.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.네, 맞습니다! 결론부터 말씀드리면 전세로 거주하신 기간만큼 납부했던 장기수선충당금은 전 집주인(매도인)에게 돌려받으셔야 합니다.많은 분이 "어차피 내가 살 집이고 내가 살 건데 그냥 퉁치는 거 아닌가?"라고 생각하시기 쉬운데요. 법리적으로는 구분됩니다.1. 왜 돌려받아야 하나요?납부 의무자: 법적으로 장기수선충당금은 '소유자(집주인)'가 내는 돈입니다.납부 방식: 편의상 관리비 고지서에 포함되어 임차인이 대신 내고 있었던 것뿐입니다(대납).매매 시점: 매매 계약을 체결하면 질문자님은 '잔금일 이후'부터 소유자가 됩니다. 따라서 그전까지(세입자였던 기간) 냈던 돈은 전 주인이 부담했어야 하는 돈이므로 정산받는 것이 당연합니다.2. 정산하는 방법보통 아파트 매매 잔금 날, 부동산 중개업소에서 '관리비 예치금'과 '장기수선충당금'을 한꺼번에 정산해 줍니다.내역 확인: 관리사무소에 방문하여 입주일부터 잔금일까지의 '장기수선충당금 납부 확인서'를 발급받습니다.잔금에서 차감: 전 주인에게 줄 매매 잔금에서 그동안 냈던 충당금 총액을 뺀 나머지 금액만 입금하거나, 따로 현금으로 돌려받습니다.3. 주의사항 (관리비 예치금과 헷갈리지 마세요!)매수자가 되시면 반대로 '관리비 예치금(공가관리비)'이라는 것을 전 주인에게 줘야 할 수도 있습니다.관리비 예치금: 아파트 신축 시 초기 운영을 위해 미리 받아두는 돈으로, 집을 팔 때 다음 주인에게 받고 나가는 돈입니다.결론: 보통 [돌려받을 장기수선충당금] - [전 주인에게 줄 관리비 예치금]을 계산해서 차액만 정산하는 경우가 많습니다.부동산 중개사님이 알아서 챙겨주시겠지만, 간혹 매매니까 당연히 승계되는 줄 알고 넘어가는 경우도 있습니다. 계약 당일 "거주 기간 동안 낸 장기수선충당금은 잔금 때 정산하는 거죠?"라고 한마디만 미리 던져두세요.혹시 전세 기간 중에 집주인이 한 번 바뀌었거나, 재계약을 여러 번 하셨나요? 기간이 복잡하다면 관리사무소에서 전체 기간 내역을 뽑아달라고 하시면 가장 정확합니다.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.묵시적 갱신 상태에서 이사를 준비하시다 보니 계획이 틀어질까 봐 걱정이 많으시군요. 특히 LH 대출까지 껴 있어 절차가 더 신경 쓰이실 텐데, 질문하신 상황에 대해 법적·현실적 답변을 드리겠습니다.1. 3개월이 지났는데 집을 못 구했다면, 강제 퇴거가 가능할까?결론: 법적으로는 임대인이 명도(집을 비워달라는) 요구를 할 수 있지만, 현실적으로 바로 쫓겨나지는 않습니다.해지 효력의 발생: 임차인이 해지 통보를 하고 3개월이 지나면 법적으로 계약은 종료됩니다. 즉, 질문자님은 점유할 권한이 사라진 상태가 됩니다.임대인의 권리: 이론적으로 임대인은 명도 소송을 제기할 수 있습니다. 하지만 소송은 수개월이 걸리고 비용도 발생하므로, 단순히 집을 못 구해서 몇 주 더 머무는 세입자를 강제로 끌어내는 것은 현실적으로 불가능에 가깝습니다.주의점: 만약 계약이 해지된 날 임대인이 보증금을 돌려주겠다고 준비했는데 질문자님이 나가지 못한다면, 그로 인해 발생하는 임대인의 손해(다음 세입자와의 계약 파기 위약금 등)를 배상해야 할 수도 있습니다.2. 다음 임차인이 없어도 계속 거주해도 되나요?결론: 임대인과 합의가 된다면 가능하지만, "3개월 뒤 보증금을 돌려받을 권리"를 스스로 포기하게 될 수 있습니다.동시이행 관계: 3개월이 지나면 임대인은 보증금을 돌려줘야 하고, 임차인은 집을 비워줘야 합니다. 다음 세입자가 구해졌든 아니든 임대인은 돈을 내줘야 할 의무가 생깁니다.거주 연장 시: 3개월 시점에 돈을 안 받고 그냥 계속 사신다면, 임대인 입장에선 "아, 이사가 취소됐거나 연기됐구나"라고 생각하고 보증금 마련을 멈출 것입니다.대출 문제(LH): LH 전세대출은 계약이 해지되면 보증금이 LH로 반환되어야 합니다. 계약 해지 통보를 해두고 이행하지 않으면 LH 측과 대출 연장 혹은 상환 문제로 복잡해질 수 있으니 반드시 LH 담당자에게도 상황을 공유해야 합니다.💡 대처 방법'확실한 매수 집'을 구하기 전까지는 확정적인 날짜를 통보하지 않는 것이 좋습니다.사전 양해: 임대인에게 "이사를 계획 중이라 조만간 집이 빠질 수도 있을 것 같다. 확정되면 바로 말씀드리겠다" 정도로만 미리 띄워놓으세요.해지 통보의 신중함: 매매 계약을 하신 직후에 정식 해지 통보를 하시는 것이 가장 안전합니다.날짜 조율: 만약 이미 통보를 하셨는데 집을 못 구했다면, 즉시 임대인에게 연락해 "이사가 사정상 한 달 정도 늦어질 것 같은데, 보증금 반환 시점을 한 달 뒤로 미루고 월세(또는 이자)를 지불하겠다"는 식으로 합의를 보셔야 합니다.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.수원시와 용인시는 정부에서 지정한 주거급여 지급 구분상 '2급지(경기·인천)'에 해당합니다. 2026년 기준, 아기와 보호자 2인 가구의 주거급여 정보를 정리해 드립니다.1. 수원·용인 2인 가구 주거급여 금액2026년 기준, 2급지에 해당하는 수원시와 용인시의 2인 가구 기준임대료(최대 지급액)는 다음과 같습니다.지역 구분가구원 수2026년 기준임대료 (월 최대 지급액)2급지 (수원, 용인 포함)2인 가구약 380,000원 ~ 390,000원참고: 주거급여는 매년 물가상승률을 반영하여 조금씩 인상됩니다. 2025년 2인 가구 기준임대료가 370,000원이었으므로, 2026년에는 약 38~39만 원 선이 지급될 예정입니다.2. 실제 내가 받는 금액은 어떻게 결정되나요?지급액은 '기준임대료'와 '실제 내고 있는 월세' 중 적은 금액을 기준으로 합니다.실제 월세가 30만 원인 경우: 기준임대료보다 적으므로 30만 원 전체 지급실제 월세가 50만 원인 경우: 기준임대료 한도를 초과하므로 기준임대료(약 38~39만 원)까지만 지급자가(내 집)인 경우: 월세 대신 주택 수리비(경보수, 중보수, 대보수)를 지원합니다.3. 신청 자격 (소득 인정액 기준)주거급여를 받으려면 가구의 소득인정액이 중위소득 48% 이하여야 합니다. 2026년 2인 가구 기준은 다음과 같습니다.2026년 2인 가구 기준 중위소득 48%: 약 1,850,000원 이하 (추정치)이 금액은 월급뿐만 아니라 보유한 재산(자동차, 예금 등)을 소득으로 환산한 금액을 합산한 수치입니다.💡 주의사항 및 팁신청 방법: 주소지 관할 동 행정복지센터에 직접 방문하시거나, 온라인 '복지로' 사이트에서 신청 가능합니다.소득 산정의 변수: 부양의무자(부모님 등)의 소득은 이제 보지 않지만, 본인의 자동차 배기량이나 가액에 따라 탈락할 수도 있으니 신청 전 꼭 확인이 필요합니다.조심스럽게 조언드리자면, 아기와 함께 생활하시다 보면 보육료나 다른 양육 수당과 중복 수혜가 가능한지 궁금하실 텐데요. 주거급여는 타 복지 급여와 중복해서 받을 수 있는 경우가 많으니 꼭 신청해 보세요.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.아파트 누수는 초기에 증거를 확보하고 책임 소재를 분명히 하는 것이 가장 중요합니다.1. 즉각적인 대처 순서현장 기록: 천장이나 벽면의 젖은 부위를 사진과 동영상으로 상세히 찍어두세요.윗집 알림: 윗집에 누수 사실을 알리고, 추가 피해를 막기 위해 윗집 수도 밸브를 잠가달라고 요청하세요.관리소 접수: 관리사무소에 연락해 직원이 현장을 확인하고 일지를 작성하도록 하세요. (나중에 공용부인지 전용부인지 판정할 때 근거가 됩니다.)2. 누수 탐지 및 처리 방법탐지: 전문 업체를 불러 공압 테스트나 열화상 카메라로 원인(배관 파손, 방수층 결함 등)을 찾습니다.수리: 원인이 윗집 전용 부분이면 윗집 주인이 비용을 부담하여 수리하고, 아파트 외벽 등 공용 부분이면 관리소(장기수선충당금)에서 처리합니다.보상: 피해 입은 도배나 가구 등의 원상복구 비용은 원인 제공자가 부담합니다.💡 꿀팁: 윗집이 '일상생활배상책임보험'에 가입되어 있다면 보험으로 처리할 수 있으니 꼭 확인해 보라고 권유해 보세요.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.부동산 계약 시 임대인이 임차인의 신분을 확인하는 것은 당연한 절차지만, 신분증 전체를 스캔하거나 사진으로 보관하는 것은 주의가 필요합니다.1. 원래 그렇게 하나요?보통은 계약서 작성 시 신분증을 대조하여 본인 확인만 하고, 필요시 사본을 한 장 보관합니다. 하지만 최근에는 개인정보 보호를 위해 신분증 전체보다는 성명, 주소, 주민번호 앞자리 정도만 확인하는 추세입니다.2. 보안을 위한 팁뒷자리 마스킹: 사본을 넘겨줄 때는 주민등록번호 뒷자리를 포스트잇 등으로 가리고 복사해달라고 요청하세요.용도 기재: 사진을 찍어 보낸다면 이미지 위에 "부동산 계약 확인용"이라는 문구를 워터마크처럼 적어두는 것이 안전합니다.과도한 요구 거절: 스캔본을 파일로 소장하려 한다면 개인정보 유출 우려를 정중히 전달하고, 계약서 확인 용도로만 사용해달라고 하세요.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.본인이 주소지를 옮기지 못하는 상황에서 배우자만 전입신고를 하는 것은 가능하며, 대항력과 보증보험 가입 모두 요건을 갖추면 보호받을 수 있습니다.1. 배우자 전입신고 가능 여부네, 가능합니다. 주택임대차보호법상 계약자 본인뿐만 아니라 가족(배우자나 자녀)의 전입도 점유로 인정되어 '대항력'이 발생합니다. 계약서상 임차인은 질문자님이지만, 실제로 거주하는 배우자가 전입신고와 확정일자를 받으면 보증금을 보호받을 수 있는 법적 권리가 생깁니다.2. 전세보증보험 가입 가능 여부보증보험(HUG 등) 가입도 가능하지만, '임차인'과 '전입자'가 다르기 때문에 아래 조건을 반드시 확인해야 합니다.동거가족 인정: 보증보험 신청 시 계약자는 본인이지만, 전입세대열람표상에 배우자가 전입되어 있음을 증명(가족관계증명서 제출)하면 가입이 승인됩니다.전입 및 점유 유지: 보증보험 효력을 유지하려면 반드시 배우자가 해당 집에 실제로 거주하며 전입을 유지해야 합니다.확정일자: 계약서상 임차인인 질문자님 명의로 된 계약서에 확정일자가 찍혀 있어야 합니다.⚠️ 주의사항실거주 확인: 일부 은행 대출 상품이나 특정 보험 조건에 따라 '계약자 본인의 전입'을 필수로 요구하는 경우가 간혹 있습니다. 계약 전 은행이나 허그(HUG) 고객센터에 "계약자는 남편, 전입은 아내"인 경우 가입이 가능한지 다시 한번 확답을 받는 것이 가장 안전합니다.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.경기도 구리시에서 7억 원 상당의 아파트를 매수하실 때 발생하는 중개보수(복비)와 분담 원칙에 대해 정리해 드리겠습니다.1. 중개비용 계산법 (경기도 기준)부동산 중개수수료는 매매 금액 × 상한 요율로 계산하며, 7억 원 아파트의 경우 다음과 같습니다.매매 가액: 7억 원적용 요율: 0.4% (6억 원 이상 ~ 9억 원 미만 구간)계산: 7억 원 × 0.4% = 280만 원 (부가가치세 별도)즉, 최대 상한 요율을 적용했을 때 280만 원이 나오며, 중개업소의 과세 유형(일반/간이)에 따라 10% 또는 3%의 부가가치세가 추가될 수 있습니다.2. 비용 분담: 반씩 내는 건가요?아니요, 각각 내는 것입니다.많은 분이 오해하시는데, 총액(예: 560만 원)을 둘이서 나누는 것이 아니라 매수자와 매도자가 각각 중개사에게 정해진 수수료를 지불하는 방식입니다. 즉, 질문자님(매수자)은 본인의 중개사에게 280만 원을 내고, 집을 파는 사람(매도자)도 본인의 중개사에게 280만 원을 따로 냅니다.💡 알아두면 돈이 되는 팁협의가 가능합니다: 0.4%는 법으로 정한 '상한'일 뿐입니다. 계약서를 쓰기 전 미리 중개사와 "복비 좀 잘 부탁드린다"며 협의를 하시면 조금 더 낮은 금액으로 조정할 수도 있습니다.현금영수증은 필수: 중개보수는 소득공제 대상입니다. 나중에 아파트를 팔 때 양도소득세 계산 시 '필요 경비'로 인정받아 세금을 줄일 수 있으므로 반드시 현금영수증을 받아두세요.구리시 지역 호재: 구리시는 최근 지하철 8호선 연장(별내선) 등으로 입지가 더 좋아지고 있습니다. 7억 원대라면 수택동이나 인창동 인근을 보고 계실 것 같은데, 단지별로 급매 여부를 잘 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.업무용 오피스텔의 확정일자와 관련하여 많은 분이 혼동하시는 부분입니다. 결론부터 말씀드리면, 개인(비사업자) 세입자와 체결한 일반 임대차 계약서만으로는 세무서에서 '상가건물 임대차 보호법'상의 확정일자를 받을 수 없습니다.이유와 해결 방법을 명확히 정리해 드리겠습니다.1. 왜 세무서에서 확정일자를 받을 수 없나요?세무서에서 부여하는 확정일자는 '상가건물 임대차 보호법'의 적용을 받는 경우에만 해당합니다. 이 법의 보호를 받으려면 아래 두 가지 조건이 필수입니다.영리 목적의 영업용으로 사용해야 함임차인이 사업자등록을 해야 함세입자가 사업자등록을 하지 않은 일반 개인이라면, 해당 건물은 법적으로 '상가'가 아닌 '주거' 또는 '단순 시설물'로 취득되어 세무서의 확정일자 부여 대상에서 제외됩니다.2. 세입자가 개인이라면 어디서 받아야 하나요?만약 세입자가 그곳을 실제 주거용으로 사용하고 있다면 이야기가 달라집니다.주택임대차보호법 적용: 세입자가 전입신고를 하고 거주한다면, 일반 아파트처럼 주민센터(행정복지센터)나 인터넷 등기소에서 확정일자를 받을 수 있습니다.주의사항(임대인 입장): 업무용 오피스텔에 세입자가 주거용으로 전입신고를 하고 확정일자를 받으면, 해당 오피스텔은 세법상 '주택'으로 간주됩니다. 이 경우 임대인께서는 부가가치세 환급분 반납, 다주택자 여부 판단 등의 세무적 리스크가 발생할 수 있습니다.3. "확정일자를 받아야 할 일"이 무엇인가요?질문자님(임대인)께서 확정일자가 필요하신 이유에 따라 대응이 달라집니다.대출 증빙용: 은행에서 계약의 진위 확인을 위해 요구하는 것이라면, 확정일자 대신 공증인 사무소에서 '확정일자' 인을 받거나, 임대차 신고(월세 신고)를 통해 갈음할 수 있는지 확인해 보셔야 합니다.전세권 설정: 만약 세입자의 보증금을 보호하면서 업무용 지위를 유지하고 싶다면, 확정일자 대신 전세권 설정 등기를 하는 것이 가장 깔끔한 방법입니다.현재 세입자가 사업자 없이 월세를 살고 있다면 '전입신고를 안 하는 조건'으로 계실 확률이 높습니다. 만약 이번에 확정일자를 받기 위해 주민센터에 계약서를 제출하게 되면, 해당 오피스텔이 주택으로 간주되어 세무상 낭패를 보실 수 있습니다.