답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 세입자가 있는 상황에서 소유자가 실거주를 위해 전입하려는 경우 임차인이 사용하는 계약갱신청구권 거절이 가능합니다, 그리고 주택담보대출의 경우 계약만기일자에 맞추어 실행이 되어야 하기 때문에 심사과정등을 고려해 최소만기 한달전에는 은행에 대출신청을 하시는게 필요할수 있습니다. 또한 주택구입자금대출이 이용되지 않는 만큼 전세보증금 퇴거자금대출상품등으로 알아 보셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만약 해당 지역 모든 펜션들이 담합하여 일정가격으로 상승을 하였다면 문제가 될수 있지만 개인이 성수기등을 나누어 가격을 스스로 올리는 것은 사실상 법적문제가 없다고 볼수 있습니다. 그리고 해당 지역내 숙박업소들이 담합을 하였다는 입증이 쉽지 않다면 처벌하기도 어려운 만큼 실제 법으로써 처분하기 어려운것으로 알고 있습니다. 연말이나 각 성수기에 발생하는 바가지요금의 경우 사실상 법적인 처벌보다는 지자체의 행정처분등을 경고하고 이같은 행위를 하지 못하도록 권유는 하고 있지만 실제적인 강제력은 없고 처벌이 어렵기에 지금까지도 개선이 잘되지 않는듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.올해 종합부동산세 과세에서 지난해와 달라진 점은 질문에서 말한 소형 신축주택의 중과배제 주택 추가 입니다. 이는 다세대주택이나 빌라등의 공급이 급감하면서 올해 초 정부가 활성화를 위해 내세운 세제지원방안 중 하나로 올해 1월10일부터 내년 12월 중 취득하는 소형 신축주택이 대상이 됩니다. 또한 비수도권에서 준공후 미분양(악성미분양) 주택도 포함됩니다. 소형신축주택의 요건은 전용면적 60제곱미터 이하, 취득가액 수도권 6억이하, 지방 3억이하 준공시점이 2024년 1월10일~ 25년 12월31일에 해당되어야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.용도지역 구분에서 주거지역은 크게 제1종전용주거지역, 제2종 전용주거지역, 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역, 준주거 지역으로 크게 구분되고 각 구분된 지역별로 건폐율과 용적률 제한은 다릅니다,. 상업지역은 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역이 있습니다. 각 지역별 건폐율 / 용적률을 나타내면 제1종 전용주거지역은 50%이하 / 100%이하 , 제2종 전용주거지역은 50%이하 / 150%이하 , 제1종 일반주거지역은 60%이하 / 200%이하, 제2종 일반주거지역은 60%이하 / 250%이하, 제3종 일반주거지역은 50%이하 / 300%이하, 준주거지역은 70%이하 / 350%이하입니다. 상업지역의 경우 근린상업지역은 70% / 900%이하, 유통상업지역은 80%이하 / 1100%이하, 일반상업지역은 80%이하 / 1300%이하, 중심상업지역은 90%이하/1500%이하 입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.금리를 인하하게 되면 대출에 따른 이자율도 하락하게 되고 이에 따라 매월 부담하는 대출이자등도 줄어들게 되어 기대출자들에게는 득이 될수 있습니다, 또한 전세시장에서는 전환율도 내려가기 때문에 임차인입장에서는 전월세 전환시 부담이 줄어들수는 있지만 반대로 임대인입장에서는 임대를 통한 수익이 낮아질수는 있습니다. 물론 전세시장 가격자체에 직접적으로 영향을 미치는 요인이 아니고, 금리인하의 폭이 아직 크지 않다는 점등 있기에 큰 영향을 줄것으로는 보이지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사회적 주택은 기존의 공공임대 정책에서 취약했던 "주거사비스제공"기능을 사회적 경제 주체를 활용해 보완할수 있다는 특징이 있는데, 이러한 사회적 경제주체를 통해 관리 운영되는 사회주택은 기존 공공임대에서는 공급주체인 LH나 지방공사등이 물리적공급에 주력하기 때문에 실제 입주자들을 위한 다양한 주거서비스를 제공하거나 입퇴실을 신속하게 관리운영하기 어려웠다는 단점을 극복하고 주거의 질도 함께 높일수 있다는 장점이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 금리인하는 부동산 시장에서 수요증가 요인이 되므로 부동산 가격도 오르는게 흐름상 맞으나, 최근 부동산 시장에서는 정부의 대출규제가 강하게 작용하고 있기 때문에 금리인하의 효과가 시장내 가격상승으로 나타나기는 어려울것으로 보입니다. 쉽게 대출규제라는 수요감소효과가 금리인하라는 수요상승효과보다 더 강하게 작용되고 있기 때문입니다,그리고 이번 정부의 추가 금리인하를 바라보는 시각은 오히려 부정적인 시각이 더 많습니다. 금리인하가 필요한건 흐름상 맞지만 그 시기가 미국이나 다른 나라 움직임과 다르게 우선적으로 진행되었다는 것인데, 현 미국과 금리차이등을 고려하면 미국의 인하 속도에 따라 움직이는게 일반적인데, 그대로 진행한것은 그만큼 우리나라 경제상황이 좋을것이라는 인식이 강하게 나타났기 때문이란 분석이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시적 2주택 양도비과세 혜택은 일정요건이 충족되어야 가능합니다. 요건은 종전주택을 취득하고 1년이상 경과된 이후 신규주택을 매수하고 3년이내 종전주택을 매도하는 경우 종전주택 매도에 따른 양도소득세를 비과세해주는 것입니다. 물론 종전주택 자체도 1세대 1주택 비과세 요건(2년보유, 12억이하)에 해당되어야 합니다, 활용에 대해서는 각자가 조건에 맞게 하셔야 하는 부분이고, 기존 2주택자라면 위 조건에 맞게 매도하여 절세를 하는데 활용이 될수 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울 뿐 아니라 이제 우리나라 전반의 주택에 대해서 투자시 불패는 점차 사라지고 있다고 보시면 됩니다. 서울 부동산 불패도 결국은 이전부터 지금까지 그래왔지만 이제는 서울이라도 무조건 투자시 수익이 생길 가능성은 낮아진다고 볼수 있는데, 이유는 전반적인 인구감소와 그에 따른 지방소멸화, 서울내 주택 양극화등이 심해졌기 때문입니다,더구나 인구감소의 경우 지금보다 시간이 지날수록 더 심해질 것이 기정사실인 만큼 부동산 전반이 예전처럼 재테크 대상으로써 그 가치는 점차 떨어질수 있고, 가격상승에 있어서도 특정 지역, 특정매물에 집중될 가능성이 있기에 서울아파트 불패 신화도 점차 의미가 없어질 가능성이 있다는게 개인적 판단입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 질문과 같은 경우를 방지하기 위해 택지개발 예정부지에는 토지거래허가구역을 지정해 투기세력등의 참여를 막고 있습니다. 즉 개발예정부지에서 매매등을 할 경우 지자체 허가가 있어야 등기이전등이 가능하도록 하고, 토지나 건물의 지분쪼개기등도 모두 허가를 필요로 하게끔 되어 있어 실제 택지예정지구가 발표된다면 실제 투기세력이 몰리기는 쉽지 않습니다. 그외 재건축, 재개발 예정부지나 지역내 호재가 있는 경우에 주로 관심도가 높아시면서 투자자들이 몰릴수는 있는데, 최근에는 부동산 경기침체와 불안정한 정부정책변화등으로 다주택보다는 똘똘한 한채를 선호하는 투자선호도가 높아져, 주로 똘똘한 한채가 몰린 서울 강남3구 및 마용성 지역등에 수요가 늘어나고 있습니다. 수요증가가 가격으로 나타날수 밖에 없기때문에 대출규제전 부동산 가격상승만 보면 해당 지역들은 이미 전고점을 모두 돌파하여 추가상승한 지역들 입니다.