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새로 이사할 곳을 찾고 있는데 요즘 전월세가 잘 안보이는 이유?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 어느지역인지는 알수 없으나, 최근 부동산 규제가 적용되고 있는 수도권지역에서는 전월세 물량이 전반적으로 줄어든 모양세 입니다. 이유는 갭투자를 막는 토지거래허가구역 규제로 실거주외 신규매매가 없어지면 그에 따른 전월세 물량공급도 함께 줄었고, 기존 매물들에서는 임차인들이 위와 같은 매물감소에 대한 불안감과 대출규제에 따른 자가주택 구입을 미루면서 동시에 현 전월세를 다시 연장하고 있는 추세이기 때문입니다. 그래서 기존공급물량과 신규매매에 따른 임대차물량이 모두 감소된 사황입니다. 특히나 최근 임대보호법에 대한 개정이야기까지 나오고 있기에 기존 물량들도 줄어드는 모양새이고, 신규주택에 대한 공급마저 절벽으로 이어지게 되면서 더 공급물량이 줄어들게 되었습니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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[중개사분들 질문] 후순위 대출 중인데 기존 세입자 퇴거 관련 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 일반적으로는 새로운 전세세입자를 구할 때 기존대출 상환조건부로 구하시고 잔금일에 현 세입자 보증금반환과 후순위 대출상환을 하시는 방법이 있습니다. 복잡하게 중도금을 기재할 게 아니라 잔금일에 이 두가지 선순위 권리를 해결하시면 전세세입자를 받는데 문제는 없습니다. 다만 현 전세시세가 세입자보증금과 후순위담보대출을 상환하기 부족한 경우라면 사실상 전세세입자는 구하기 어려울수 있습니다. 가장 간단하게는 후순위 전세세입자를 구하더라도 전세보증금은 현 보증금 시세에서 후순위대출채권최고액을 뺀 금액보다 낮게 설정하셔야 그나마 입주하려는 세입자가 있을 것으로 보입니다. 그리고 2번은 현실적으로 전세보증금 잔금과 후순위 대출을 받아 기존 전세보증금 반환과 설정되어 있는 후순위대출 상환을 해야하기에 블가한 상황이고, 설령 질문처럼 가능하더라도 대항력에서 전입신고익일부터 대항력이 생기는 특성상 후순위 대출이 결국 선순위대출이 되면서 새로운 세입자는 선순위 임차권이 될수 없습니다. 결국은 단순히 후순위 임차인을 구하는 것과 달라진게 없으며 과정만 복잡해지게 되므로 고려대상이 아닙니다,간단하게 정리하면 전세세입자 잔금과 본인의 다른 방식의 자금조달을 통해 잔금일에 기존 보증금 반환과 후순위대출을 상환하는 조건으로 하시거나, 그게 어렵다면 전세시세를 선순위가 되는 근저당금액을 고려해 전세보증금을 낮추어 후순위 임차인을 구하시는 방법으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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같은 목적물 월세->전세로 새 계약시 전월세 대출
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 동일주소지라도 월세를 전세로 전환할 경우 전세계약서를 다시 작성하고 해당 계약성 전환하였다는 것을 명시하여 제출하면 전세대출을 이용할수 있는 것으로 알고 있습니다. 질문처럼 인상분에 대해서 대출이 가능한 경우라면 기존 보증금을 계약금으로 한 계약서를 작성하고 증액된 인상분에 대해서 대출신청을 하시면 될것으로 보입니다. 쉽게 말해서 월세를 전세를 바꾸는 개념이 아니라 보증금 500만원에서 1억으로 증액되었다고 생각한다면 나머지 차액분은 개인신용과 전세대출기준에 따라 가능하다는 의미로 보시면 됩니다. 보통은 전입신고 3개월이내 신청하도록 되어 있긴 한데 전환의 경우는 은행마다 적용기준이 별도 있기에 일단은 여러은행을 통해 진행가능여부를 확인하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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월세 계약파기 배액배상 얼마받아야하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 , 질문에 기재된 내용 모두 맞습니다. 임대인의 일방적인 통보에 따라 계약이 해지되는 경우 계약금은 해약금으로 보기 때문에 배액인 200만원을 지급받는게 맞고, 중개보수의 경우 계약체결시 청구권이 발생하기 떄문에 이미 체결된 계약이 해지되라도 기존 중개보수는 양쪽모두 부담하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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대출 없는 아파트 분양권 전매 시 준비 서류가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도금 대출이 없는 경우에는 매도인과 매수인 모두 신분증과 인감증명서, 인감도장이 필요하며, 매도인의 경우 분양계약서가 필요합니다. 그리고 중도금 대출승계과정에서 매수인이 준비할 서류가 많으나, 질문처럼 대출이 없는 경우에는 별도 서류는 없으나, 지위승계에 따른 과정상 부동산 거래신고필증이 추가로 필요할수 있습니다. 물론 매수자가 별도의 중도금 대출을 신청할 경우 필요한서류는 은행을 통해 확인하셔야 합니다 .
경제 / 부동산
25.11.11
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사무실 계약 복비 관련 질문이요 급합니다 ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택과 비주택(상가)에서의 중개보수율이 다릅니다. 보통 주택임대차시에는 0.3~0.5%이지만 상가의 경우는 일괄적으로 0.9%가 적용되게 됩니다. 그리고 거래금액의 경우 월세는 환산보증금을 기준으로 하며 질문의 경우처럼 500/40일경우 환산보증금은 3300만원 ( 500 +(40x70)) 이 되고, 중개보수는 대략 30만원이 되지 않습니다,다만 질문에서도 월세금액이 정확하지 않기 떄문에 무조건 과하게 받았는지는 판단할수 없으며, 그에 따라 정확한 월세를 알아보시고 다시 계산을 해보셔야 합니다, 만약 동일조건에서 월세만 50만으로 바뀌어도 중개수수료는 49만5천원이 되며, 혹시라도 권리등이 있었다면 이때는 추가적인 보수가 더해지기에 개인적 판단으로 중개보수를 초과로 받지는 않았을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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친동생이 제밑으로 세대원등록 하려면 어떻게해야하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.친동생분 전입신고의 경우는 질문자님 없이도 동생분만 가셔도 가능은 합니다. 다만 필요서류는 동생분 신분증과 세대주의 신분증과 도장이 필요할수 있습니다 . 그런데 주민센터마다 조금씩 틀린경우가 있는데 보통은 가족관계증명서 만으로도 동생분 전입신고가 가능할수 있기에 우선적으로 주민센터에 연락하시어 필요서류를 문의하시는게 필요합니다. 보통은 주민센터에서 모두 발급가능하고 신청서도 비치되어 있기에 위 말한 세대주와 방문하시는 신분증과 도장정도만 있으셔도 가능한게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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부동산 월세계약건으로 질문합니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간은 계약서상 계약기간을 기준으로하고 보통은 잔금일 기준으로 시작이 됩니다. 질문의 경우는 계약서 작성은 11월 29일이라도 실제 잔금 청산 및 주택인도는 12월 22일로 보이기에 계약기간도 12월 22일부터 시작되었을 것으로 보입니다. 그에 따라 재계약 또는 만기해지에 대한 의사통보는 만기 6~2개월전이므로 해당 12월22일 기준으로 2개월이 전까지는 의사통보를 하시면 됩니다. 아마도 의사통보기간은 6월 22일이후 ~10월22일전까지로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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인천 부동산 중개사무소 중개할수 있는 영역
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사를 갖춘 개인공인중개사의 경우 중개지역범위는 국내 전국단위로 가능합니다, 즉 중개사무실에 운복동에 있다고 한다면 인천지역 뿐 아니라 전국어디든 매물에 대해서는 중개행위가 가능합니다. 만약 현재 몇 분 남아계신 부칙개업공인중개사, 흔히 부칙개공 (해당 분들은 공인중개사 자격을 취득한게 아닌 1984년 중개업법 제정이전부터 중개업의 허가를 받아 중개업소를 운영하던 기득권층)의의 경우는 시.도단위로 업무범위가 제한 됩니다,다만, 시, 도단위이기 떄문에 위의 경우처럼 동일한 인천시내에서는 이분들도 그리고 개업공인중개사 모두 중개업무를 하는데 법적 문제는 없습니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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월세 거주중인데 묵시적 계약 갱신 재질문 하겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어제도 답변을 드린 부분 같은데, 과정상 정리하면2022년 5월 최초1년 계약 -> 2023년 5월 최소거주기간에 따른 연장 -> 2024년 5월~2026년 5월까지 묵시적갱신(해당시점에 묵시적갱신성립여부는 질문자님 의견에 따라 묵시적갱신이 되었다는 전제로)상황은 이렇습니다. 그런데, 본인이 25년 3월에 중도해지를 요구하게 됩니다. 그러면 묵시적갱신 중 중도해지는 해지통보3개월후 계약이 종료가 됩니다. 그에 다라 2025년 6월 계약 자동종료 그런데 본인이 해당시점에 다시 퇴거를 번복하여 임대인에게 추가적인 거주를 요청( 이때부터 당사자간 합의가 시작)***참고로 이미 해지에 대한 상황이 합의또는 법에 따라 확정된 경우 한분이 이를 번복하게 되면 이때는 상대방의 동의가 필요, -> 상대방은 1년추가연장을 제시, 질문자님은 동의 -> 여기서 새로운 1년간의 추가 연장계약성립(이때부터는 합의갱신이 되었다고 볼수 있고 이전 묵시적갱신은 고려대상이 아님)그에따라 현재 계약은 합의하에 연장된 1년계약이고, 중도해지는 상대방의 동의가 필요 , 상대방이 복비, 다음임차인주선을 요구하였다면 당연히 해당 요구 충족되어야 해지가 가능, 여기까지가 제 의견입니다. 그리고 묵시적갱신은 두 당사자간 합의로 이루어지는 게 아닌 법적 요건에 따라 성립되는 것으로 기본적으로 묵시적 갱신은 만기6~2개월전 재계약에 의사통보가 두 당사자 모두 없이 해당 기간이 지날 경우 성립됨, 이 개념으로보면 위 사항은 본인의 중도해지 요구로 인해 계약이 해지되는 과정에서 당사자간 합의에 따라 새로운 계약으로써 1년간 연장계약을 하였다고 볼수 있습니다. 그러므로 기존계약관계는 고려사항이 아닌 새로운 계약으로써 이해할수 있습니다, 그에 따라 계약기간 만료도 26년 5월이 아닌 26년 6월이 된다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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