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타인의 전세 만료 시점을 알 수 있는 방법이 있나요?
타인의 임대차에 대한 자세한 정보를 인터넷등으로 확인하실수는 없습니다. 전세낀 매매라면 매도자에게 임대차계약서를 요구하여 직접확인해보셔야 합니다. 만약 계약을 체결하기 전이라면 당연히 매매를 중개하는 중개사를 통해 기간을 확인하셔야 하는 부분입니다.
경제 / 부동산
24.05.22
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전세 → 월세 계약 변경 및 계약갱신청구 가능 여부 확인 요청
계약갱신청구권은 계약조건이 변경되더라도 사용이 가능합니다. 계약갱신청구권은 동일주택에 대해 1회에 한해 사용이 가능하며, 갱신청구권을 사용한 상태에서는 임대인의 월세전환 요구등을 거절해도 계약연장이 가능합니다. 결론적으로 최초 임대차 이후 계약갱신시 임차인이 원할 경우 만기 6~2개월전에만 임대인에게 사용의사를 전달하시면 됩니다,
경제 / 부동산
24.05.22
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월세안고 매매를 진행할 경우 대출이 안나오나요?
월세를 안고 주택을 매수하는 경우에는 은행이 선순위 근저당을 설정할수 없습니다. 즉, 후순위대출을 하셔야 하는데 은행권에서는 일반적으로 후순위 대출은 잘 하지 않는게 일반적입니다. 물론 1금융권을 제외한 2금융권 이하에서는 후순위 대출상품이 별도 있기 때문에 대출자체는 가능하겠지만 높은 금리로 이용을 하셔야 할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.05.22
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아파트 공용부와 전용부 구분은 어떻게 되는지요?
공용부는 쉽게 함께 공동으로 사용하는 부분으로 복도나 엘레베이터등을 말하며, 전용부는 단독으로 사용하는 부분을 말합니다, 쉽게 구분을 하자면 현관문 안쪽은 전용면적으로써 전용부에 해당한다 보시면 될듯 보입니다. 질문에서 전용부라면 실내 공간의 하자등을 말하는 것으로 보이고, 공용부라면 복도나 엘레베이터, 주자창처럼 공동사용공간에 대한 하자여부를 말하는듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.05.22
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부동산 전세-전세권 설정vs허그 보증보험
전세권과 허그보증보험을 비교하기에는 무리가 있습니다. 전세권은 말그대로 등기부상 설정되는 물권으로 그 자체로 대항력과 우선변제권을 가지고 있고 별도 반환소송없이 보증금미반환시 임의경매를 신청할수 있는 강한 권리를 가지고 있지만, 경매절차를 통해 배당을 받아야 하는 만큼 낙찰가격에 따라 배당이 어려울수도 있습니다. 그에따라 임차인의 권리가 강화되는 효과는 임차권에 비해 강하지만, 온전한 보증금반환은 장담하기 어렵습니다. 이에 반해 보증보험은 임대인의 보증금 미반환시 임대인을 대신해 보증금을 반환해주는 역할을 합니다. 즉, 기본적은 요건에 해당되면 임대인 개인경제능력이나 주택가격의 변동과는 무관하게 우선 변제를 해주는 만큼 보증금 보호 자체에 목적이라면 보증보험을 가입하는게 유리할수 있습니다,
경제 / 부동산
24.05.22
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월세 선불 중도퇴실관련 문의합니다.
보통 선납의 경우는 만기퇴거일에 월세를 납입하지 않고 퇴거를 하면되고, 후납의 경우는 만기퇴거일에 한달치 월세를 납입하고 퇴거를 해야 합니다.. 그러므로 6월 5일에 월세는 지급하셔야 하고,7월6일에 퇴거라면 하루치 월세만 추가로 내시면 됩니다, 즉 6월 5일 월세는 6.5~7.5일 월세이기 때문에 납입을 하시면되고 7월5일 월세에 대해서는 납입없이 7월 6일 퇴거이기에 하루치만 퇴거할떄 납입을 하시면 될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.05.21
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주택청약저축 6년 넘었는데 유지할까요?
주택청약통장은 당장의 상황만을 보고 가입, 유지를 결정할 부분은 아닙니다. 현 부동산 상황이 건축자제인상등으로 분양가가 올라 시세와 차이가 없는 경우가 생겼으나, 이후에 또 청약을 통한 주택구매가 시세 거래인 일반매매보다 더 유리한 상황이 될 가능성도 있고, 본인이 새로운 신규주택에 입주를 원하는 경우, 청약을 위해서는 반드시 필요할수 있습니다. 그리고 통장 개설즉시 사용할수 있는게 아닌 일정기간 유지와 납입이 필요하기에 지금까의 효력을 상실하는 해지를 할 필요는 없을 듯 보입니다. 또한 본인이 나이가 많지 않은 신혼부부, 청년등이라면 향후 임대주택 및 주거혜택등을 위해서는 필수적으로 청약통장은 가지고 계셔야 합니다,최근에는 청년전용 주택청약통장의 경우는 자가구매시 대출완화등의 혜택이 있기 때문에 상품가입요건에 해당된다면 통장전환등을 고려하시는것도 방법이 될수 있습니다.
경제 / 부동산
24.05.21
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분양받은 집을 포기할때 생기는 문제점
중도금까지 일부납부한 상태라면 이미 계약금계약상태는 넘어선것으로 보입니다. 이런 경우 게약해지를 위해서는 분양사의 동의가 필요하고, 그에 따라 위약문제등이 발생할수 있습니다. 보통 분양의 경우 분양계약서상 위약에 대한 사항이 시기별로 나와있기 떄문에 이를참고하여 위약시 손해보는 부분을 미리확인하셔야 합니다. 그리고 중도금의 경우는 이자비용외 추가적인 손실 금액이 있을 수 있으므로 이는 은행에 별도로 확인하셔야 합니다. 결국에는 계약해지에 따른 금전적 손실이 예상되고 그외 아파트 청약등이 아니기에 행정적으로 다른 제제는 없습니다 ,
경제 / 부동산
24.05.21
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부동산 매도 시 매수인은 전세를 끼고 매매 하기로하였습니다.
우선 본인명의로 두개의 전세계약에는 문제가 없지만 전세대출에 있어서는 한곳만 이용이 가능하고 대출을 이용하는 주택에 대항력을 유지하여야 하기에 현재 매도 및 전세 예정 매물에 대해서는 대항력을 유지할수 없습니다. 그러므로 원칙상 부모님 명의로 현주택에 전세계약을 하는게 맞을 듯 보이고 본인은 새로 게약하는 전세집에 대해 명의자로써 대출을 신청하는게 문제가 가장 적습니다. 그리고 자금이체의 경우 직계존비속간 5000만원까지는 증여비과세되고, 이를 초과할 경우 차용증등을 작성하여 근거를 남기시는 것도 대처방법이 될수 있습니다. 다만 질문의 상황만 보면 절차상 매우 복잡하게 이어질 가능성이 있어보입니다. 다른 방법으로는 새로운 주택에 대한 전세명의자를 와이프분으로 하고(와이프분 명의로 전세대출이 가능할경우) 현주택의 명의자를 질문자님으로 하여, 잔금일에 질문자님을 제외한 나머지분들은 새집에 전입신고를 하고 현주택에는 질문자님이 있는 상태로 부모님이 전입신고를 한뒤에 이후 본인만 다시 새주택으로 전입하는 방식으로 대항력을 두집에 대해 유지는 가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.05.21
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융자금있는 월세집 계약해도될까요?
공시지가는 부동산공시가격 알리미를 통해 확인이 가능합니다. 그리고 올해 공시지가도 이미 공시되었기에 특별한 사정이 없다면 확인은 가능하므로 다시 한번 공시지가를 확인해보시기 바랍니다. 그리고 현재 보증금과 선순위 근저당을 합친 가격이 4.3억입니다, 위에 제시한 4억후반(5억)이 시세라면 사실상 보증보험 가입도 불가할것으로 보이고, 주택가격 대비 전세+근저당 합산 금액 비율도 90%에 가깝기에 위험한 매물에 해당됩니다. 다만 1억은 소액임차인 최우선 변제에 해당은 되나, 해당 융자금이 등기설정된 날짜를 확인해봐야 , 소액임차인 여부와 최우선 변제금 한도를 판단할수 았습니다현재를 기준으로 하면 최우선 변제금액은 5500만원입니다. 즉 문제가 생길 경우 최우선 배당으로는 5500만원만 근저당보다 우선배당이 되고 나머지 4500만원은 순위배당을 통해 배당될 가능성은 높지 않아 보입니다.결론적으로 자세한 사항을 등기부와 시세 확인을 해봐야겠지만, 충분히 리스크가 큰 매물로 보입니다.
경제 / 부동산
24.05.21
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