답변 내역
- 임대주택도 주택수 카운트에 포함되나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가주택의 경우 전체면적에서 주택의 면적이 더 크면 건물전체가 주택으로 보고, 상가면적이 큰 경우 주택면적에 대해서만 주택으로 보게 됩니다. 결국 어떠한 식이든 주택이 포함된 상가주택의 경우 주택수에 포함이 될수 밖에 없기 때문에 주택수 판단시 포함이 될것으로 보입니다. 그리고 임대여부는 주택수 산정과 관계없고 등기부상 소유자 인지에 따라 판단을 하는 것입니다.경제 / 부동산25.09.0900
- 생애최초대출 관련 문의드립니다!!안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 생초대출은 소득 안보고 70%인가요???-> 아닙니다. 대출상품에 따라 다르겠으나 ,DTI는 기본적으로 적용하기 떄문에 본인 소득에 따라 한도가 달라질수 있습니다. 즉 무조건 LTV70%가 다 나오는것은 아닙니다. 2. 투가과열지구에서도 70%인가요? 40%규제 해당안되는건지해서요~ -> 9.7 발표에 따라 신규매매계약에 대해서는 규제지역내 LTV는 기존 50%에서 40%로 수정되었습니다. 규제지역에는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 모두가 해당되기에 투기과열지구내 LTV는 신규대출시 LTV40% 적용대상입니다.경제 / 부동산25.09.0900
- 보증금 변동 없이 집 계약 연장하는데, 임대차 계약서를 꼭 부동산에서 작성해야 하나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서 작성은 필요하지 않겠으나, 본인 대출연장을 위해 필요한 만큼 개별적으로 작성하여 임대인 서명및날인을 받아서 제출하셔도 되고, 부동산에 대필료를 내고 작성을 부탁하셔도 됩니다. 사실상 대출연장을 위해 필요한 만큼 은행등에 기존계약서에 대해서 날짜를 변경하는 것으로도 대체가 가능한지를 문의해보시고 가능하다면 이전계약서를 수정하여 제출하시는 것도 방법이 될듯 보입니다.경제 / 부동산25.09.0900
- 아파트매매 특약 봐주실 부동산중개사분?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 불필요한 특약이 상당히 포함되어 있으나, 이대로 매도자가 동의하면 그대로 기재하시면 될듯 보입니다. 불필요한 부분등도 현 등기부상태나 전세입주자라는 특수성을 고려하면 제외가능하나, 어차피 기재가 되어도 매수자입장에서는 불리하지는 않기때문입니다. 다만 임대인이 너무 많은 특약등으로 인해 거부감을 나타내면 일부항목에 대해서는 수정 및 삭제를 하시면 될듯 보입니다 . 특히 세입자가 매수자라면 라, 바의 사항은 특약으로 기재할 필요가 없어보입니다.경제 / 부동산25.09.095.01명 평가10
- 마음에 쏙!100
- 개인 소유 오피스텔이 주택으로 잡히나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 원칙상 주택이 아닌 업무용시설로써 주택수 산입이 되지 않지만 주거용으로 사용할 경우 즉, 공부상 주거용으로 되어 있고, 전입신고등을 하고 실제 주거용으로 사용을 할 경우 주택수에 포함이 됩니다. 이런 경우 세금계산시에도 주택수에 따른 중과세에 포함이 될수 있습니다. 청약시 2채로 잡히는것은 해당 오피스텔이나 빌라중에서 주택수 예외조건에 해당되는 경우로써 제외가 된 것일수 있지만 이는 정확하게 주택요건에 따라 확인이 필요한 부분입니다. 세금의 경우 세금에 따라서 주택수예외요건에 해당되면 제외가 되겠으나, 그게 아니라면 원칙상 3주택자로 보아 중과세 대상이 될수 있습니다.경제 / 부동산25.09.0900
- 아파트 청약 대출 한도 여부.. 최대 6억만 가능?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 수도권내 주택의 경우는 주택담보대출 최대한도는 6.27규제에 따라 최대 6억으로 제한됩니다. 생애최초 대출도 결국은 주택담보대출에 해당되므로 6억을 초과할수는 없습니다 ,중도금 대출은 사실상 주담대가 아닌 시행사와 은행간 협업에 따라 이루어지는 것으로 6억한도제한 해당되지 않습니다. 즉 10억을 중도금대출로 해도 문제되지 않지만, 중요한건 중도금대출은 결국 잔금시점에 모두 일시상황을 하여야 하는 부분이기에 잔금전까지만 유지가 가능하지 결국 주담대를 받던 다른 방법으로 자금을 조달하여서 잔금시에 일시상환하셔야 할 부분입니다. 그리고 중도금 60%라고 해도 모두 대출이 다 되지는 않는게 일반적입니다, 분양계약서상 납입계획등을 보셔야 하겠으나, 보통 중도금 회차 6회차중 2회차분은 자납으로 충당을 하셔야 하기에 실제 중도금 대출은 중도금 60%중 40~50%정도수준입니다. 이부분도 사전에 미리 확인이 필요할듯 보입니다. 결론적으로 중도금 대출을 하시더라도 잔금시점에서는 계약금 10%, 중도금중 자납부분를 제외하고는 나머지는 주담대를 통해서든 다른 방법을 통해서든 자금을 조달하셔야 합니다. 17억이라면 대략 잔금시점에 대략 잔금은 12억~15억사이로 주담대 한도 6억을 통해 조달해도 본인자금으로 6~9억정도는 조달하셔야 합니다.경제 / 부동산25.09.0900
- 보증금 반환 확인서에 대해 문의 드리고 싶습니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.LH 보증금 반환 확약서는 임댕니이 임차인에게 보증금을 반환할 것으로 서면으로 약속하는 문서로 LH전세임대 계약종료시 반드시 제출해야 하는 서류입니다 .그에 따라 임대인이 작성 후 임차인의 동의 및 서명을 받아 제출하는게 일반적입니다. 그에 따라 임대인이 작성하고 임차인의 서명을 받아 계약만료 2개월 전에 제출하는 것이 원칙입니다. 미제출시 임차인에게 해당책임이 있다기 보다는 임대인이 반환에 대한 확약을 하지 못하였기 때문에 보증금 반환 보장이 어려워질수 있고 이는 미반환에 대한 가능성인 높아질수 있는 부분으로 이해하시면 될듯 보입니다.경제 / 부동산25.09.0900
- 채권양도 전세대출 받으면 보증보험 가입하는게 좋을까요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위에서 말하는 채권은 전세보증금 반환채권이고 이를 은행에 양도하는다는 것은 임대인이 보증금 반환시 그 돈을 받을수 있는 권한은 은행이 가지는 것으로 임대인이 반환을 하지 않으면 은행이 임대인에게 반환을 요구하는 것은 아닙니다. 반환은 만기시 임대인에게 반환의무가 발생하고 이를 반환하지 않으면 실제 반환에 위한 행위는 임차인이 본인이 하셔야 합니다. 다만, 반환할때 임대인이 임차인에게 직접 반환하는게 아닌 은행에 반환을 하는것 정도입니다. 그리고 미반환시 대출 미상환이 발생할수 있고 그에 따른 피해가 발생할수 있기에 임차인(채무자)입장에서는 혹시모를 경우를 대비해서 보증보험에 가입을 하시는게 필요합니다. 사실상 보증보험 가입없이 은행이 전세대출을 해주지도 않기 때문에 보증보험 가입은 선택이 아닌 필수이며, 다만 보증보험사 허그 ,SGI, HF 중 조건에 맞는 보증보험사는 선택가능한 부분입니다.경제 / 부동산25.09.0900
- 저희 아버지께서 사시던 빌라를 매매로 부동산에 내놓으셨어요안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직접 해당 부동산에 문의를 해보시면 되지 않을까 생각됩니다. 매매가 되었다면 아버지가 모르실일 없고, 매매가 아닌 다른 이유로 매물이 내려졌다면 이를 올린 부동산이 더 잘 알고 있을것으로 보이기 때문입니다.경제 / 부동산25.09.0900
- 조합원매물을 매매하는건 안좋은건가요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 현 시기상 해당매물은 조합원이였던 사람이 주택을 매도하는 것이지 실제 조합원을 승계받는게 아닙니다. 즉 개발사업이 종료되고 이미 개발이 끝난 만큼 해당 매물이 조합원이 분양받은 매물이라도 일반적인 구축매매와 크게 다르지 않습니다. 쉽게 이해해서 실제 아파트는 사고파는 것과 동일하다는 의미입니다. 질문에서 어머니가 하신말씀은 개발과정이 진행중이면서 조합원 입주권을 승계할때 분담금에 해당되는 이야기이고 지금처럼 개발이 끝나고 조합이 해산한 상태에서는 그냥 하나의 일반매물을 거래하는 것이기에 전혀 관련이 없다고 보시면 됩니다. 즉, 개발이 완료된 이후에는 조합원 매물이건 일반분양된 매물이건 그냥 일반적인 아파트 한채를 사고 파는 것입니다. 그에 따라 위에서 말한 특약부분도 필요가 없습니다.경제 / 부동산25.09.0900