이사후 임차권등기 대항력이 관련질문드립니다

Question

전세로 4년 살았고 2년계약후 묵시전갱신으로 2년연장 그뒤 3개월 더 살다가 이사를 하게됐습니다

3개월전에 미리 나간다고 말했고 묵시적 갱신시 3개월동안만 있으면된다고 해서

그동안 관리비 제가 부담하고 이사 먼저나왔어요

4년살면서 집주인이 같은건물에 거주했고 좋으신분이셔서 믿고 나왔는데

3개월 지나서 전세금때문에 연락드리니 세입자가 들어와야 줄수있다고 합니다

제가 이사오면서 전입신고를 해버렸어요

그래서 이제라도 임차권등기를 할려고 합니다 원래 살던집이 빌라인데 등기를 확인해보니

근저당 잡힌건 하나도 없는상태에요

그래도 혹시나 몰라 임차권등기를 할려고 하는데 제가 궁금한게 임차권등기를 이사후하면

발효된날부터 대항력이 생겨서 이사하기전에 해야된다고 하더라구요

이렇게 근저당이 하나도 안잡혀있고 제가 임차권등기한후까지도 근저당이 하나도 없으면

이사전이랑 제 우선순위가 달라지는건 없는거죠? 이런경우는 특별히 이사후에 했다고 손해보는 상황이

안생기는거같은데 제가 이해한게 맞나 궁금합니다

그리고 혹시나 걱정인게 임차권등기하면 세입자가 보통은 더 안구해질텐데 집주인만 믿고 무작정 기달리는게 맞는건지 세입자가 잘 안구해질 리스크가 있더라고 임차권등기를 하는게 맞는건지 조언부탁드려요

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

현재 시점에서 등기부상 선순위 근저당이 없다면 질문처럼 순위변화는 없을수 있습니다. 문제는 해당 빌라가 다세대라면 그렇지만 혹시라도 다가구처럼 하나의 등기부로 되어 있다면 등기부상 보이지 않은 현 거주세대의 순위가 본인보다 모두 선순위가 될수는 있습니다. 구분건물이로써 호수별 등기부가 별도 존재하는 경우라면 관계가 없습니다.

그리고 임차권 등기를 해야 임대인의 상환의사가 더 명확해지기 때문에 내 보증금 반환을 위해서는 반드시 법적 조치를 진행하시면서 협의를 이어가시는게 협상시 유리할수 있습니다 .

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

임대차계약이 이미 종료되었고 보증금을 돌려 받지 못했다면 다른 곳으로 전입신고를 한 뒤에도 임차권등기명령을 할 수 있습니다.

위 사항으로 선순위 채권자가 없어 현재 임차권등기명령을 실행하면 우선순위 변함이 없습니다. 

임차권등기명령을 하면 다른 세입자가 임차하기 꺼려하므로 세입자를 구하긴 어렵습니다. 다만 보증금을 임대인이 줄 수 있는데 주고 있지 않은 경우 임차권등기명령을 한다고 하면 대부분 임대인은 보증금을 돌려줍니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

이사하며 전입을 옮겼다면 기존 대항력은 사라집니다. 다만 임차권 등기를 완료하면 등기 접수일 기준으로 다시 우선변제권이 살아납니다. 현재 근저당권이 없으면 순위 손해는 없지만 등기 전 담보 설정 위험은 존재하므로 신청하는 것이 안전합니다.

Answer 4

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

결과적으로 전입이 빠져있으면 현 시점 임차권설정등기 하기는 어렵습니다.

집에 일부 짐을 두어 점유권은 그대로 유지하시고

지금이라도 해당집에 재전입을 해두는게 좋습니다.

임대인이게는 임차권설정등기를 할 수 있지만 그러면 임대인분도 곤란할 거 같으니

일부라도 최대한 변제해달라 요청드리는게 현명합니다.

추가 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

대법원은 대항력을 상실한 임차인이라도 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 판례로 판결을 내린 바 있습니다. 이미 이사를 가서 대항력이 깨진 사람도 보증금을 못 받았다면 신청할 자격이 주어지고 전입을 뻇으니 4년간의 대항력은 사라집니다. 등기가 완료되는 순간 새로운 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 집 등기부에 근저당이 하나도 없다면 지금 신청해도 등기가 올라가는 순간 질문자님이 다시 1순위가 됩니다. 이사 전에 신청했든 지금 신청했든 중간에 다른 빚이 들어오는게 아니라면 결과적으로 질문자님이 가장 먼저 돈을 받을 권리를 갖는 것은 똑같습니다. 세입자가 안구해지면 돈을 못 준다는건 집주인의 사정일뿐이니 임차권 등기를 해야 나중에 집이 경매에 넘어가더라도 1순위로 배당을 받을 수 있고 집주인에게 보증금 반환 지연에 따른 지연 이자 연12%도 청구할 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 6

이렇게 근저당이 하나도 안잡혀있고 제가 임차권등기한후까지도 근저당이 하나도 없으면

이사전이랑 제 우선순위가 달라지는건 없는거죠? 이런경우는 특별히 이사후에 했다고 손해보는 상황이

안생기는거같은데 제가 이해한게 맞나 궁금합니다

==> 네 맞습니다. 기존 대항력이 상실되지만 선순위 근저당이 없는 상태에서 다시 전입신고를 한다면 그 다음날부터 대항력이 발생됩니다.

그리고 혹시나 걱정인게 임차권등기하면 세입자가 보통은 더 안구해질텐데 집주인만 믿고 무작정 기달리는게 맞는건지 세입자가 잘 안구해질 리스크가 있더라고 임차권등기를 하는게 맞는건지 조언부탁드려요

==> 가급적 임차권 등기를 진행하심이 적절해 보입니다.

Answer 7

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

근저당 없는 빌라라면, 이사 후 임차권등기해도 우선순위에 손해는 없습니다

대항력은 이미 전입신고 시점부터 발생했으므로, 이사 전후 문제는 없습니다

세입자 입주를 이유로 전세금 지급을 미루는 집주인에게는 임차권등기가 안전장치가 됩니다

집주인이 신뢰할 만하다면 기다리는 것도 가능하지만, 법적 안전을 위해서는 등기를 추천합니다