답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 만기가 4월 30일이고, 연장에 대한 통보를 3월중에 하셨다면 법에 따른 최소거주기간 2년보장으로써 자동연장이 이미 된 상태로 볼수 있습니다. 즉, 만기 6~2개월전에 아무런 의사통보가 없었다면 해당기간 초과시 동일조건으로 연장이 되었다고 할수 있는데 , 이후 본인이 직접전화하여 연장협의를 하시면서 먼저 만기퇴거를하겠다고 하여 상대방이 이를 동의하여다면 합의가 우선 적용되는 만큼 퇴거를 하셔야 할수 밖에 없습니다. 그리고 재계약시 5%이내 증액 제한은 모두 적용되는 게 아닌 임차인이 갱신청구권을 만기 6~2개월전 사용하여 연장하는 경우나 임대인이 등록임대사업자일때 적용되게 됩니다. 그런데 질문에서는 이미 갱신청구권 사용기간을 이미 지난 상태로 이부분은 불가할것으로 보이고, 임대인이 임대사업자일 가능성도 정확한 확인은 필요하나 질문의 내용상 낮아보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.깡통전세란 보증금보다 주택시세가 낮아지는 것을 의미하는데, 안심계약서비스에서 깡통전세라 위험하다는 의미는 다가구로써 현 세대 합산 보증금과 선순위근저당등 내보증금의 합이 시세를 초과할 가능성이 있다는 의미로 보입니다. 그리고 가압류 말소이력이 있다면 임대인의 경제상황도 그렇게 좋다고는 보기 어려울수 있습니다. 다만 위 매물이라도전세보증보험에 가입이 가능하다면 미반환시 보증보험을 통해 보증금 반환이 가능하기에 보증금에 대한 손실가능성은 낮을수 있습니다. 단, 해당 구상권 청구까지 임차권 등기설정과 각종 서류제출등 여러므로 시간과 비용에 대한 손실은 피하실수 없어 , 최초부터 보증보험을 통해 반환을 받아야할 가능성이 있는 매물이라면 계약을 하지 않는게 유리합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인입장에서는 재계약시 전월세 시세가 많이 올랐다면 해당 시세로의 인상을 요구할 가능성이 높습니다. 다만 임차인입장에서 갱신청구권이 있다면 사용을 통해 5%이내로 인상을 제한할수 있지만, 없다면 사실상 퇴거하거나 인상에 동의를 할수 밖에 없습니다. 현재 서울,수도권내 전월세 물량 감소에 따라 대체매물을 찾기 어렵고 있더라도 기존보다 시세가 높아지고 있는 상황이기에 이사보다는 갱신을 목표로 협의를 하시는게 좋을듯 보이고, 만약 위에서 말한 것처럼 갱신청구권이 있다면 만기 6~2개월전까지는 반드시 사용의사를 밝혀 5%이내 인상으로 제한하시는게 좋을듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라의 경우는 아파트와 다르게 오랜된 구축은 크게 메리트가 없습니다. 이유는 향후 재건축의 가능성이 낮고 실거주편의성도 많이 떨어지기 때문입니다. 그에 따라 평수에 대한 불편함이 없다면 준신축이 유리할듯 보이나, 평수가 너무 좁아 단독세대가 아닌 2~3인가구라면 어쩔수 없이 2번후보를 선택하실수 밖에 없어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인의 주장은 사실과 다릅니다. 기존 계약은 만료일까지 유효하면 현재 합의된 재계약은 만기이후로 진행되는 부분으로 인상된 차액분 역시 만기일에 지급하는게 원칙이고 통상적인 실무상도 이와 같이 진행하게 됩니다. 특히나 대출이 있는 상태에서는 증액연장을 할때 만기일시점(연장계약시작일)을 기준으로 입금이 되기때문에 위처럼 하기는 더 어려울수 있습니다. 상대방이 대화로써 이를 인정하지 않는다면 차라리 중개사무소를 통해 연장계약을 진행하면서 위와같은 사실에 대한 도움을 받아 임대인이 납득하도록 중개사가 설명을 해주는것도 방법이 될수 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특약은 두 당사자간 합의된 사항이라면 넣으셔도 관계가 없으며, 새롭게 계약조건 변경을 통해 계약을 작성하는 경우 당연히 기간에 대해서도 당사자간 합의에 따라 변경이 가능합니다. 다만 질문처럼 보증금을 낮추고 월세를 높이는 경우는 임차인입장에서 필요에 따라 진행하는 것이기에 계약기간이나 위 제시된 특약까지 임대인이 동의를 해줄지는 알수 없는 부분으로 일단은 제안은 해보실수 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수의 차이는 월세냐 전세냐에 따라 차이가 발생되는 것이 아닙니다, 보통 월세든 전세든 모두 임대차로써 동일하게 적용이 되나, 거래금액에 따라 요율이 다르고 그에 따른 중개보수차이가 생기는 것입니다. 그리고 거래금액에서도 전세는 보증금이 거래금액이 되지만 월세는 환산보증금이 거래금액이 되므로 별도 환산이 필요합니다. 그리고 법에 따라 한도요율과 한도액이 정해져 있어 이를 초과하여 받지 못하도록 하였기에 질문에서 말하시는 것처럼 전월세에 따라 차이가 발생하지는 않습니다. 거래금액이 높으면 그만큼 중개보수도 높아지게 되고, 평균적으로 가장많이 발생하는 거래금액구간에서의 중개요율인 이미 작년부터 하향조정되었습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출신청부터 잔금시 실행까지의 모든 책임은 차주에게 있기에 충분한 기간을 두고 신청을 하시는게 필요합니다 잔금일이 촉박하다고 해서 이를 독촉할수는 없기 때문입니다 통상적으로 신청일로부터 잔금일 60일전에 신청하는게 보통인데, 질문처럼 58일 즉 60일미만이라고 대출신청을 안받거나 하지는 않지만 해당기관에서도 대출접수일로부터 최소50일 이후 대출희망일을 신청가능토록 하였기에 위 기간이라면 크게문제가 없을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 대출이 얼마가 될지는 은행을 통하지 않으면 정확한 판단이 어려우며, 보통 LTV80%을 받으시려면 비수도권내 생애최초로 받으셔야 가능한 한도이며, 생애최초가 아닌 경우 LTV70%, 규제지역내에서는 LTV40%가 한도입니다. 그리고 DSR의 경우는 다른요건(상환기간, 대출금리)에 따라 차이는 있겠으나, 연소득 4300만기준으로 3억까지는 가능할수 있으나, 3800만기준으로는 대출이자율에 따라 DSR이 초과될 가능성도 있습니다. 2. 소득산정기준은 금융사별 차이가 있어 정확한 설명은 어려우나 보통은 전년도 근로원천징수영수증을 기준으로 하는 경우가 많습니다. 그리고 소득분위를 기준으로 판단하는 경우는 보지 못하여서 답변이 어렵습니다. 3. 은행을 통해 사전심사등을 받아보시면 대략적인 가능한도나 금리등에 대한 설명은 들으실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 입지상 주거지역외 상업지역에도 건설이 가능하기에 생활편의성에서 우수하고, 교통 편의성 좋은 역세권에 위치가능하여 접근성면에서는 장점이 있습니다. 그리고 분양가도 상대적으로 저렴한 경우가 많고 건물이 타워형으로써 타입이 다양하고 조망권도 상대적으로 우수한 편입니다. 그에 반해 입지특성상 소음이나 혼잡가능성이 있고, 관리비가 아파트에 비해 상대적으로 높은 단점이 있습니다. 또한 아파트처럼 녹지나 야외공간 확보가 용이하지 않다는 점도 단점이 될수 있습니다. 가격적인 부분에서는 주택유형상 아파트 수요가 많은 특성이 있기에 아파트외 모든 유형은 주택은 상승가능성이 아파트보다는 제한적이고, 가격방어 역시도 아파트에 비해 떨어질수 있습니다 .