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비규제 6억 이하 아파트 자금출처소명 나오나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구매당시 시점을 기준으로 하기 떄문에 비규제 지역에서 6억이하의 경우는 자금조달계획서자체를 제출하지 않습니다. 질문에서도 잔금청산일 기준으로 15일이라면 비규제지역내 6억이하이므로 자금조달게획서 제출의무가 없었을 것으로 보이고 그에 따라 자금출처소명도 나올 가능성이 없습니다. 보통의 자금출처소명은 제출한 자금조달계획서상 자금출처가 불분명한 경우 이후에 소명요청이 오는 것으로 알고 있고, 자금조달계획서를 내지 않았다면 사실상 소명요청도 별도로 오지 않을것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.11.26
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10.15 부동산대책이 나왔는데 왜 서울 집값이 상승한거죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순 수치만을 가지고 정권 또는 정책에 대한 판단을 하는것은 조금 이르다 판단이 됩니다. 현재 10.15일 규제이후 서울내 거래량은 모두 감소하였고, 가격또한 이전 상승보다는 소폭상승세를 나타나고 있습니다. 특히 소폭상승세수치도 사실상 서울 상급지 최고가주택의 매매가 아직 나타나고 있고 거래가격 또한 신고가가 나타나게 되면서 전반적인 수치를 끌어올린 것이지, 사실상 모든 서울내 주택가격이 상승세로 전환된 것은 아닙니다. 사실 해당 상급지 고가주택은 현금부자들의 거래로써 일반 중상위 일반부동산 시장 상황과는 별개로 보시는게 맞을듯 보입니다. 그리고 이번 부동산 규제정책의 목적 또한 부동산 가격 하락안정화가 아니라 빠르게 상승하는 주택가격에 대해서 상승세에 단기적인 브레이크 목적으로 한 규제입니다. 그래서 전문가들이 말하는것도 단기적인 상승세 방어는 성공하였으나, 장기적으로는 현실가능한 공급대책이 이루어져야 중장기적인 주택가격이 안정화단계로 들어갈수 있다는 것도 위와 같은 정책목적과 논리에 따른 것입니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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10.17 갭투자 한 아파트의 이후 세입자
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가지역의 경우 고시된 5일뒤부터 효력이 적용되고 10.15일정책발표후 실효력이 발효되는 20일전에 구입 및 등기를 마친 경우에는 사전허가 필요없기 떄문에 실거주의 의무가 적용되지는 않습니다. 보통 토지거래허가구역에서 사전허가를 위해서는 실거주목적이여야 하기에 갭투자가 차단되는 효과가 있다고 하는데, 해당 주택은 이미 소유권이전등기가 완료되었기에 사전허가가 필요없고 그에 따라 기존대로 세입자를 받아서 임대차를 진행하시면 됩니다. 다만 매도를 하실때에는 세금관련하여 규제지역의 경우 양도비과세를 위해 2년거주요건이 있을수 있고, 매매시 매수자는 실거주목적의 구매자여야 사전허가가 가능할수 있고 등기이전도 가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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생애최초 주택청약 예비당첨에 관련된 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 해당 단지인기에 따라 차이가 있겠으나, 일반적으로 예비100번 이후대 예비번호는 현실적으로 당첨가능성이 없다고 보시는게 일반적입니다. 보통은 예비번호의 15%이내까지는 가능성이 높다고 볼수 있습니다. 2. 보통 당첨일로부터 1~2주내 본계약을 체결하기 때문에 해당기간에 결정하여 최종 계약을 하게 됩니다, 계약이후에는 부적격 물량등이 추가로 나올수 있으나, 그 물량자체는 극히 적은게 일반적입니다. 3. 예비번호단계는 당첨단계가 아니기에 재당첨제한이나 이후 생애최초 자격이 사라지는 것은 아니라고 알고 있습니다. 즉, 이후 생애최초특별공급등의 신청은 가능한 것으로 알고 있습니다. 다만 예비당첨자로써 동호수추첨등을 하게 되는 경우라면 이때는 당첨으로 인정되어 특별공급 청약이 제한될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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월세 계약 만료 전 궁금한 사항 여부 4가지
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.계약 만료 전 새로운 월세 계약을 해도 되는지-> 만기퇴거를 위해서는 당연히 그렇게 하셔야 하는데 문제는 현재 주택의 보증금 반환이 만기일에 정확히 가능한지 여부는 확인을 하시고 계약을진행하셔야 자금조달에 문제가 없을수 있습니다. 2.계약 체결일과 입주일을 명확히 해서 특약에 넣는게 좋은지-> 계약서자체에 체결일자가 있고 잔금일이 보통 입주일이 되기 때문에 그자체로 명확해지는 부분입니다. 잔금일에 꼭 입주를 하는지 여부는 본인의 판단이며, 입주와 관계없이 주택은 잔금을 지급하는 시점부터 인계를 받는 것으로 해당 시점에 전입신고를 통한 대항력만 갖추지면 됩니다. 3.전입신고를 이사당일에 해야하는지 아니면 이사 다음날에 해야하는지-> 선택사항이나, 잔금일 당일에 전입신고를 해서 대항력을 빠르게 확보하는게 유리합니다, 다만 주말이사처럼 당일 전입신고가 어려우면 돌아오는 평일날에 하셔도 무방합니다. 4.12월 19일에 계약 만료인데 12월 12일에 이사를 간다면 남은 7일동안의 월세를 내야하는지-> 원칙상은 내시는게 맞겠으나, 12월 12일에 새로운 임차인이 들어오고 본인이 퇴거하는 상황이라면 임대인에게도 공실에 따른 손실은 없기 떄문에 거주일까지만 지급하시면 될것으로 보입니다. 특히나, 만기해제의 경우 다음임차인과 전출입관련하여 협의를 해서 날짜를 정하는 게 일반적이기에 퇴거일기준까지만 부담하시는게 일반적이긴 하나, 본인 임의대로 빠르게 퇴거를 하는 경우라면 이떄는 만기일까지 월세부담은 책임을 지셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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제가 화가 나는 게 부동산 뭐 공급 드립을 치는데
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산시장은 시장경제에 따라 수요와 공급에 따라 가격이 결정됩니다. 그런데 일반재화에 다르게 부동산은 즉각적인 공급이 어렵고 한정된 토지에 공급이 되기 때문에 그만큼 공급이 비탄력적입니다. 쉽게 말해서 수요에 따른 공급이 제한되어 수요변동에 따라 가격이 오르락 내리락 한다는 의미입니다. 아무리 규제등을 통해 수요를 통제해도 이는 일시적인 효과일뿐 장기적인 주택안정과는 거리가 있기에 최종적으로 원하는 곳에 원하는 주택유형이 공급이 되어야 최종적으로 주택가격안정화가 이루어질수 있습니다. 그만큼 현 부동산 시장에서 공급정책은 부동산 안정화의 핵심이 되는 정책사항으로 필요한 부분이고 시기에 관계없이 가장 중요한 핵심적인 주택가격안정화 요인입니다. 그리고 현재의 공급환경과 5공화국떄의 공급환경을 단순 비교할수는 없습니다. 단순하게 그때는 개발할 부지가 얼마든지 많았지만 지금은 서울내는 물론 주변 위성도시들까지 이미 개발이 된 상태에서 부지를 확보하는 것부터가 난재이기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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이사를할때전윈주택 같은건 어떤가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전원주택의 경우 층간소음 유발이나 피해가 적고, 개인 사생활에 대한 보호가 잘된다는 점이 장점이지만, 아파트에 비해 모든 관리를 소유자가 직접하여야 하기에 관리상 피로도가 매우 높고, 전원주택수요가 많지 않고 특이성이 강하기에 이후 매도를 원할떄 거래가 성사되기 쉽지 않은 단점이 있습니다. 그만큼 매도시세도 낮아질수 밖에 없습니다. 그리고 시간에 따른 가치상승 가능성도 아파트에 비해 떨어질수 있고, 도심권에서는 주로 아파트 중심의 생활인프라가 구축되어 있기에 이러한 부분에서 불리한 단점이 있습니다 .그러므로 신중하게 고려하여 판단하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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LTV DTI 계산 하는 방법 예시를 통해서 해주실 수 있나여?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네이버에서 DSR. LTV계산기를 쳐보시면 계산기를 통해 간단하게 이용해보실수 있습니다. 기본적으로 LTV(담보인정비율)은 쉽게 주택가격대비해서 어느정도 대출한도가 나오는지를 말하는데, 10억주택의 LTV70%라면 10억X0.7 =7억 까지 대출이 나온다는 의미입니다. 다만 실제 은행등에서 평가하는 주택평가가액에 매매하는 금액과는 차이가 있고, 방공제등을 제외할 경우 계산한 금액보다는 한도가 낮아지는게 일반적이니다. 그리고 DTI는 총부채상환비율로써 연간총부채상환액을 연간총소득으로 나누는 것으로 일반적으로 내소득이 연1억이고, DTI40%라면 연간총부채상환액이 4천만원을 넘지 않는 한도까지 대출이 가능하다는 의미입니다. 여기서 연간 총부채상환액은 대출원금과 이자를 모두상환하는데 필요한 금액으로 쉽게 연간 원리금으로 이해를 하시면 됩니다 만약 기존 대출이 하나도 없는상태에서 위와 같은 조건이라면 연간 상환하는 원리금이 4000만원을 넘지 않으면 되고, 이는 원리금(원금+이자) 월 330만정도를 넘지 않는 범위내 대출이 가능하다는 말입니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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양도세 비과세 혜택을 받기 위한 매도 시기 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 질문에서 종전주택은 롯데캐슬, 신규주택은 송도 호반써밋으로 일시적 2주택 비과세를 고려하신다면 종전주택인 구월동 롯데캐슬을 먼저 매도하셔야 하고, 기간은 5.22이후 3년이내, 또한 19년도 이후 3년내 종전주택 매도시 비과세에서 완공이 되지 않았기에 특례에 따라 23년 5.22이후 3년이내가 되었기에 특례요건인 세대원 전체 전입 및 1년이상 실거주요건을 충족하셔야 합니다. 2. 기간에 따른 차이는 있겠으나 ,현재도 구월동 거주를 하고 계시다면 1번 설명에 따라 어느것을 먼저팔든 사실상의 일시적 2주택 비과세 요건에는 해당되지 않을 것으로 예상이 됩니다. 특례요건 충족도 되지 않은 상태에서 3년기준 내년 5월이 기간이 끝나기 떄문입니다. 3. 일시적 2주택 비과세 요건에 충족이 된 경우로써 동시 매도를 하는경우 우선매도로써 종전주택을 신고하시면 사실상 둘다 비과세는 가능할수 있습니다. 다만 송도호반써밋의 경우 1가구 1주택 비과세 요건(2년보유, 12억이하)요건에 충족되지 않은 것으로 보이기에 일시적 2주택이 되었더라도 과세가 될 것으로 보입니다. 종합적으로 현재 상황에서 질문자님의 경우 두 주택모두 비과세를 받기는 어려워 보이며, 이런 경우라면 양도차익 적은 주택을 먼저 매도하고 양도세를 내신뒤 비과세로써 양도차익이 큰 주택을 매도하는 순서가 맞을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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운정과 풍무 비교시 어떤 지역이 더 좋은 선택
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 두지역을 비교하는데 있어 중요한 부분이 있다면 GTX-A 개통입니다. 사실상 이전까지는 김포풍무지구가 입지나 서울 접근성면에서 유리하였으나, GTX-A 개통이후 서울내 접근성이 운정이 매우 유리해지면서 현재는 운정지구가 풍무지구보다는 유리하다는 평가가 많습니다. 특히 상권, 학원, 공원등의 인프라 확충속도면에서 운정지구가 매우 빠르게 진행되고 있으며, 다수 전문가들도 미래 가치 평가에 있어 운정지구의 가능성을 더 높게 보는 경향이 있습니다. 다만 운정지구는 경기 북구권이라는 단점과 더불어 서울로 가는 이동경로상 일산이나 마곡등 새로운 신도시가 개발되는 점과 특히 3기신도시인 창릉이 있기 떄문에 그만큼 수요에 대한 분산이 이루어질 가능성이 있다는점, 마지막으로 현재 운정시세가 많이 올라있어 고평가라는 인식도 적지 않다는 점은 풍무지구에 비해 단점이 될수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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