안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
임대인이 계약서 작성과 동시에 보증금 인상분 전액을 입금하라고 요구하여 당혹스러우실 마음이 충분히 이해됩니다. 결론부터 말씀드리면, 인상된 보증금을 계약서 작성 당일에 전액 납부해야 한다는 법적 원칙은 존재하지 않으며 일반적으로는 기존 계약이 만료되고 새로운 계약 기간이 시작되는 시점인 2026년 5월 30일에 지급하는 것이 타당하다고 보여집니다.
임대차 계약의 갱신은 기존의 임대차 관계를 연장하는 성격을 가지며 보증금 증액분에 대한 지급 의무 또한 특별한 약정이 없는 한 새로운 임대차 기간이 개시되는 때에 발생하는 것이 민법상의 일반적인 원칙입니다(민법 제536조 제1항 - 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다). 즉 임차인의 보증금 증액분 지급 의무와 임대인의 인상된 조건에 따른 주거 환경 제공 의무는 동시이행 관계에 있으므로 실제 계약의 효력이 발생하는 시점에 잔금을 치르는 것이 법리적으로나 거래 관행상 합리적입니다.
통상적으로 계약의 이행을 확약하기 위해 계약서 작성 시 증액분의 10퍼센트 내외를 계약금 명목으로 미리 지급하고 나머지 잔액을 기존 계약 만료일에 송금하는 경우는 볼 수 있으나 임대인의 주장처럼 만기보다 두 달이나 앞선 시점에 전액을 입금해야 할 법적 근거는 없다고 보시는 것이 타당합니다.
질문자님께서 특약 사항에 계약 만료일에 인상금을 입금한다고 기재하려 하신 것은 추후 발생할 수 있는 보증금 반환 문제나 금융 사고를 예방하기 위한 매우 정당한 권리 행사입니다.
특히 도시기금 대출을 이용 중이신 상황이라면 대출 실행 시기나 은행의 확인 절차와도 연동되어야 하므로 임대인에게 법적 원칙보다는 상호 간의 안전한 거래와 대출 절차의 원활한 진행을 위해 잔금일을 만기일로 지정하는 것이 합리적임을 다시 한번 차분하게 설명하여 협의해 보시기를 권장해 드립니다.